ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4254
Скачиваний: 1
Так, широкое распространение имеет строительство объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (так называемое долевое строительство). Соответствующие отношения оформлялись по-разному. В том числе нередко заключались договоры купли-продажи объектов в строящихся домах, с тем что покупатель получит объект по окончании строительства, т.е. в качестве предмета договора обозначалась будущая вещь. В связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1>. Заключение таких договоров купли-продажи не допускается. В соответствующих случаях должны заключаться договоры участия в долевом строительстве по правилам, установленным названным законом (хотя по правовой природе это договоры купли-продажи будущих вещей).
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Как представляется, не может быть предметом договора купли-продажи жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), не принадлежащее продавцу или вообще несуществующее на момент заключения договора. (Недопустим также договор купли-продажи жилого помещения как будущей вещи.) Дело в том, что в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если лица договорились о купле-продаже жилого помещения как будущей вещи, то зарегистрировать такой договор невозможно. В случае когда жилое помещение еще не создано, на него не возникло право собственности, поскольку оно возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) нет данных о таком объекте. Соответственно, некуда вносить запись о регистрации договора купли-продажи. Значит, нет и договора (он не заключен). Если объект существует и продавец предполагает его приобрести, с тем чтобы затем передать его покупателю, то договор купли-продажи (будущей вещи) нельзя зарегистрировать потому, что жилое помещение принадлежит третьему лицу (что и отражено в Реестре).
Из сказанного, в частности, следует, что вопросы юридической техники тоже существенны. Изредка случается, что сама реализация субъективного права становится невозможной в связи с наличием неких препятствий юридико-технического свойства (хотя в принципе такого быть не должно). В данном же случае дело не только в юридической технике. В пользу изложенной позиции и соображения концептуального характера. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество есть элемент особого правового режима, установленного законодательством для недвижимых вещей. Она имеет отнюдь не техническое значение. При создании недвижимой вещи регистрация входит в юридический состав, порождающий право собственности. В дальнейшем в Реестре отражается юридическая судьба объекта недвижимости. Если государственной регистрации подлежит договор с таким объектом, то именно с момента регистрации договор считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК). Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней призвана обеспечить прозрачность рынка недвижимости. Она должна способствовать упрочению субъективных прав. Если бы в Реестр можно было вносить сведения о несуществующих объектах или сделках с этими несуществующими объектами, то это означало бы введение в заблуждение участников рынка недвижимости: Реестр содержал бы сведения, не соответствующие действительности. Внесение в Реестр записей о договорах купли-продажи вещей, которые продавец лишь предполагает приобрести, нарушало бы права обладателей этих вещей.
По тем же соображениям не может быть договора купли-продажи предприятия как будущей вещи (п. 3 ст. 560 ГК).
4. Нередко договор купли-продажи несуществующей вещи, той, которую продавец должен создать и во исполнение договора передать покупателю, очень трудно отличить от договора подряда. Невозможно назвать некий универсальный критерий, позволяющий разграничить указанные договоры. В соответствующих случаях всякий раз необходимо выяснить действительную общую волю сторон с учетом цели договора и исходить из признаков того или другого договора. При этом анализируются договор как документ, переписка сторон, предшествовавшая заключению договора и последующая, поведение сторон и т.д.
5. Договор купли-продажи будущей вещи необходимо отличать от предварительного договора, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи (некогда такое соглашение именовалось договором запродажи).
Договор купли-продажи является имущественным. Он направлен на то, чтобы право собственности на вещь перешло от продавца к покупателю.
Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем, он призван обеспечить появление в будущем основного договора (ст. 429 ГК <1>).
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. С. 1227 - 1229.
6. По общему правилу существенным условием договора купли-продажи является предмет договора - вещь (товар), которую продавец обязуется передать в собственность покупателю. Следовательно, опять-таки по общему правилу договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения о предмете. В п. 3 комментируемой статьи предусматривается, что такое соглашение считается достигнутым, если стороны договорились о наименовании товара и его количестве. Количество может быть установлено в единицах измерения, в денежном выражении; в договоре может быть предусмотрен порядок определения количества товара (см. ст. 465 ГК и комментарий к ней).
Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара
Комментарий к статье 456
1. В комментируемой статье говорится о главной обязанности продавца, - он должен передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Как представляется, титул комментируемой статьи ("Обязанности продавца по передаче товара") не вполне соответствует ее содержанию. Во-первых, об обязанности продавца передать товар покупателю говорится уже в определении договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК), и ничего нового на этот счет в п. 1 комментируемой статьи не установлено. Во-вторых, указание о необходимости передать принадлежности продаваемой вещи, по сути воспроизводит правило, содержащееся в ст. 135 ГК РФ (см. п. 3 настоящего комментария). В-третьих, обязательство по передаче товара должно исполняться надлежащим образом: в установленный срок (ст. 457 ГК), товар должен передаваться в количестве, предусмотренном договором (ст. 465 ГК), в определенном ассортименте (ст. 467 ГК) и т.д. Надлежащее исполнение обязанности по передаче товара означает выполнение всех названных и иных требований.
Таким образом, содержание комментируемой статьи несколько уже, нежели можно предположить, "отталкиваясь" от ее титула. Тем не менее включение ее в Гражданский кодекс вполне оправданно - все же речь идет об основной обязанности продавца. И кроме того, в статье сформулировано правило о передаче документов (см. п. 4 настоящего комментария).
2. Продавец обязан передать покупателю именно тот товар, который составляет предмет договора.
Если продавец обязан передать покупателю одно или другое имущество (альтернативное обязательство), то продавцу принадлежит право выбора, если из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное (ст. 320 ГК). Возможно, что в договоре определен один предмет, но продавцу предоставлено право вместо этого основного предмета передать другой указанный в договоре предмет (факультативное обязательство). При реализации продавцом в соответствующих случаях принадлежащего ему права выбора исполнение обязанности по передаче товара будет надлежащим.
