ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2644
Скачиваний: 4
В рамках рассматриваемого второго варианта это единственный случай, когда имеется, на первый взгляд, не противоречащая законодательству возможность применения механизма инвестиционных контрактов. Однако этот случай не может превратиться из гипотетического в реальный по двум причинам.
Первая причина состоит в том, что местной администрации такая схема невыгодна. Дело в том, что так называемая доля города в этом случае быстро превратится в ноль, поскольку по вполне понятным коммерческим причинам в рассматриваемом квартале все квартиры будут приватизированы, и администрация лишится своей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Поэтому она не позволит реализовать такую схему, а постарается вернуться к схеме, которая обеспечивает ей более справедливый доход, - к схеме выделения, формирования и предоставления земельного участка на месте избыточной площади в пределах квартала без использования инвестиционного контракта.
Вторая причина связана с наличием нормы ч. 4 ст. 43 ГрК РФ от 29.12.04:
"Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту".
То есть описанная выше схема с избыточной площадью может быть оспорена в судебном порядке любым заинтересованным лицом. А это чрезмерно большие риски для инвестора, даже если предположить, что между администрацией и жильцами квартала существует соглашение.
Таким образом, ни при варианте 2, ни при варианте 1 фактически не может быть лица в статусе застройщика. Остается рассмотреть последнюю гипотетическую возможность его существования.
Вариант 3: застройщиком является уполномоченный орган местной администрации. При таком варианте также отсутствует обеспеченная правовой поддержкой возможность существования лица в статусе застройщика. Причина очевидна - уполномоченный орган местной администрации не является единственным лицом, которому принадлежит еще не сформированный земельный участок. Чтобы стать правомерным застройщиком, соответствующим требованиям федерального законодательства, этот орган имеет две возможности:
1) стать одним из равноправных сособственников наряду с другими лицами, обладающими неотъемлемым правом на еще не сформированный земельный участок (вариант 2);
2) стать единоличным правообладателем, превратив посредством документации по планировке территории "пятно территории с неопределенными границами" в сформированный земельный участок, и предоставить его в соответствии с требованиями земельного законодательства без применения механизма инвестиционного контракта.
Рассмотрев все возможные варианты, можем сделать однозначный вывод: при применении механизма инвестиционных контрактов не возникает и не может возникнуть лица в статусе застройщика. Это, впрочем, не препятствует тому, что на практике функции застройщика выполняет уполномоченный орган местной администрации. Поскольку он не вправе быть застройщиком, то его действия в качестве квазизастройщика могут быть оспорены в судебном порядке по причине фактической узурпации прав других лиц, являющихся собственниками недвижимого имущества на реконструируемой территории.
Каковы последствия того, что в условиях применения механизма инвестиционных контрактов неизбежно возникает квазизастройщик?
В действующей правовой системе застройщик не может действовать иначе, как только в рамках, которые не он себе устанавливает, а устанавливает для него другой. Этот другой не может быть не кем иным, как только органом власти. Прямо противоположная ситуация наблюдается при наличии квазизастройщика. Во-первых, для квазизастройщика нет другого, он сам себе другой, сам себе устанавливает рамки и пределы - характер и объемы того строительства, которое предписывается оплачивать инвестору, заключившему с администрацией инвестиционный контракт. Во-вторых, квазизастройщик не является нейтральным лицом, он лицо заинтересованное - уполномоченное в том числе и на то, чтобы обеспечить максимально возможную долю города в каждом его месте от использования средств инвестора. Поэтому критически важным становится ответить на вопрос, каким способом администрация устанавливает пределы строительства для квазизастройщиков.
