ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3566
Скачиваний: 2
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 15 апреля 2010 года
Издание третье, переработанное и дополненное
Под редакцией
П.В. КРАШЕНИННИКОВА
АВТОРЫ КОММЕНТАРИЕВ
Андропов Вадим Владимирович, заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - ст. ст. 44 - 48 (в соавт. с И.Б. Мироновым); 55, 56; 136 - 139, 142 - 152 (в соавт. с И.Б. Мироновым).
Гетман Елена Станиславовна, кандидат юридических наук, судья Верховного Суда Российской Федерации - ст. ст. 3, 12 - 14; 39 (в соавт. с В.Н. Симоновым); 60 - 71; 72 (в соавт. с Е.А. Солоповой); 73, 75, 81; 82 - 91 (в соавт. с В.Н. Симоновым).
Гонгало Бронислав Мичиславович, доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права - ст. ст. 1, 2, 4; 7 - 9 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 10, 15, 16, 30 - 32, 49 - 54, 57 - 59.
Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Косарева Надежда Борисовна, кандидат экономических наук, президент Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Крашенинников Павел Владимирович, доктор юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - предисловие, введение, ст. ст. 5, 6; 7 - 9 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 17 - 19, 110 - 129; 130 (в соавт. с И.Е. Маныловым); 132 - 135 ЖК РФ; Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Круглик Сергей Иванович, кандидат экономических наук, заместитель Министра регионального развития Российской Федерации - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Манылов Игорь Евгеньевич, кандидат юридических наук, заместитель министра экономического развития Российской Федерации - ст. ст. 33, 34; 130 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); 131.
Миронов Илья Борисович, кандидат юридических наук, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - ст. ст. 21 (в соавт. с В.Ю. Хохловым); 44 - 48, 136 - 139, 142 - 152 (в соавт. с В.В. Андроповым).
Пузанов Александр Сергеевич, генеральный директор Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, Д.Ю. Хомченко).
Пчелинцева Людмила Михайловна, доктор юридических наук, профессор, судья Верховного Суда Российской Федерации - ст. 11.
Симонов Виктор Николаевич, заместитель директора филиала по Уральскому федеральному округу Федерального фонда развития жилищного строительства - ст. ст. 20, 22 - 29, 35 - 38; 39 (в соавт. с Е.С. Гетман); 40 - 43; 82 - 91 (в соавт. с Е.С. Гетман); 92 - 109, 140, 141, 162.
Солопова Елена Алексеевна, судья Девятого арбитражного апелляционного суда - ст. ст. 72 (в соавт. с Е.С. Гетман); 74, 76 - 80.
Хомченко Дмитрий Юрьевич, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым).
Хохлов Вадим Юрьевич, руководитель Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области - главный государственный регистратор Вологодской области - ст. 21 (в соавт. с И.Б. Мироновым).
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
1. Официальные издания
БНА РФ - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти)
Бюллетень ВС (РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации
Ведомости ВС, СНД и ВС (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР), Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ)
Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Вестник КС РФ - Вестник Конституционного Суда Российской Федерации
РГ - "Российская газета"
СА РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства)
СУ РСФСР - Собрание узаконений РСФСР
2. Правовые нормативные акты
АПК РФ, АПК - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
Вводный закон - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
ГК РФ, ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации, части первая, вторая, третья
ГПК РФ, ГПК - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР
ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации
ЖК РФ, ЖК - Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗК РФ, ЗК - Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ, КоАП - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
НК РФ, НК - Налоговый кодекс Российской Федерации, части первая и вторая
Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации
ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации
УПК РФ - Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации
ФЗ - Федеральный закон
ФКЗ - Федеральный конституционный закон
3. Прочие сокращения
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
сл. - следующие
абз. - абзац
в т.ч. - в том числе
гл. - глава, главы
др. - другой (-ая, -ое, -ие)
МРОТ - минимальный размер оплаты труда, установленный федеральным законом
ОВД - органы внутренних дел
п. - пункт, пункты
подп. - подпункт
разд. - раздел
ред. - редакция
с. - страница, страницы
см. - смотри
ср. - сравни
ст. - статья
т.д. - так далее
т.е. - то есть
т.н. - так называемый (-ая, -ое, -ые)
т.п. - тому подобное
ч. - часть, части
ПРЕДИСЛОВИЕ К ТРЕТЬЕМУ ИЗДАНИЮ
Первое издание настоящего комментария вышло в свет сразу после принятия и вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (в 2005 г.), второе - через год (в 2006 г.), когда появились подзаконные акты федерального и регионального уровня.
В настоящем, третьем, издании комментируются нормы ЖК РФ в системе с актами гражданского, семейного, земельного законодательства и других его отраслей. Анализируется литература по жилищному праву, опубликованная за пять лет действия ЖК РФ.
Комментирование производится с учетом судебной практики судов общей юрисдикции, арбитражных судов, а также Конституционного Суда Российской Федерации. В частности, учтены положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".
В комментарии к Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" учтены поправки, продлевающие срок приватизации государственного и муниципального жилищного фондов до 1 марта 2013 г.
П.В.Крашенинников
Апрель 2010 г.
ВВЕДЕНИЕ
Уже пять лет действует Жилищный кодекс Российской Федерации (вступил в силу с 1 марта 2005 г.), который готовился более 10 лет. Прежний ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. безнадежно устарел, противоречил Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и другим законодательным актам.
Еще совсем недавно только на федеральном уровне действовали около 3 тыс. актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно разобраться, что к чему, а граждане защитить свои права практически не могли. Поскольку Конституция РФ 1978 г. всем предоставляла право (для многих только на бумаге) получить бесплатное жилье, а очередь на него была огромной, почти бесконечной, то люди, которые эту очередь контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений.
В ЖК РФ достаточно четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. Любой закон - это компромисс. После первого чтения проекта нового закона в него были внесены около 700 поправок. Произошло реальное укрепление прав, доказательства чему содержатся во многих статьях действующего ныне нового общенационального закона - Жилищного кодекса.
Жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном ведении России и ее субъектов, соответственно к ведению субъектов Российской Федерации отнесена значительная часть вопросов, например признание граждан малоимущими. Малоимущими по ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта Федерации. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и нормативы разные. Конкретный порядок устанавливают законодательные собрания субъектов Федерации, а на муниципальном уровне - органы местного самоуправления.
Важно подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до введения в действие нового Жилищного кодекса, продолжают оставаться в очереди. Государство в целом сохраняет перед ними свои обязательства.
Проблема предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан будет решаться по-иному. Скажем, если инвалид является малоимущим, то он сохранит право остаться в очереди на получение жилья по договору социального найма. Если же у него есть недвижимость, машина и т.п., то, возможно, и не сохранит. Могут быть разные обстоятельства и варианты. Что касается инвалидов и ветеранов войны, военнослужащих, то и в Конституции РФ, и в Жилищном кодексе говорится о них как и о малоимущих, т.е. об иных определенных законом категориях граждан, признанных по установленным ЖК РФ, федеральным законом или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Иначе говоря, возможна ситуация, когда та или иная категория граждан не указана в ЖК РФ, но по отношению к ней применяется специальный закон - федеральный или на уровне субъекта Федерации либо когда действует специальная программа, касающаяся, скажем, ветеранов, инвалидов и т.д. При принятии соответствующих актов должен быть определен источник финансирования (строчка в бюджете "социальное жилье"), чтобы все, что с этим связано, не превратилось в обман, как это происходило раньше. При принятии законов по военнослужащим, молодым семьям и по другим категориям населения субъекты Федерации и муниципальные образования, указывая какую-то категорию граждан для получения бесплатного жилья, не могут не обозначить в бюджете, откуда будут выделены деньги.
Конечно, очень многое в реализации Жилищного кодекса зависит от региональных и муниципальных властей. Можно, в частности, решать проблему очередников на получение жилья путем предоставления вместо квартиры, скажем, земельного участка или бюджетных средств, кредита. Кодекс предусматривает учет разных возможностей. Например, человек стоял в очереди за жильем 10 лет, а сейчас, если пожелает, может взять земельный участок. И такое наличие разных форм решения жилищной проблемы правильно.
Немаловажен вопрос о сроках социального найма. Согласно ЖК РФ договор социального найма жилья заключается без установления срока его действия. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов семьи или всех названных граждан вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Более того, в каких-то случаях некоторые коммунальные услуги за время отсутствия названных граждан не будут ими оплачиваться. Однако, конечно же, не все. За тепло в любом случае надо платить, проживает человек в помещении или нет. А за какие-то услуги плата может даже уменьшаться. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи имеет право на передачу своего жилья в поднаем.
Существенно изменяются правила обмена. Если ранее субъектами договора обмена могли быть и собственники, и члены жилищно-строительных кооперативов, и те, кто проживает по договору социального найма, то сейчас обмен сохраняется только для договоров социального найма. Право обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, отменено.
В ЖК РФ включен новый раздел "Специализированный жилищный фонд". При этом к помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, а также для социальной защиты отдельных категорий граждан. Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития (как и все остальные специализированные жилые помещения) могут находиться исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде. Конечно, акционерные общества, если у них есть возможность, могут принять решение о передаче своей площади определенным заслуживающим того категориям граждан в безвозмездное пользование - по договорам коммерческого найма за минимальную плату.
ЖК РФ поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями, снятыми с баланса приватизированных предприятий и переданными муниципалитетам. Таких общежитий в стране тысячи, семей, в них проживающих, - десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемленными, поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития фактически сохранился. В такой ситуации целевой характер предоставления этих помещений в связи с работой или учебой был утерян. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) определил, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, по-прежнему состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, они имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений, если их выселение не допускалось законодательством, которое действовало до введения в действие настоящего Кодекса.