ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2643
Скачиваний: 4
С другой стороны, однажды по необходимости введенные внесистемные замещения и квазиправовые институты стали укрепляться и развиваться путем создания целой административной индустрии по производству так называемой исходно-разрешительной документации, которая существует по своей внутренней логике и уже во имя самосохранения отвергает логику системных действий и правовых механизмов, адекватных рыночным реалиям.
Эта коллизия имеет системный характер и заводит в тупик. Федеральное законодательство нашло выход из этого тупика применительно к процедурам предварительного согласования мест размещения объектов строительства, которые при отсутствии правил землепользования и застройки начиная с 1 января 2010 года не могут применяться (за исключением отдельных случаев). Применительно к инвестиционным контрактам выход более простой: достаточно понять доказанную неправомерность этого института, а поняв - признать необходимость отказаться от его дальнейшего применения и перейти к правовым методам регулирования процессов преобразования застроенных территорий <1>.
--------------------------------
<1> Отсутствие, в том числе в результате отказа от применения, универсальных, общепризнанных в мировой практике правовых методов градорегулирования негативно отражается на инвестиционной привлекательности российских городов, прежде всего из-за чрезмерно высоких финансовых рисков для потенциальных инвесторов. Например, Москва в части инвестирования в строительство считается самым рискованным городом, она находится на последнем месте среди 27 обследованных крупнейших городов Европы. Главная причина - отсутствие прозрачных, понятных и справедливых правил игры. В то же время Москва занимает второе место среди обследованных городов по потенциальным возможностям вложения инвестиций в строительство и реконструкцию, которые до сих пор не могут состояться по причине, указанной выше. См.: Emerging Trends in Real Estate, Europe 2006. Washington, D.C.: ULI - the Urban Land Institute.
Таким правовым методом является институт развития застроенных территорий, который введен с 1 января 2007 года в российское законодательство ст. 1 Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указанным Законом ГрК РФ от 29.12.04 дополнен ст. ст. 46.1 - 46.3, посвященными процедурам развития застроенных территорий.
Суть данных процедур в следующем.
Территория может быть признана подлежащей развитию лишь при наличии правил землепользования и застройки в отношении застроенной территории. При этом на территории должны находиться аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома и (или) дома, запланированные к сносу, реконструкции на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.
Право на развитие застроенной территории приобретается на открытом аукционе. По результатам аукциона заключается договор о развитии застроенной территории. В извещении о проведении аукциона указываются все существенные условия такого договора. К существенным условиям относятся и основные обязательства победителя аукциона, а именно:
- подготовка проектов планировки и межевания территории;
- передача муниципалитету квартир для переселения граждан-нанимателей;
- изъятие путем выкупа квартир в аварийных домах.
Принципиальным моментом является то, что законодатель не установил дополнительных оснований для изъятия путем выкупа жилых помещений и земельных участков. Изымать можно только жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, как это установлено ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Федеральным законом дозволяется обременять победителя аукциона-инвестора иными существенными условиями, в том числе выполнением работ по строительству социальной и инженерной инфраструктуры. Однако прямо запрещено требовать строительства жилья для передачи третьим лицам (речь идет о так называемой доле города).
После выполнения существенных условий инвестор обладает исключительным правом приобрести необходимый для застройки земельный участок в пределах реконструируемой территории без торгов, бесплатно в собственность или аренду по его выбору.
29 декабря 2004 года
N 190-ФЗ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.
29 декабря 2004 года
N 191-ФЗ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
--------------------------------
<*> Не приводится.