ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2941
Скачиваний: 1
товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещений в таком доме.
Поскольку Кодекс не устанавливает иное, постольку имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Согласно ст. 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со ст. 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняющих работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:
письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
документа о наделении полномочий "службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги" в соответствии с ФЗ "О товариществах собственников жилья" (утратил силу с 01.03.2005).
Если срок прекращения договора управления многоквартирным домом (иного договора) определить невозможно (в частности, если такой договор отсутствует или был заключен без указания срока), целесообразно осуществлять передачу технической документации за 30 дней до дня возникновения у лиц, указанных в ч. 10 ст. 162 Кодекса, обязанности управлять многоквартирным домом.
Реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов (см. письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" <1>).
--------------------------------
<1> Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1.
11. По общему правилу ч. 11 комментируемой статьи отчет о выполнении договора управления за предыдущий год управляющая организация обязана представить собственникам помещений в многоквартирном доме в течение первого квартала текущего года. Иной срок представления отчета управляющей организации можно установить в договоре управления.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
1. В ст. 163 Кодекса установлены основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Правила данной статьи являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. ст. 16 и 17 ЖК 1983 г., которые предусматривали иерархически централизованную и безальтернативную систему управления жилищным фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно неадекватной в условиях рыночных отношений.
Кодекс не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого в ч. 1 ст. 163 Кодекса установлена бланкетная норма, согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральным, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом.
При применении ст. 163 Кодекса следует учитывать, что в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения гл. 6 раздела II Кодекса, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 7 ст. 46 Кодекса).
2. Часть 2 комментируемой статьи вводит обязательное для всех названных в ней собственников договорное начало в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.
Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами. В качестве общего правила предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации должны определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому, устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством.
Рассматриваемые правила, с нашей точки зрения, заслуживают положительной оценки. В случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Комментарий к статье 164
1 - 3. Комментируемая статья содержит специальные нормы для случая, когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им общим имуществом в таком доме (см. ч. 2 ст. 161 Кодекса и комментарий к указанной статье). Обязанность содержания общего имущества в многоквартирном доме ст. 39 Кодекса возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.
Поэтому в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, таким собственникам придется самостоятельно вступать в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Примерный перечень общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).
Представляется, что договоры на оказание услуг и выполнение работ, указанных в ч. 1 комментируемой статьи, могут заключаться в следующем порядке: а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 45 Кодекса) рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам ст. ст. 46 - 48 Кодекса; б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика; в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы, подписывает договор на стороне исполнителя; г) договор вступает в силу и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.
В порядке, установленном ч. 3 комментируемой статьи, на стороне заказчика по договорам, указанным в ч. 1 данной статьи, вправе выступать один из собственников помещений в многоквартирном доме или иное лицо, имеющее соответствующие полномочия. В таком случае процедура заключения договоров, необходимых для содержания и ремонта общего имущества, упрощается.
Применение положений ч. ч. 1 и 3 комментируемой статьи к отношениям, связанным с заключением договоров, указанных в ч. 2 ст. 164 Кодекса, исключается императивной нормой.
Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
Комментарий к статье 165
1. Положения ст. 165 Кодекса должны применяться во взаимосвязи с правилами, определяющими компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. ст. 14 Кодекса и комментарий к ней).
В целом ч. 1 комментируемой статьи, с нашей точки зрения, носит преимущественно декларативный характер. Например, весьма сомнительно, что органы местного самоуправления заинтересованы в активном осуществлении своего права, предусмотренного в п. 2 указанной части, по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов. На практике следует иметь в виду, что предоставление бюджетных средств управляющим организациям, товариществам собственников жилья и специализированным потребительским кооперативам на проведение капитального ремонта должно осуществляться органами местного самоуправления по правилам, установленным бюджетным законодательством.
2. На органы местного самоуправления и управляющие организации возложена юридическая обязанность предоставлять гражданам информацию, указанную в ч. 2 ст. 165 Кодекса. Несмотря на то что в данной норме перечень соответствующих видов сведений сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является. Граждане вправе получать также иную информацию в соответствии с ФЗ от 27.07.2006 N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" <1>. См. также комментарий к ч. ч. 9 - 10 ст. 161 Кодекса.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3448.