ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2645
Скачиваний: 4
Иными словами, органы власти, равно как и любой иной субъект правоотношений, могут распоряжаться только тем, что им принадлежит в полном объеме, и, соответственно, не могут распоряжаться тем, что им не принадлежит. Можно утверждать, что органам власти не принадлежит на праве собственности не только то, что принадлежит на праве собственности другим лицам, но и то, что федеральным законом предписано иметь на праве собственности другим лицам. Например, доля в праве общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома. Федеральное законодательство не устанавливает предельного срока, к которому должен состояться государственный кадастровый учет сформированных земельных участков, где расположены многоквартирные дома. Поэтому согласно федеральному законодательству:
- на застроенных многоквартирными домами территориях до тех пор, пока не произведены межевание и государственный кадастровый учет сформированных земельных участков, не существуют и не могут существовать свободные от прав третьих лиц земельные участки, которые могли бы предоставляться заинтересованным лицам для строительства, реконструкции;
- в принципе не может быть иных процедур предоставления земельных участков заинтересованным лицам для строительства, реконструкции, кроме тех, что предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, - в силу того, что им установлен исчерпывающий перечень случаев и процедур предоставления сформированных земельных участков.
С учетом вышеизложенного должна быть обоснована правовая возможность (на данный момент анализа пока неочевидная) существования института инвестиционных контрактов.
В предварительном плане - в порядке гипотезы для дальнейшей проверки - такая возможность может быть определена методом отсечения - выявления той оставшейся области, не урегулированной Земельным кодексом Российской Федерации, применительно к которой могли бы использоваться инвестиционные контракты. Очевидно, что в указанную неурегулированную область не могут входить свободные от прав третьих лиц земельные участки, поскольку тогда применялся бы порядок, определенный Земельным кодексом Российской Федерации, и не потребовалось бы применять специальный, не известный Кодексу институт инвестиционных контрактов.
Значит, остается только одно: институт инвестиционных контрактов может применяться только в случаях незавершенного процесса выделения земельных участков из еще не размежеванных застроенных территорий, занятых правами третьих лиц. При этом есть две возможности предоставления земельного участка (первая гипотетическая, а вторая реальная), определяемые положением момента такого предоставления в общей продолжительности срока действия инвестиционного контракта.
Первая возможность - предоставление земельного участка происходит до завершения срока действия инвестиционного контракта. Эта возможность гипотетическая, она не может быть реализуемой по следующим причинам. До предоставления осуществляются действия по формированию предоставляемого земельного участка. Сформированный земельный участок может быть предоставлен исключительно в порядке, определенном Земельным кодексом Российской Федерации. Предоставление завершается заключением договора аренды или договора купли-продажи земельного участка с последующей государственной регистрацией соответствующей сделки и права (если это право собственности). После этого никакого инвестиционного контракта уже быть не может, поскольку новоявленный правообладатель земельного участка автоматически приобретает статус застройщика, который будет совершать комплекс действий, исчерпывающе определенный законодательством: обеспечивать подготовку проектной документации и утверждать ее, получать разрешение на строительство, строить, получать разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому инвестиционный контракт должен быть прекращен к моменту заключения договора аренды или договора купли-продажи земельного участка. Вывод однозначен: инвестиционный контракт - это документ, который может регламентировать исключительно подготовительные действия, предшествующие предоставлению земельного участка. Парадокс заключается в том, что такой контракт неправомерно именовать инвестиционным. По смыслу действующего Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует защиту прав инвестора и обеспечивает стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект. Анализ показал, что в рассматриваемом случае таких гарантий нет и быть не может. Такая форма могла бы называться, например, соглашением о градостроительной подготовке территории для предоставления сформированных земельных участков.
Вторая возможность - предоставление земельного участка совпадает с моментом завершения срока действия инвестиционного контракта. Именно эта схема практикуется сегодня, и она не свободна от противоречий.
"Неприлично" инвестору, вкладывающему свои деньги в проектирование и строительство, не иметь прав на земельный участок, ему нужны такие права. Права могут быть получены от органа власти через предоставление. Предоставление, при котором формально соблюдены требования федерального законодательства, уничтожает правовую возможность существования инвестиционного контракта, который с позиции интересов администрации надо "оправдывать и спасать". Поэтому надо и предоставить, и не предоставить одновременно. То есть надо осуществить псевдопредоставление. Какими должны быть характеристики такого псевдопредоставления, чтобы оно не подпадало под требования Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении и чтобы была сохранена правовая возможность существования инвестиционного контракта?
