ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5898
Скачиваний: 3
В соответствии с пунктом 8 комментируемой статьи арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Необходимо отметить, что если на продаваемом участке расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, то исключительное право покупки такого участка имеют собственники названных объектов недвижимости (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, в первую очередь должно быть соблюдено преимущественное право собственников недвижимости, а во вторую - преимущественное право арендатора (в случае отказа собственников недвижимости от покупки участка).
Широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет. Помимо того что арендатор земельного участка получает право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, указанная норма предусматривает, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются.
На практике нередко возникают споры о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. В связи с этим необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 9 комментируемой статьи досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Как указано в части 2 пункта 23 Постановления, наличие иных оснований расторжения такого договора аренды, указанных в пункте 2 статьи 46 ЗК РФ и в статье 619 ГК РФ, само по себе не предоставляет арендодателю права расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
В соответствии с частью 4 пункта 23 Постановления в случае, если существенное нарушение договора аренды земельного участка (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, сам факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Гражданским же законодательством предусмотрено, что существенное нарушение договора является основанием для его расторжения независимо от того, устранено ли оно (его последствия) в разумный срок стороной, нарушившей договор. Таким образом, если нарушение договора носит существенный характер, то в любом случае договор может быть расторгнут.
Устранение арендатором нарушения договора в разумный срок имеет значение только лишь при расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, поскольку в соответствии с частью 3 данной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора по указанным основаниям только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Что касается расторжения договора аренды по основанию, предусмотренному пунктом 9 комментируемой статьи и подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ (при существенном нарушении договора), то для этого случая не предусмотрено, что сторона (в данном случае арендодатель) должна направить нарушителю предупреждение об исполнении договора. Арендодатель лишь должен перед обращением в суд с требованием о расторжении договора направить арендатору предложение расторгнуть договор.
Пункт 10 комментируемой статьи предоставляет возможность законным представителям несовершеннолетних, являющихся наследниками земельных участков, передавать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Как мы уже отмечали, практически любые земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду. Более того, пунктом 11 комментируемой статьи сделано изъятие из этого общего правила: даже изъятые из оборота земельные участки могут быть переданы в аренду в случаях, установленных федеральными законами.
Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Комментарий к статье 23
Комментируемая статья регулирует установление сервитутов в отношении земельных участков.
Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены статьей 216 ГК РФ к числу ограниченных вещных прав.
Основным признаком сервитута является связь двух земельных участков, дающая право собственнику одного из них - господствующего земельного участка требовать от собственника другого - подчиненного земельного участка предоставления себе права ограниченного пользования подчиненным участком в связи с наличием при использовании своего земельного участка нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В комментируемой статье закреплено два вида сервитутов: частный и публичный.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, где собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Согласно статье 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Таким образом, по общему правилу субъектами частного сервитута могут быть собственники земельных участков. Но, кроме того, как следует из содержания пункта 4 статьи 274 ГК РФ, обладателем сервитута может быть и владелец, и пользователь земельного участка.
Пунктом 2 комментируемой статьи допускается установление публичного сервитута.
Публичные сервитуты устанавливаются государственными органами или органами местного самоуправления по собственной инициативе, по ходатайству заинтересованных физических лиц, юридических лиц (предприятий, учреждений, организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности), в случае если установление публичного сервитута необходимо для обеспечения государственных интересов или интересов местного самоуправления (местного населения).
Следует отметить, что во многих субъектах РФ и муниципальных образованиях уже приняты свои нормативные правовые акты, закрепляющие порядок установления земельных публичных сервитутов. Примерами могут служить Положение о порядке установления земельных публичных сервитутов на территории МО "Курильский городской округ", принятое решением N 50 от 29 мая 2006 года, Положение о публичных земельных сервитутах на территории Тюменской области, утвержденное Постановлением администрации Тюменской области от 03.11.2003 N 358, Закон Орловской области "О порядке установления земельных публичных сервитутов на территории Орловской области" (в ред. Закона Орловской области от 30.05.2006 N 598-ОЗ) и др.
Так, на территории МО "Курильский городской округ" публичный сервитут устанавливается в следующем порядке. Лица, заинтересованные в установлении публичного сервитута, направляют в Комитет по управлению муниципальной собственностью (далее - КУМС) ходатайство на имя главы администрации МО "Курильский городской округ". Данное ходатайство должно содержать сведения:
1) о земельном участке, в отношении которого предполагается установить публичный сервитут: местонахождение, кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование, обременения;
2) о цели установления публичного сервитута и обоснование необходимости его установления;
3) о предлагаемом сроке и сфере действия публичного сервитута.
