ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1759
Скачиваний: 1
КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(ПОСТАТЕЙНЫЙ)
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 15 января 2007 года
Издание второе,
исправленное, дополненное
Под общей редакцией
заместителя Председателя Верховного Суда Российской
Федерации, доктора юридических наук, профессора,
заслуженного юриста Российской Федерации
В.М. ЖУЙКОВА
АВТОРСКИЙ КОЛЛЕКТИВ
Жуйков Виктор Мартенианович - заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации - Введение.
Шешко Галина Федоровна - советник президента Ассоциации строителей России, член рабочей группы по подготовке Жилищного кодекса Российской Федерации, разработчик нормативных правовых актов федерального уровня, заслуженный юрист Российской Федерации - раздел I, раздел III, раздел IV.
Филимонов Сергей Леонидович - заведующий кафедрой "Правовое регулирование строительства и ЖКК" Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России, член Общественного Совета по жилищной политике при Министре регионального развития Российской Федерации, член Координационного совета при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере, разработчик нормативных правовых актов федерального уровня, кандидат юридических наук, доцент - раздел II, раздел V, раздел VI, раздел VII, раздел VIII.
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
1. Нормативные правовые акты
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.12.2005 N 197-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3012; 2006. N 1. Ст. 8)
Бюджетный кодекс РФ - Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 16.10.2006 N 160-ФЗ (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3823; 2006. N 43. Ст. 4412)
ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации
часть первая от 30.11.1994 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.12.2006 N 201-ФЗ (СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 2006. N 50. Ст. 5279)
часть вторая от 26.01.1996 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 02.02.2006 N 19-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410; 2006. N 6. Ст. 636)
часть третья от 26.11.2001 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.06.2006 N 73-ФЗ (СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552; 2006. N 23. Ст. 2380)
ГК РСФСР - Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 (Ведомости РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407)
Градостроительный кодекс РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16; РГ. N 290. 2006)
ГПК РФ - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 05.12.2006 N 225-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; 2006. N 50. Ст. 5303)
ЖК РСФСР - Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 (утратил силу с 01.03.2005 в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2006 N 258-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14; РГ. N 290. 2006)
ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.12.2006 N 204-ФЗ (СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2006. N 50. Ст. 5282)
КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 05.11.2006 N 189-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. I). Ст. 1; 2006. N 45. Ст. 4641)
НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации
часть первая от 31.07.1998 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.07.2006 N 137-ФЗ (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3824; 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3436)
часть вторая от 05.08.2000 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 05.12.2006 N 208-ФЗ (СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340; 2006. N 50. Ст. 5286)
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 03.06.2006 N 71-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 16; 2006. N 23. Ст. 2378)
Трудовой кодекс РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ (СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. I). Ст. 3; РГ. N 290. 2006)
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.07.2006 N 153-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2954; 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3452)
Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ - Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15; 2006. N 27. Ст. 2881)
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 04.12.2006 N 201-ФЗ (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2006. N 50. Ст. 5279)
Закон о приватизации жилых помещений - Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ (Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15)
Закон о ТСЖ, или Закон о товариществах собственников жилья - Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (утратил силу с 01.03.2005 в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
Закон об основах социального обслуживания - Федеральный закон от 10.12.1995 N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 22.08.2004 N 122-ФЗ (СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4872; 2004. N 35. Ст. 3607)
Закон об основах федеральной жилищной политики - Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (утратил силу с 01.03.2005 в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
Правила пользования жилыми помещениями - Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546)
Типовой договор социального найма - Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126)
2. Постановления Пленумов Верховного Суда СССР,
РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ
Постановление Пленума ВС РФ N 5 - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.1984 N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" с последними изменениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.10.2001 N 11 (БВС РСФСР. 1985. N 3; БВС РФ. 2001. N 12)
Постановление Пленума ВС СССР N 2 - Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" с последними изменениями, внесенными Постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.1990 N 14 (БВС СССР. 1987. N 3; Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. 1994)
Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 - Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вестник ВАС РФ. 1996. N 9)
3. Официальные издания
БВС (СССР, РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда
Ведомости (РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (РСФСР), Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ)
РГ - Российская газета
САПП РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР, РФ) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства)
4. Прочие сокращения
ЖК - жилищный кооператив
ЖКУ - жилищно-коммунальные услуги
ЖСК - жилищно-строительный кооператив
КО - коммунальное обслуживание
КУ - коммунальные услуги
ОО - обслуживающая организация
РСО - ресурсоснабжающая организация
СПК - специализированный потребительский кооператив
ТСЖ - товарищество собственников жилья
абз. - абзац
гл. - глава(ы)
ст. - статья(и)
п., п. п. - пункт, пункты
подп. - подпункт
разд. - раздел
утв. - утвержденный(-ое, -ые)
ч. - часть(и)
ВВЕДЕНИЕ
С 1 марта 2005 г. введен в действие Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК) и утратил силу (вместе с рядом других законов, регулировавших жилищные отношения) Жилищный кодекс РСФСР, действовавший с 1 января 1984 г.