Во-первых, границы земельного участка должны быть приблизительными (с возможностью их периодического изменения по причине несформированности земельного участка) вплоть до истечения срока инвестиционного контракта, когда происходит закрепление границ земельного участка по факту наличия построенного объекта. То есть инвестор фактически должен обладать не сформированным земельным участком, а только "пятном с нечеткими очертаниями".
Во-вторых, псевдопредоставление не регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку формально не будет предоставления, не будет и противоречия с Земельным кодексом. Только так может быть решена поставленная задача - предоставить, не предоставляя.
Субъект псевдопредоставления - орган власти, использующий процедуры инвестиционных контрактов, стремится не допустить предоставления земельного участка вплоть до завершения срока действия инвестиционного контракта, то есть до завершения строительства объекта. Об этом, в частности, свидетельствует и название применяемой процедуры, которая называется не предоставлением, а "подбором инвесторов на реализацию инвестиционных проектов". То есть местная администрация посредством конкурсов, аукционов не намерена предоставлять земельные участки, а всего лишь ищет инвесторов, готовых на сомнительных условиях с позиции общепризнанных правил ведения строительного бизнеса вкладывать свои деньги в строительство на не принадлежащих им земельных участках.
Кроме того, субъект псевдопредоставления не обладает правом предоставлять земельные участки по причине наличия иных субъектов - третьих лиц, собственников недвижимого имущества, которые наряду с местной администрацией (но не участвуя третьей стороной в инвестиционных контрактах) имеют права на соответствующие земельные участки до тех пор, пока не будет доказано, что эти земельные участки свободны от прав третьих лиц. То есть до тех пор, пока не будет проведено межевание и не будут выделены соответствующие земельные участки. Но как только это произойдет, сразу отпадает потребность в инвестиционных контрактах.
Необходимо проанализировать изучаемый вопрос еще с одной стороны. Обладает ли какая-либо из сторон инвестиционного контракта правовой возможностью выступать в статусе застройщика?
Сначала о правовом статусе инвестора. Есть два типа инвесторов, с которыми по результатам торгов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов заключаются:
1) договор аренды земельного участка;
2) инвестиционный контракт.
Если заключается договор аренды земельного участка, то инвестор приобретает статус застройщика - владельца земельного участка. В этом случае не возникает проблем с доказательством возможности существования и применения соответствующих правовых механизмов. Могут возникнуть проблемы иного рода. Например, проблемы соответствия требованиям федерального законодательства предлагаемой формы договора аренды земельного участка о наличии ясного порядка (формулы) определения размера арендной платы на протяжении срока действия договора аренды и другие проблемы, которые не являются предметом настоящего анализа.
Если же речь идет о заключении инвестиционного контракта, то должна быть доказана сама правовая возможность существования в определенном юридическом статусе лица, заключившего инвестиционный контракт, а при наличии такой возможности должны быть определены правовые последствия.
Инвестор, заключивший инвестиционный контракт, с правовой точки зрения может существовать только как лицо, которое:
- имеет непредоставленный, несформированный земельный участок ("пятно с ориентировочными границами"), обремененный правами третьих лиц;
- не может быть застройщиком (лицом, которому принадлежит земельный участок, как это определено п. 16 ст. 1 ГрК РФ от 29.12.04) по той причине, что инвестору не был предоставлен земельный участок и не может быть предоставлен до тех пор, пока действует инвестиционный контракт. Не имея статуса застройщика, инвестор не имеет права обеспечивать подготовку (выступать заказчиком) проектной документации и утверждать ее, а также получать разрешения на строительство и на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
Инвестиционный контракт не может быть реализован без строительства. Чтобы состоялось строительство, должен быть застройщик. Если инвестор, заключивший инвестиционный контракт, не может быть застройщиком, то спрашивается, кто может или должен им быть. Существует три гипотетических варианта ответа, которые необходимо рассмотреть детально, чтобы определить, имеет ли какой-нибудь из них законную силу.