При подаче ходатайства в соответствии с установленными требованиями КУМС в 20-дневный срок с момента получения рассматривает поступившее ходатайство и готовит заключение о возможности либо невозможности установления публичного сервитута. Решение об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении должно быть принято в течение трех месяцев со дня регистрации ходатайства. При невозможности установления публичного сервитута КУМС готовит мотивированный отказ заявителю и представляет его на подпись главе администрации МО "Курильский городской округ". Решения об отказе в установлении публичного сервитута могут быть приняты в случаях, если:
1) цель, для достижения которой предполагалось установить публичный сервитут, может быть достигнута другим способом, в том числе путем установления частного сервитута или установления ограничений прав на землю по основаниям в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Сахалинской области;
2) публичный сервитут не соответствует правовому режиму использования земельного участка.
Нормативный правовой акт об установлении публичного сервитута должен содержать следующие сведения:
1) о земельном участке, в отношении которого установлен публичный сервитут: местонахождение, кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование;
2) о собственнике, землепользователе или землевладельце соответствующего земельного участка: полное наименование юридического лица, фамилия, имя, отчество физического лица;
3) о содержании публичного сервитута и сфере его действия, в том числе сведения о части земельного участка, который должен быть обособлен (обозначен), для осуществления заинтересованными лицами права ограниченного пользования земельным участком;
4) о сроке действия публичного сервитута;
5) об условиях установления публичного сервитута;
6) о размерах средств, необходимых для возмещения убытков, или о размере платы в случаях, предусмотренных пунктом 11 настоящей статьи.
Копия нормативного правового акта об установлении публичного сервитута в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляется правообладателю земельного участка, в отношении которого он был установлен, и заинтересованному в установлении публичного сервитута лицу. Лица, права которых ограничиваются публичным сервитутом, а также лица, заинтересованные в его установлении или прекращении, и их представители до принятия соответствующего решения имеют право знакомиться с материалами по вопросу установления или прекращения публичного сервитута, письменно давать необходимые разъяснения и заявлять о своем согласии или несогласии с установлением или прекращением публичного сервитута, а также присутствовать при обсуждении этих вопросов и принятии решений. Глава администрации МО "Курильский городской округ" своевременно извещает в письменной форме соответствующих лиц о месте и времени рассмотрения вопросов по поводу установления или прекращения публичных сервитутов, а также обеспечивает возможность своевременного ознакомления с соответствующими материалами. Финансирование расходов, связанных с установлением и прекращением публичных сервитутов, на выплату соразмерно платы расходов, связанных с внесением изменений в кадастровую карту (план) земельного участка, с возмещением убытков правообладателю земельного участка, осуществляется за счет средств местного бюджета. Государственная регистрация публичного земельного сервитута осуществляется за счет средств инициатора установления публичного сервитута после получения решения об установлении сервитута. Финансирование расходов, связанных с организацией и проведением общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута, осуществляется за счет средств инициатора (инициаторов) его установления, в том числе за счет лиц, направляющих ходатайство об установлении публичного сервитута.
Как уже нами отмечалось, установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Организацию и проведение общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута обеспечивает инициатор его установления. "Под общественными слушаниями понимают способ выявления мнения населения по вопросам, затрагивающим государственные, общественные интересы и (или) интересы жителей соответствующей территориальной единицы, с целью информирования и обеспечения участия в обсуждении и принятии решения. На практике проведение общественных слушаний осуществляет администрация субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, на территории которого предполагается установить публичный сервитут" <63>.
--------------------------------
<63> Малеина М.Н. Правовые аспекты установления и прекращения публичного земельного сервитута // Журнал российского права. 2004. N 12.
На общественных слушаниях по вопросу установления публичного сервитута обсуждаются и принимаются решения по следующим вопросам:
1) цель установления публичного сервитута;
2) срок действия публичного сервитута;
3) условия установления публичного сервитута.
Участниками общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута могут быть:
1) лица, постоянно проживающие в муниципальном образовании, на территории которого расположен земельный участок или часть земельного участка, на котором будет действовать публичный сервитут;
2) правообладатели земельных участков, в отношении которых предлагается установить публичный сервитут, или их представители;
3) иные лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута.
На общественных слушаниях с правом совещательного голоса присутствуют инициатор установления публичного сервитута или его представители, а также вправе присутствовать представители органов местного самоуправления и представители средств массовой информации. Информация о проведении общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута подлежит опубликованию в средствах массовой информации.
Информация о проведении общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута должна содержать следующие сведения:
1) о дате, времени и месте проведения общественных слушаний;
2) об инициаторе установления публичного сервитута, в том числе его местонахождение и контактные телефоны;
3) о земельном участке, в отношении которого предполагается установить публичный сервитут;
4) о правообладателе земельного участка, в отношении которого предлагается установить публичный сервитут;
5) о цели установления публичного сервитута и обоснование необходимости его установления;
6) о предлагаемом сроке действия публичного сервитута;