ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5860
Скачиваний: 3
Таким образом, собственник сохраняет бремя содержания земельного участка, несет ответственность за вред, причиненный при использовании земельного участка другими лицами, должен платить налог на этот земельный участок. Эти права и обязанности сохраняются до того момента, когда земельный участок поступит в собственность другого лица.
Глава VII. ПРЕКРАЩЕНИЕ И ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ
Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок
Комментарий к статье 44
Комментируемая статья закрепляет добровольные (по воле собственника) и принудительные (вопреки воле собственника) основания прекращения права собственности на землю.
Одним из оснований добровольного прекращения права собственности на земельный участок комментируемая статья называет отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам. Отчуждать земельный участок можно в результате совершения договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты. Порядок заключения таких договоров регламентируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных нормами земельно-правовых актов. Так, все перечисленные выше договоры, кроме договора купли-продажи, должны пройти процедуру государственной регистрации в соответствующих учреждениях юстиции, для договора ренты в обязательном порядке требуется также нотариальное удостоверение. Для сделок по отчуждению земельных участков отдельных категорий земельное законодательство устанавливает особые дополнительные правила. Например, в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено преимущественное право покупки таких земель органами государственной власти или местного самоуправления. Кроме того, названный ФЗ устанавливает ограничения общей площади земельных участков, которые могут находиться в результате совершенных сделок в собственности физического лица и его близких родственников, а также юридических лиц с преимущественным участием в них этого физического лица и (или) его близких родственников в пределах административно-территориального образования.
Другим основанием прекращения права частной собственности на земельный участок является добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок определены в статье 53 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье).
В ряде случаев право собственности на земельный участок может быть прекращено в принудительном порядке. Применительно к земельным участкам можно выделить следующие из них:
Обращение взыскания на имущество (в частности, земельный участок) по обязательствам собственника допускается лишь на основании решения суда согласно статье 278 ГК РФ (иной порядок обращения взыскания в соответствии со статьей 237 ГК РФ может быть предусмотрен законом или договором в отношении другого имущества). Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
Отчуждение земельных участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу. Так, согласно ст. 5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и (или) п. 2 ст. 4 Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Те же требования применяются в случае, если земельный участков из земель сельскохозяйственного назначения был унаследован иностранным гражданином (ст. 11 Закона).
Выкуп у собственника земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Условия, порядок и основания такого выкупа регламентированы статьями 49 и 55 ЗК РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Более подробно процедура выкупа, порядок определения выкупной цены регламентированы статьями 279 - 282 ГК РФ.
Изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем его использовании. ЗК РФ в статье 45 содержит основания изъятия земельных участков в подобных случаях у землевладельцев и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, прописаны в статьях 284 и 285 ГК РФ.
Так, согласно статье 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или в виду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Согласно статье 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование земельного участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Однако необходимо заметить, что осуществление рассматриваемой процедуры, предусмотренной в ГК РФ, на практике в настоящее время невозможно по ряду причин. Так, ГК РФ не устанавливает порядок изъятия у собственников земельного участка по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285, а отсылает к земельному законодательству. Однако действие нормы ЗК РФ в части прекращения прав на землю как санкции за земельное правонарушение на собственников земельных участков не распространяется, поскольку в данной статье упоминаются только землевладельцы и землепользователи. Способ прекращения права собственности, предусмотренный пунктами 2 и 3 статьи 286 ГК РФ, противоречит части 3 статьи 35 Конституции РФ, устанавливающей, что лишение любого лица принадлежащего ему имущества возможно только в судебном порядке. Вопреки данному принципу статья 286 ГК РФ допускает возможность осуществления изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем издания соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о таком изъятии и последующего получения согласия собственника на его исполнение. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что положения пунктов 2 и 3 вышеназванной статьи в части принятия решения органом государственной власти (не являющегося судебным органом) или органом местного самоуправления об изъятии земельного участка у его собственника не подлежат применению. Таким образом, статьи ГК РФ, регламентирующие основания о порядке принудительного прекращения прав собственников на землю, требуют значительной корректировки в целях возможности их применения на практике.
Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
Комментарий к статье 45
Комментируемая статья посвящена основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются так же, как и право собственности при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ. При отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется компетентным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Однако на практике достаточно часто при предоставлении земельных участков возникают споры с бывшими землепользователями либо землевладельцами по поводу отказа в предоставлении земельных участков либо предоставления их с нарушениями законодательства. Так, по делу N А63-292/2004-С4 СПК (колхоз) "Александрийский" обратился в арбитражный суд с заявлением к Георгиевской территориальной государственной администрации о признании недействительным Постановления от 19 мая 2003 г. N 382. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика привлечено ООО "Агрофирма", которому данный земельный участок передан администрацией в аренду.
Решением суда от 14 апреля 2004 г., оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворен. Суд указал, что согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками соответствует предусмотренному настоящим Кодексом праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Согласно статье 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Иные юридические лица, за исключением названных, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. по правилам статьи 36 ЗК РФ.
Согласно свидетельству от 30 октября 1992 г. земля находилась у колхоза "Александрийский" на праве постоянного (бессрочного) пользования. Колхоз неоднократно обращался в администрацию с заявлениями о передаче земель в аренду, мотивируя это трудным финансовым положением и невозможностью обрабатывать земельный массив. Однако от права пользования землей не отказывался. Оспариваемым Постановлением от 19 мая 2003 г. N 382, по существу, решен вопрос о прекращении права истца на спорный участок. Однако право пользования может прекращаться только в порядке, предусмотренном законодательством. В силу статей 44, 45 ЗК РФ земельный участок не мог быть изъят у истца без согласования. Таким образом, администрация неправомерно расценила письма истца как отказ от права пользования.
Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Перечисленные в подпунктах 1 - 4 пункта 2 действия (бездействие) образуют составы правонарушений, за совершение которых КоАП РФ предусмотрена административная ответственность: статья 8.6 предусматривает ответственность за самовольное снятие или перемещение плодородного слоя; уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления; статья 8.7 - за невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или по их рекультивации после завершения разработки месторождений полезных ископаемых, включая общераспространенные полезные ископаемые, строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе осуществляемых для внутрихозяйственных или собственных надобностей; статья 8.8 - за использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель.
Кроме того, согласно подпунктам 5, 6 п. 2 право постоянного бессрочного пользования или право пожизненного владения может прекратиться принудительно в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к ст. ст. 49, 55 ЗК РФ) либо реквизиции земельного участка (см. комментарий к ст. 51 ЗК РФ).
В пункте 3 комментируемой статьи содержится важная гарантия защиты права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, заключающаяся в том, что решения о прекращении прав на землю по основаниям, предусмотренным в пункте 2, могут быть приняты только в судебном порядке, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельные участки лиц, не являющихся их собственниками, урегулированы в статье 54 ЗК РФ.
Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
Комментарий к статье 46
Согласно пункту 1 комментируемой статьи аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Поскольку договор аренды любого имущества, в том числе земельного участка, предусматривает его передачу во временное пользование, статья 610 ГК РФ закрепляет общее правило о том, что срок аренды определяется по соглашению сторон в договоре.
Пункт 2 статьи 610 ГК РФ допускает заключение договора аренды без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ допускается установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Одним из важнейших принципов регулирования арендных отношений является правило статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Так, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пункт 2 статьи 617 ГК РФ содержит норму, гарантирующую права граждан-наследников. В случае смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его - в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.