Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме..pdf

Интересно правовое регулирование такого особого объекта гражданских прав, как предприятие. Сформировавшийся в законодательстве, судебной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятиями и не соответствует потребностям имущественного оборота. При этом отсутствует чёткое понимание характерных признаков предприятия как особого объекта гражданских прав, допускается произвольное (по воле сторон) определение состава имущества предприятия, являющего объектом различных сделок^[7].

Действующее законодательство не содержит общих правил, определяющих порядок совершения сделок с предприятиями, которые бы вытекали из существа указанных объектов гражданских прав. Действующая система государственной регистрации прав на предприятия и сделок с указанными объектами не учитывает правовую природу предприятий как особых объектов гражданских прав.

В соответствии со статьёй 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприятием как объектом прав признаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая:

-земельные участки;

-здания;

-сооружения;

-оборудование;

-инвентарь;

-сырьё;

-продукцию;

-права требования;

-долги;

-права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания);

-другие исключительные права^[8].

Предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Законодательное признание предприятия недвижимостью делает необходимой такую государственную регистрацию в отношении вещных прав на предприятие.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит два специальных правила о государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

Согласно первому правилу государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, и сделок с ними осуществляется в учреждении по регистрации прав в месте нахождения данных объектов^[9].

Согласно второму правилу государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица.

Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс служит основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Действующее законодательство регулирует предприятие как объект различных сделок применительно к таким договорам как купля-продажа, аренда, доверительное управление, ипотека. Указанное правовое регулирование не отличается единообразием.

Переход прав и обязанностей к новому собственнику предприятия осуществляется не в составе имущественного комплекса, а в качестве самостоятельного (отдельного) последствия обращения взыскания на заложенное предприятие.

В интересах имущественного оборота сохранить предприятие ( как имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности) в качестве особого вида имущества и самостоятельного объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок^[10].

В этих целях необходимо более чётко определить признаки предприятия, имея в виду, что под предприятием следует понимать действующий имущественный комплекс, фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника соответствующего имущества, которая по своему харакетру позволяет выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса и поэтому входят в состав имущества предприятия.

Предприятие в целом является разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическими особенностями этого вида недвижимости закон предусматривает специальное правовое регулирование продажи предприятия.

Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложенные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отношения, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирования.

Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Соответственно все компоненты этого комплекса переходят к покупателю. Единственное исключение составляют права, полученные продавцом на занятие соответствующей деятельностью (например, лицензия).

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре его продажи на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами.

Для того чтобы это сделать, стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. Эти документы должны быть неотъемлемой частью договора^[11].

Если состав предприятия, подлежащего продаже, точно не определен, договор его купли-продажи, как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, не позволяющий определенно установить подлежащее передаче недвижимое имущество, будет считаться не заключенным.

Для продажи предприятия, как и для любой другой продажи недвижимости, предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Глава 2 Договор купли-продажи недвижимости

2.1 Общие положения. Стороны договора

Непосредственная связь с землей, являясь важнейшим признаком недвижимого имущества, является и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости. Недвижимость - это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, не исчезает в процессе использования, как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определён следующим образом^[12].

Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недвижимое имущество. При этом заключение договора (многосторонней сделки) предполагает согласие всех сторон — участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью всегда совершаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), подписываемого сторонами сделки.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету – недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами параграфа 8 главы 30 гражданского кодекса «Продажа предприятия»^[13].

К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации. При этом положения Гражданского кодекса, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности. Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов способностью оборота обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого имущества признаётся и современной судебной практикой^[14].

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а так же действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества.

Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а так же действия покупателя по его принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путём анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества^[15].

Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец – акционерное общество – должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам. По общему правилу, в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом так же может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством Российской Федерации, при продаже имущества субъектов Российской Федерации – юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Федерации, а при продаже муниципального имущества – продавцы, назначенные органами местного самоуправления.

Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Федерации, и органы местного самоуправления^[16].

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований статей 294-298 Гражданского кодекса и требований об их специальной правосубъектности (пункт 1 статьи 113 Гражданского кодекса).