Правовое регулирование в условиях рынка недвижимости выработало логически неизбежный и потому универсальный способ установления для застройщиков пределов, определяемых с позиций соблюдения общественных интересов. Его универсальность и, соответственно, общераспространенность объясняется тем, что ни в логике всех возможных схем управления, ни на практике, воспроизводящей такие схемы, нет иного способа, который может и должен варьироваться в деталях (более или менее существенных), но остается неизменным в своих базовых принципах. Название этому способу - градостроительное зонирование. Результат его применения - градостроительные регламенты, которые:
а) являются юридически значимыми пределами строительства, распространяемыми в одинаковой степени на каждый земельный участок в границах отдельных территориальных зон, количество и характер использования которых варьируются в широких пределах;
б) заблаговременно предъявляются всем и каждому в виде нормативного правового акта - правил землепользования и застройки, подлежащих обязательному опубликованию;
в) не могут быть произвольно нарушены ни застройщиком, ни администрацией.
Именно такая правовая схема введена в России с 1998 года ГрК РФ от 07.05.98, закреплена Земельным кодексом Российской Федерации в 2001 году и развита до уровня правовой технологии ГрК РФ от 29.12.04.
Альтернативные по отношению к федеральному законодательству технология и идеология системы регулирования, при которой используются механизмы инвестиционных контрактов, предопределены двумя базовыми посылками: а) администрация является квазизастройщиком, б) квазизастройщик сам себе хозяин. Из этих посылок проистекает и с логической неизбежностью следующим образом формулируется задача для разработки идеологии и практических схем выстраивания системы регулирования: квазизастройщик, который сам себе хозяин, хочет быть свободным хозяином; свободному хозяину не нужны заведомо установленные в виде градостроительных регламентов и тем более публично предъявленные пределы; свободный хозяин нуждается в такой системе регулирования, когда он сам для себя будет устанавливать пределы. Решение таким образом сформулированной задачи становится делом техники. Результат - особая система регулирования, которая характеризуется следующими вытекающими одна из другой позициями:
- отсутствуют гарантированные пределы строительства, которые должны определяться юридически значимыми градостроительными регламентами. Очевидно, что по причине противоречия федеральному законодательству отказ от установления таких пределов не может быть открытым, он должен быть завуалирован. Для этого есть простой способ - использовать терминологию федерального законодательства, вкладывая в эту терминологию иной смысл. Например, градостроительный регламент предписывается каждому земельному участку в отдельности посредством индивидуального административного решения (так называемого акта разрешенного использования земельного участка), а не всем земельным участкам сразу в пределах соответствующей территориальной зоны посредством правил землепользования и застройки;
- отсутствие градостроительных регламентов означает отсутствие имеющих юридическую силу предельных значений, потолков предельных объемов строительства в каждом месте. Для существования системы, основанной на индивидуально-выборочных решениях квазизастройщика, требуется отсутствие регламентов-гарантий и возможность произвольно изменять квазипотолки, установленные квазирегламентами. Когда созданы оба условия, открывается широкое поле деятельности для квазизастройщика по выжиманию максимально возможной доли города в каждом его месте, которую можно получить от использования средств инвесторов. Если же вспомнить, что инвестиционные контракты могут применяться только на территориях, занятых правами третьих лиц, то становится понятным, чьи права ущемляются, за счет чьих интересов происходит выжимание максимума;
- отсутствие гарантированных потолков-гарантий приводит к невозможности четко и заблаговременно планировать развитие инженерной инфраструктуры ввиду отсутствия юридически гарантированных предельных объемов строительства, которые можно взрывать индивидуальными административными решениями квазизастройщика;
- невозможность планирования, то есть соотнесения юридически гарантированных предельных объемов строительства с задаваемыми показателями объемов инженерных ресурсов обеспечения, чревата неизбежным хаосом, наступление которого, конечно, можно оттягивать, но не до бесконечности;
- стремление избежать дисбаланса и отсрочить грядущий хаос приводит к необходимости максимально много строить самим, то есть выполнять функции квазизастройщика, строить с максимальным использованием бюджета, заниматься административным бизнесом;
- чтобы обеспечить административный бизнес, квазизастройщику необходимо отказаться от введения института юридически значимых и обязательных для исполнения градостроительных регламентов - иначе такой бизнес будет невозможен. Круг замыкается.
