ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 3570
Скачиваний: 2
Если договор управления заключается с товариществом собственников жилья или с жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда такой договор заключается с каждым собственником. В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым.
В договоре управления также должны быть отражены условия, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, удобно для случаев, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
5. Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой формы собственности. При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В этом случае управляющая организация, выступая стороной договора, действует от собственного имени, но в интересах собственников помещений многоквартирного дома, поскольку управляющая организация коммунальными услугами сама не пользуется.
6. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, а также придомовой территории, предоставлять собственникам коммунальные услуги. Собственники помещений в доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, коммунальных услуг.
Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
7. Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.
Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.
В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.
Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК).
Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления прекращается в силу закона, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено настоящим Кодексом.
В комментируемой статье предусмотрены случаи одностороннего расторжения договора управления.
В случае, когда договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, собственники помещений в многоквартирном доме вправе расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления. В отличие от названного выше случая здесь имеет место договор управления, заключенный в результате открытого конкурса, и расторжение договора управления может производиться в одностороннем порядке собственниками помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, когда управляющая организация не выполняет условия этого договора. О невыполнении каких условий договора управления идет речь, законодатель не сказал. Скорее всего имелись в виду основные обязанности управляющей организации по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома. Обычно одностороннее расторжение договора устанавливается в бесспорных случаях, когда какой-либо факт наступил или не наступил. В нашем случае этого не видно. В связи с этим в ряде случаев будет трудно определить, исполняет ли управляющая организация надлежаще свои обязанности или нет.
8. По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить договор на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или продлить действие этого договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 комментируемой статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен договор или нет, и, соответственно, она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. А возврат документации может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать о желании собственников помещений о продлении договора. Полагаем, что этот срок в договоре необходимо прописать.
9. По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока его действия, управляющая организация обязана передать собственникам помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую передали ей собственники при заключении договора, и документацию по данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период управления.
Передача производится выбранной общим собранием управляющей организацией товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу. При отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.
После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.
Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
1. Статья 163 ЖК РФ регулирует порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований. Специфика такого объекта управления заключается в том, что подобный многоквартирный дом находится в собственности одного публично-правового образования и ни одно жилое или нежилое помещение не находится в собственности других лиц.
Таких многоквартирных домов в настоящее время немного, но после завершения бесплатной приватизации жилья с 1 марта 2013 г. число их будет возрастать.
2. Субъектом права собственности многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, является одно лицо. Исходя из этого согласно ч. 1 комментируемой статьи порядок управления такими домами устанавливает соответственно уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления с учетом положений ЖК РФ.
3. На момент написания комментария нормативный правовой акт, устанавливающий порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти или Правительством РФ, не принят.
4. Под порядком управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности публично-правового образования, необходимо понимать установление конкретных указаний органам государственной власти или органам местного самоуправления, а равно государственным или муниципальным учреждениям, которые будут отвечать за управление указанным многоквартирным домом. Содержание таких правовых актов должно определять способы достижения целей управления, указанные в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье) и не может изменять императивные нормы ЖК РФ.
5. Положения комментируемой статьи не могут применяться, если помещения в многоквартирном доме находятся в собственности нескольких публично-правовых образований, организаций и граждан (например, нескольких муниципальных образований или муниципального образования и частных лиц). В этом случае органом управления домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и собственниками помещений в установленном порядке должен быть выбран один из способов управления, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
6. В ч. 2 комментируемой статьи устанавливается, что единственно возможным способом управления многоквартирными домами, указанными в ч. 1 комментируемой статьи, является управление управляющей организацией. Согласно комментируемой норме управляющую организацию выбирает соответствующий орган власти или уполномоченное им лицо по результатам проведения открытого конкурса. Поскольку после введения в действие ЖК РФ был принят ФЗ от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", то положения ч. 2 ст. 163 ЖК РФ должны применяться с учетом этого специального Закона. Данный Закон предусматривает помимо конкурса также размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд по процедурам проведения аукциона, а также посредством запроса котировок цен на товары, работы, услуги. По результатам проводимых в соответствии с ФЗ от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ торгов единоличный собственник помещений в многоквартирном доме (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование) в лице соответствующих органов публичной власти заключает договор управления многоквартирным домом, к которому применяются положения ст. 162 ЖК РФ. В связи с этим в указанном в комментируемой статье случае не может применяться порядок проведения открытого конкурса, утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.
Положение ч. 2 ст. 164 ЖК РФ о возможности заключения договора управления многоквартирным домом без проведения такого конкурса в случае, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, применяться не может и нуждается в приведении в соответствие с законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.
7. Требование законодателя о выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса соответствует цели обеспечения равных условий для деятельности организаций как муниципальной или государственной формы собственности, так и организаций частной формы собственности. Управление многоквартирными домами согласно ч. 1 комментируемой статьи могут осуществлять и индивидуальные предприниматели. Условия договора управления с выбранной управляющей организацией должны соответствовать требованиям ст. 162 ЖК РФ.
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
Комментарий к статье 164
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего). Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья" ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя "не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам". Можно считать, что оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, на практике установлено: непосредственное управление многоквартирным домом, в котором помещения принадлежат более чем 20 различным собственникам, как правило, является тяжело реализуемым. Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 ЖК) среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.
2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров.