ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 6828
Скачиваний: 3
К числу обязательственных прав относятся права, возникающие в результате совершения следующих договоров и сделок: ренты и пожизненного содержания с иждивением; аренды; безвозмездного пользования; доверительного управления; залога (ипотеки). В отличие от вещных прав основаниями приобретения обязательственных прав могут быть только договоры. Обязательственные права на земельный участок не могут быть приобретены на основании административного акта.
3. Особо следует выделить такой вид прав на землю, как право общего пользования землей. В более общем виде применительно к землям практически всех категорий это право предусмотрено в ст. 262 ГК, согласно которой граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. Эти принципы осуществления права общего пользования землей в равной степени применимы к землям, находящимся как в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.
Основанием возникновения права общего пользования землей является волеизъявление гражданина.
4. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, предусмотрено в ст. 131 ГК. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществления этой деятельности регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Формально провозглашенной целью государственной регистрации прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства. Средством достижения этих целей служат создание и функционирование единой для всей страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Правовое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок. Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на земельные участки. Важным последствием государственной регистрации является то, что этот акт Закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено только в судебном порядке.
Законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. ст. 4 и 14 Закона о государственной регистрации).
Согласно ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на земельный участок (п. 1 ст. 551 ГК). Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, так как согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.
Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК). Подлежит государственной регистрации также договор ренты (ст. 584 ГК). По общему правилу согласно п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, за некоторыми исключениями. Пункт 2 ст. 1017 ГК также требует, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Несколько иные требования предъявляются к договору продажи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 ГК договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п. п. 1, 2 ст. 564 ГК). Договор об ипотеке тоже подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Кроме того, согласно ст. 20 названного Закона требуется государственная регистрация ипотеки.
Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК применительно к земельным участкам являются право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Согласно ст. 164 ГК предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Государственной регистрации подлежат ограничения и обременения, т.е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и др.).
Объект этих прав - недвижимое имущество (ст. 130 ГК), понятие которого более широко, чем в ГК, раскрыто и детализировано в ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Для государственной регистрации прав на указанные объекты по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т.е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости.
Идентификация объектов осуществляется посредством присвоения им кадастровых номеров. Согласно п. 3 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в этом реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении его государственного учета, т.е. кадастровым номером.
В случае если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.
В случае раздела, выдела доли в натуре или других действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Согласно ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. Для присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы, т.е. на единицы кадастрового деления. При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории РФ соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета.
Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
Статья 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" закрепляет принцип обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4). Если правоустанавливающие документы на недвижимость были получены до вступления в силу названного Закона, то государственная регистрация, в частности, права собственности и иных прав на земельный участок не является обязательной.
Правила осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, утверждены Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773.
В ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определены этапы государственной регистрации прав. Вся процедура регистрации состоит из следующих стадий. Первая стадия - прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов. Отказ в приеме документов не допускается. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, указанием даты и времени их представления.
Затем проводятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. На этой стадии изучаются представленные для государственной экспертизы документы в целях установления юридического факта как бесспорного основания для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
На основании правовой экспертизы устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав и, соответственно, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о государственной регистрации прав.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают на основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.
В ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перечислены основания приостановления государственной регистрации прав. Государственная регистрация приостанавливается регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на месяц.