Инвестиционный контракт многое проясняет, поэтому его можно назвать лакмусовой бумагой и ключевым звеном практикуемой системы регулирования, без которого эта система рассыпается. Свидетельством важности инвестиционных контрактов является тот факт, что они активно и широко используются в программах преобразования застроенных территорий жилого назначения. Это неслучайно, а в рассматриваемой системе - неизбежно, поскольку инвестиционные контракты, как было показано выше, могут использоваться только применительно к застроенным территориям, занятым правами третьих лиц. Следует отметить, что для таких программ характерно неправомерное допущение возможности принудительного изъятия недвижимости на преобразуемой застроенной территории. Однако на те виды объектов, строительство которых планируется в рамках программы, не может распространяться действие нормы п. 2 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации о возможности изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, поскольку для строительства жилья или иных коммерческих объектов это не предусмотрено.
Итак, подведем итог: возможно ли с правовой точки зрения существование и применение института инвестиционных контрактов и какие выводы следует сделать в отношении перспектив развития правовых процедур преобразования застроенных территорий?
С одной стороны, существование института инвестиционных контрактов возможно в ограниченном числе случаев при обязательном сочетании следующих условий:
1) контракты могут заключаться только применительно к застроенной, неразмежеванной территории, занятой правами третьих лиц, при отсутствии сформированных земельных участков, в том числе земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома;
2) по причине несформированности земельные участки должны оставаться непредоставленными на весь период действия контракта, вплоть до завершения строительства и расчетов сторон контракта между собой;
3) инвестор, с которым заключен инвестиционный контракт, по существу является доверенным лицом местной администрации и не может быть застройщиком, то есть не имеет права утверждать проектную документацию, получать разрешение на строительство и разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию.
С другой стороны, институт инвестиционных контрактов неприемлем по причине того, что ни одно лицо не может приобрести статус застройщика - им не может быть ни инвестор, ни уполномоченный орган местной администрации, ни собственники квартир в многоквартирных домах. Гипотетическая возможность множественности лиц на стороне застройщика блокируется нормой федерального законодательства, предписывающей предоставление свободных земельных участков в пределах застроенной территории только по процедурам Земельного кодекса Российской Федерации, не предусматривающего применение для этого инвестиционных контрактов. Отсутствие отвечающего требованиям законодательства застройщика делает невозможным легитимное существование инвестиционного контракта.
Таким образом, институт инвестиционных контрактов, заключаемых между администрациями и инвесторами применительно к застроенным и занятым правами третьих лиц территориям, не имеет оправдывающих его существование правовых оснований.
Рассчитанные на среднесрочную и долгосрочную перспективы правовые процедуры преобразования застроенных территорий могут быть реализованы только на основе градостроительных регламентов, утвержденных в составе правил землепользования и застройки.
Зарождение, применение и необходимость отмены инвестиционных контрактов применительно к застроенным территориям - объективный результат развития законодательства.
С одной стороны, на начальном этапе перехода от социалистических методов регулирования к рыночным объективно отсутствовали необходимые основания для системного регулирования - не было генеральных планов городов, а если и были, то часто не соответствовали новым реалиям; не было и не могло быть правил землепользования и застройки, отсутствовало даже понимание их необходимости (такое понимание даже сегодня свойственно не всем специалистам градостроительного проектирования - не будучи обучены методам регулирования в условиях рынка недвижимости, они отстаивают свою приверженность устаревшим методам работы). Отсутствие указанных оснований требовало их незамедлительного замещения: жизнь не могла ждать, когда такие основания будут подготовлены, строительство не могло и не должно было останавливаться по такой формальной причине. Это замещение было объективно необходимым, и оно было немедленно предъявлено в виде индивидуально-выборочных и внесистемных процедур предварительного согласования мест размещения объектов строительства - федеральным законодательством, а также в виде инвестиционных контрактов - региональным законодательством и муниципальной правовой базой.