Представляется, что ЖК значительно ухудшает положение граждан и во многом не отвечает требованиям ст. 7 и ч. 2 ст. 55 Конституции РФ о том, что Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.
Так, ранее переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г.), а прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения (например, расторжение с ним брака) само по себе не давало оснований для выселения из этого помещения бывшего члена семьи собственника (ст. 127 ЖК РСФСР).
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в ст. 292 ГК РФ внесены изменения, которыми установлено диаметрально противоположное правило, значительно ухудшившее положение членов семьи собственника (переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника), а ст. 31 ЖК предусмотрено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.
ЖК предоставляет субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям широкие возможности изъятия жилых помещений у их собственников для "государственных или муниципальных нужд" и устанавливает весьма слабые гарантии прав этих собственников (ст. 32).
Так, ЖК не дает определение понятия "государственные или муниципальные нужды", что на практике может привести (в случае отсутствия должного судебного контроля при рассмотрении судами дел по спорам, связанным с изъятием жилых помещений) к злоупотреблениям со стороны органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления (их изъятию в угоду лишь частным интересам отдельных лиц и т.п.).
Выкупная цена изымаемых жилых помещений, которая должна выплачиваться их собственникам, в реальности далеко не всегда может позволить им приобрести новые жилые помещения, необходимые для проживания.
Таким образом, указанные положения ЖК, по сути, создают собственникам жилых помещений, под видом "государственных или муниципальных нужд", угрозу произвольного лишения их права собственности и выселения из этих помещений без достаточной компенсации, позволяющей им приобрести другие жилые помещения, а следовательно, и вообще лишения возможности иметь жилище.
ЖК также ухудшил положение граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма.
В первую очередь это касается права указанных граждан на приватизацию таких помещений, которые им были предоставлены Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". С 1 марта 2005 г. это право отменено частично (в отношении жилых помещений, предоставленных после этой даты), а с 1 марта 2010 г. оно отменяется полностью (ст. 2, 12, 20 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
ЖК (ст. 59), по сравнению с ЖК РСФСР (ст. 46) и действовавшим ранее Законом РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 16), значительно сузил права граждан, занимающих по договорам социального найма жилые помещения в коммунальных квартирах, на предоставление им освободившихся в этих квартирах комнат.
ЖК, регулируя права нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и проживающих с ними граждан на обмен этих помещений (ст. 72) и на изменение договоров (ст. 82), не предусмотрел права члена семьи нанимателя на обмен приходящейся на него доли жилой площади (на так называемый семейный обмен) и права на изменение договора найма жилого помещения, состоящего из нескольких изолированных комнат, путем заключения вместо единого договора нескольких договоров найма (на "раздел жилого помещения"), которые у них были в соответствии со ст. 70 и 86 ЖК РСФСР.
Это дает основания утверждать, что ЖК лишил этих граждан указанных прав.
ЖК уменьшил объем прав граждан при выселении их из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, в связи со сносом дома и по другим основаниям, указанным в ст. 85.
ЖК РСФСР устанавливал, что в таких случаях выселяемым предоставляются благоустроенные жилые помещения, которые, в частности, должны быть по размеру не менее размера, устанавливаемого для предоставления жилых помещений в порядке улучшения жилищных условий (ст. 40, 41, 96).
Это влекло улучшение жилищных условий граждан, проживавших до выселения в жилых помещениях, которые по размерам были меньше установленных норм, и являлось для них весомой компенсацией за переносимые ими неудобства.
Теперь же, согласно ст. 89 ЖК, жилое помещение, которое предоставляется гражданам при выселении, должно быть "равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению".
Таким образом, права на одновременное с выселением улучшение жилищных условий нуждающиеся в этом граждане лишились.
ЖК подтвердил (с некоторыми уточнениями) положение ч. 6 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которого по принципиальным соображениям не было в ЖК РСФСР, о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в случаях, если они в течение более шести месяцев не оплачивают жилье и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК).
До введения в действие ЖК применение ч. 6 ст. 15 названного Закона не имело широкого распространения, поскольку ЖК РСФСР аналогичного положения не содержал, что воспринималось как противоречие между законодательными актами и толковалось в пользу граждан.
После признания этих актов утратившими силу в судах появилось множество исков о выселении граждан за неоплату жилой площади и коммунальных услуг, что затрагивает права большого количества граждан и требует пристального внимания к практике применения ст. 90 ЖК.