Вариант 1: отсутствие застройщика в юридическом смысле слова. Застройщик - это лицо, которому принадлежит земельный участок. Кому-либо принадлежать земельный участок (так, чтобы на нем могло осуществляться строительство) может только тогда, когда он сформирован. В данном случае нет сформированного земельного участка, значит, нет и не может быть застройщика. Застройщик может появиться только тогда, когда, например, инвестор, заключивший инвестиционный контракт, завершит действия по формированию земельного участка и такой земельный участок будет предоставлен лицу, которое станет застройщиком, в порядке, определенном Земельным кодексом Российской Федерации. Но в этом случае инвестиционный контракт - это лишь документ, регламентирующий действия инвестора по градостроительной подготовке территории и формированию земельного участка, после чего действие инвестиционного контракта должно быть прекращено.
Вариант 2: множественность лиц на стороне застройщика или множественность лиц на стороне правообладателя земельного участка. На территории, где не выделен, не сформирован земельный участок - объект инвестиционного контракта, имеются правообладатели объектов недвижимости (например, собственники квартир в многоквартирных домах), земельные участки которых также не выделены, не сформированы. Однако можно предположить, что имеется сформированный земельный участок, границы которого совпадают с границами всего квартала, применительно к которому выполнен государственный кадастровый учет (присвоен кадастровый номер жилому кварталу, существующему в границах красных линий). Первое условие для появления возможности существования застройщика выполнено - имеется сформированный земельный участок. Второе условие - это наличие лица, которому принадлежит земельный участок. В данном случае мы имеем дело с множественностью лиц. Это, с одной стороны, местная администрация, а с другой - собственники квартир в многоквартирных домах, расположенных в пределах квартала. И местной администрации, и собственникам квартир земельный участок в пределах квартала фактически принадлежит на праве общей долевой собственности. Чтобы этот факт состоялся де-юре, необходимо его официальное признание органом власти. Для этого нет явных правовых препятствий. Однако ситуация может развиваться двояким образом.
Если в пределах квартала нет избыточных площадей, которые могли бы быть выделены (посредством проекта межевания) в виде сформированного земельного участка для строительства, то не возникает и заинтересованности со стороны местной администрации в использовании механизма инвестиционных контрактов (негде строить-уплотнять). Однако могут и должны использоваться другие более эффективные механизмы, в частности механизмы градостроительного зонирования. Установление градостроительных регламентов, допускающих (в необходимых случаях) и гарантирующих возможность более плотной и высокоэтажной застройки, создаст экономические мотивации и для самих собственников недвижимости, и для внешних инвесторов, направляющих средства на преобразование территории, которое может происходить в режиме реализации частноправовых отношений. Для применения механизма инвестиционного контракта нет оснований.
Если в пределах квартала имеются избыточные площади, то, в свою очередь, может возникнуть следующая "развилка".
1. Избыточная площадь выделяется в виде свободного от прав третьих лиц сформированного земельного участка. Выделение такого избыточного земельного участка не может быть выполнено в принципе без определения границ всех других смежных земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома. При таком варианте подготавливается проект межевания квартала, а выявленный и сформированный свободный земельный участок предоставляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Другими словами, также нет оснований для применения механизма инвестиционного контракта.
2. Избыточная площадь не выделяется в виде свободного от прав третьих лиц земельного участка, который не формируется, но существует в невыделенном виде в пределах квартала как единственного сформированного земельного участка, который характеризуется множественностью правообладателей. Такой случай возможен только при выполнении двух взаимосвязанных условий: собственники квартир обязуются не проявлять инициативу по выделению земельных участков под отдельными многоквартирными домами, а администрация обязуется не производить по своей инициативе межевание в пределах квартала (за исключением обусловленных необходимостью действий по установлению границ зон действия публичных сервитутов для обеспечения прохода, подъезда к домам неограниченному кругу лиц с тем, чтобы не создавать неприступных и непроницаемых для горожан огороженных анклавов в теле города). То есть фактически должен быть принят правовой акт о признании соответствующего квартала не делимым на отдельные земельные участки. При наличии указанных условий может быть образовано юридическое лицо, представляющее интересы всех собственников недвижимости в пределах квартала. Это юридическое лицо и будет застройщиком. Застройщик может действовать по одному из двух вариантов, осуществляя застройку избыточной площади: а) на свои и (или) заимствованные средства (в том числе полученные посредством ипотеки - залога недвижимости); б) на привлеченные средства внешнего инвестора. В последнем случае должен быть заключен инвестиционный контракт, но совершенно иного рода. В нем должны быть учтены коммерческие интересы и имущественные права как застройщика, комплексно представляющего интересы собственников квартир и администрации, так и инвестора.