ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1496
Скачиваний: 1
КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(Постатейный)
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 6 марта 2008 года
Г.Ф. ШЕШКО
Шешко Галина Федоровна - советник Президента Ассоциации строителей России, член рабочей группы по подготовке Жилищного кодекса Российской Федерации, разработчик нормативных правовых актов федерального уровня, Заслуженный юрист Российской Федерации.
Подготовка материалов для Комментария Вишняковой Аллы Вадимовны.
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
1. Нормативные правовые акты
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 02.10.2007 N 225-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3012; 2007. N 41. Ст. 4845)
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации
часть первая от 30.11.94, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 06.12.2007 N 333-ФЗ (СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2007. N 50. Ст. 6246)
часть вторая от 26.01.96, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 06.12.2007 N 334-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410; 2007. N 50. Ст. 6247)
ГК РСФСР - Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.64 (Ведомости РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407)
Градостроительный кодекс РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.12.2007 N 324-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16; 2007. N 50. Ст. 6237)
ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.12.2007 N 330-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2007. N 50. Ст. 6243)
ЖК РСФСР - Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.83 (утратил силу с 01.03.2005 в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.10.2007 N 230-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; 2007. N 43. Ст. 5084)
ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 08.11.2007 N 257-ФЗ (СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2007. N 46. Ст. 5553)
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 06.12.2007 N 333-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. 1). Ст. 1; 2007. N 50. Ст. 6246)
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.95, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 21.07.2007 N 194-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16; 2007. N 30. Ст. 3808)
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.96, с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 14.02.2008 N 11-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2954; 2008. N 7. Ст. 551)
Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15; 2007. N 49. Ст. 6071)
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.11.2007 N 268-ФЗ (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2007. N 48 (ч. 2). Ст. 5812)
Закон о приватизации жилых помещений - Закон РФ от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ (Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15)
Закон об основах социального обслуживания - Федеральный закон от 10.12.95 N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации", с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ (СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4872; 2004. N 35. Ст. 3607)
Правила пользования жилыми помещениями - Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546)
Типовой договор социального найма - Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126)
2. Постановления Пленумов Верховного Суда СССР,
Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ
Постановление Пленума ВС СССР N 2 - Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", с последними изменениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14 (БВС СССР. 1987. N 3; Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам, 1994)
Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 - Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вестник ВАС РФ. 1996. N 9)
3. Издания
БВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда
БНА РФ - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти)
Ведомости (РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (РСФСР), Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ)
Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
РГ - "Российская газета"
САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР, РФ) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства)
4. Прочие сокращения
ЖК - жилищный кооператив
ЖСК - жилищно-строительный кооператив
ТСЖ - товарищество собственников жилья
абз. - абзац
гл. - глава(-ы)
ст. - статья(-и)
п. - пункт(-ы)
подп. - подпункт
разд. - раздел
утв. - утвержденный(-ое, -ые)
ч. - часть(-и)
29 декабря 2004 года
N 189-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <1>
--------------------------------
<1> Не приводится.
29 декабря 2004 года
N 188-ФЗ
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 199-ФЗ,
от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 250-ФЗ,
от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ,
от 18.10.2007 N 230-ФЗ)
Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
Комментарий к статье 1
1. Законодательство нашей страны основывается на конституционных положениях и поэтому должно соответствовать им. Это в полной мере относится и к Жилищному кодексу РФ. Иными словами, если какая-либо статья ЖК РФ принята с нарушением конституционных положений, ее нельзя применять, суд не может ею руководствоваться, а Государственная Дума должна внести в нее соответствующие коррективы. На страже этих положений стоит и Конституционный Суд РФ.
2. Жилищный кодекс, развивая и конкретизируя положения Конституции РФ, провозглашает следующие принципы (основные начала):
1) обеспечение органами государственной власти и органы местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище;
2) безопасность жилища;
3) неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;
4) беспрепятственное и свободное осуществление жилищных прав;
5) равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем (если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений);
6) судебная защита жилищных прав;
7) восстановление нарушенных жилищных прав;
8) обеспечение сохранности жилищного фонда;
9) использование жилых помещений по назначению.
Далее разъясним те из перечисленных принципов, которые этого требуют.
3. Обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище. Этот принцип основан на ст. 7 и 40 Конституции РФ. Согласно ст. 7 Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека во всех сферах его жизнедеятельности. В соответствии со ст. 40 органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Право на жилище многогранно, это: возможность улучшить жилищные условия путем получения жилья по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату); возможность стабильного пользования жилым помещением и проч. С этим правом непосредственно связано конституционное право на неприкосновенность жилища.
4. Недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ "никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40 Конституции РФ). Это значит, что лишить жилища можно только на основании закона и в порядке, предусмотренном законом (т.е. только по суду).
Так, выселить гражданина из жилого помещения можно в связи с признанием жилья непригодным, со сносом дома (по основаниям, предусмотренным законом, - см. комментарий к ст. 85). В этих случаях выселяемые обеспечиваются другим благоустроенным жильем в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ. Предусматривается выселение лиц, которые нарушили жилищное законодательство: с предоставлением другого жилья (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ); без предоставления другого жилья (п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК РФ).
В любом случае выселить (лишить жилища) человека, который пользуется жильем, вопреки желанию пользователя можно только в судебном порядке.
За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ).
О неприкосновенности жилища см. комментарий к ст. 3 ЖК РФ.
5. Безопасность жилища. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане могут быть выселены с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. 85, 87 ЖК РФ).
Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Органы государственной власти и органы местного самоуправления контролируют, чтобы жилые помещения соответствовали установленным санитарным и техническим требованиям (п. 6 ст. 2 ЖК РФ).
6. Беспрепятственное осуществление жилищных прав и равенство участников жилищных отношений. Согласно ч. 2 комментируемой статьи граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данный принцип соответствует ст. 8, 19, 35 и 40 Конституции РФ.
Принцип равенства заимствован из гражданского законодательства, он ставит участников имущественных отношений в юридически равное положение перед законом и судом.
Равенство участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жильем означает, что они поставлены в юридически равное положение, т.е. равны в правах и (или) обязанностях. Так, в качестве пользователей жилым помещением по договору социального найма члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 69 ЖК РФ), тогда как иные пользователи - например, поднаниматели, временные жильцы - значительно ограничены в правах по пользованию жильем (они не обладают самостоятельным правом пользования, срок их проживания ограничен - ст. 76, 77, 80 ЖК РФ).
7. Судебная защита и восстановление нарушенных жилищных прав. Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием.
Статьей 35 Конституции РФ установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Каждый может защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и 46 Конституции РФ).
Право на судебную защиту не ограничивается даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ). Возможность неограниченной судебной защиты подтверждена в Декларации ООН "О праве и обязанности отдельных лиц, групп и органов общества поощрять и защищать общепризнанные права человека и основные свободы" от 09.12.98.
В судебной практике наиболее распространены дела, касающиеся права пользования жилым помещением (признания права пользования, утраты права на жилище и проч.).
Жилищный кодекс РФ содержит ряд положений, предусматривающих судебную защиту жилищных прав. Так, пользователь жильем по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в суд (ст. 74); в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно расторжение договора социального найма (ст. 83) и выселение виновных без предоставления другого жилья (ст. 91).
О восстановлении нарушенных прав говорится, в частности, в ст. 75 ЖК РФ, согласно которой обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК РФ. В этом случае стороны договора об обмене переселяются в те жилые помещения, которые они занимали до обмена.
В плане восстановления нарушенных прав представляют интерес также ст. 56 ЖК РФ, предусматривающая возможность обжаловать в судебном порядке решения о снятии с учета нуждающихся в жилых помещениях, ст. 66, 79 ЖК РФ и проч.
8. Обеспечение сохранности жилищного фонда. Статьи 65 - 68 ЖК РФ обязывают наймодателя и нанимателя жилого помещения обеспечивать сохранность жилищного фонда.
Обязанность собственника поддерживать свое жилье в надлежащем состоянии определена ст. 30 ЖК РФ (ч. 4). Гражданский кодекс РФ (гл. 18) не содержит прямого указания на обязанность собственника жилого помещения по надлежащему содержанию этого помещения, однако предусмотренная ст. 293 ГК РФ ответственность за бесхозяйственное обращение с жильем подтверждает наличие такой обязанности.
Обязанности нанимателя и наймодателя жилья по содержанию и сохранности жилищного фонда определены Правилами пользования жилыми помещениями. Права и обязанности сторон по договору социального найма определены также Типовым договором социального найма.
9. Использование жилых помещений по назначению. Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, в пределах, установленных Кодексом. Нарушение этой обязанности, а также разрушение или повреждение жилья влекут расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ (аналогичные нарушения влекут расторжение договора "коммерческого" найма - ст. 687 ГК РФ).