3. В силу ст. 135 ГК РФ принадлежностью признается вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением. Едва ли не хрестоматийным является пример с картиной (главная вещь) и рамой (принадлежность) (хотя справедливости ради надо отметить, что встречаются ситуации, когда главной вещью является рама, а картина всего лишь принадлежность).
В той же ст. 135 ГК РФ сформулировано общее правило, распространяющееся на все гражданское право, - принадлежность следует судьбе главной вещи. Это правило в измененном виде воспроизведено в комментируемой статье. Следует подчеркнуть, что заключительные слова статьи ("предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором") распространяются на отношения по передаче документов, к отношениям по поводу передачи принадлежностей соответствующее указание не применяется.
Если продана главная вещь (в приведенном примере - картина), то, значит, продана и принадлежность (рама); покупателю должны быть проданы и главная вещь, и принадлежность, поскольку иное не предусмотрено договором. Например, договором может устанавливаться, что принадлежность в состав предмета договора не входит (в приведенном примере продана картина, а рама остается в собственности продавца). Возможно, что предметом купли-продажи становится вещь, являющаяся принадлежностью. В этом случае она становится самостоятельным объектом права. И именно этот объект подлежит передаче покупателю, а та вещь, которую обслуживала вещь, бывшая принадлежностью, остается у продавца.
Нередко вещь, по сути являющаяся принадлежностью (характеризующаяся признаками принадлежности, установленными законом), включается в комплект товаров (см. ст. 479 ГК и комментарий к ней). В таких случаях она должна передаваться покупателю не как принадлежность (п. 2 комментируемой статьи), но как товар, входящий в комплект (ст. 479 ГК). Указанное обстоятельство имеет важное значение: законом установлены разные правовые последствия неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязанности по передаче принадлежностей (ст. 464 ГК) и обязанности по передаче комплекта товаров (ст. 480 ГК).
4. Продавец обязан передать покупателю документы, относящиеся к вещи, являющейся предметом договора.
В законе не случайно использована столь широкая формулировка: "относящиеся к вещи документы". Должны передаваться различного рода документы, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Некоторые из них свидетельствуют о том, что товар надлежащего качества, в них указываются условия гарантийного обслуживания, срок службы или срок годности товаров и т.п. В документы включаются указания по технике безопасности, о правилах эксплуатации, об уходе и обслуживании, утилизации товара и т.п.
Нередко отсутствие того или иного документа делает невозможным использование товара либо затрудняет пользование им. Поэтому на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по передаче документов законом установлены достаточно жесткие санкции (см. ст. 464 ГК и комментарий к ней).
Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар
Комментарий к статье 457
1. Срок является юридическим фактом, с которым законодатель связывает возникновение, изменение, а также прекращение гражданских правоотношений. Срок имеет значение и для исполнения основной обязанности продавца - передать товар покупателю. При этом срок не является существенным условием договора купли-продажи, за исключением некоторых договоров, например договоров поставки. В соответствии с п. 1 ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.
Отсутствие в договоре условия о сроке может быть восполнено нормами ст. 314 ГК РФ. В п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки" отмечается, что стороны могут не указать срок поставки товара. При этом в случаях, когда моменты заключения и исполнения договора не совпадают и из договора не вытекает, что поставка должна осуществляться отдельными партиями, при разрешении споров необходимо исходить из того, что срок поставки определяется по правилам, установленным ст. 314 Кодекса (см. ст. 457 ГК).
По нашему мнению, в тех договорах купли-продажи, где срок является существенным условием, его отсутствие влечет признание договора незаключенным. В то же время в судебной практике высказана точка зрения, согласно которой отсутствие в договоре поставки условия о сроке дает возможность рассматривать такой договор в качестве "разовой сделки купли-продажи" <1>, которая не будет признана незаключенной в связи с отсутствием одного из существенных условий - срока.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 31 марта 1998 г. N 4643/97 по делу N 22-5 // СПС "КонсультантПлюс".
Нормы комментируемой статьи являются общими по отношению к отдельным видам договоров купли-продажи и подлежат применению при отсутствии специальных положений, в том числе и к договору поставки.
2. Срок, как известно, может быть определен календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В том случае, если в договоре срок исполнения продавцом обязанности по передаче товара не указан, в соответствии со ст. 314 ГК РФ обязательство должно быть исполнено в разумный срок. Разумность срока в договорах купли-продажи определяется исходя из условий договора, в частности из необходимости перевозки, доставки товара продавцом или предоставления товара покупателю в месте нахождения продавца, специфики товара, сложившейся между сторонами практики и т.п. Обязательства, не исполненные в разумный срок, а также обязательства, срок исполнения которых определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок.
3. Обязанность передачи продавцом товара покупателю в определенный срок предусмотрена и международными договорами. Так, в соответствии со ст. 33 Венской конвенции ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров <1> продавец должен поставить товар:
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1994. N 1.
a) если договор устанавливает или позволяет определить дату поставки - в эту дату;
b) если договор устанавливает или позволяет определить период времени для поставки - в любой момент в пределах этого периода, поскольку из обстоятельств не следует, что дата поставки назначается покупателем;
c) в любом другом случае - в разумный срок после заключения договора.
Нормы комментируемой статьи соответствуют вышеназванным положениям с учетом того, что фактически Венская конвенция 1980 г. применяется в основном к договорам поставки.
4. В комментируемой статье определены следующие способы установления срока исполнения обязанности передать товар:
- указание срока передачи товара, в том числе "строго определенного срока";
- без указания срока, в связи с чем применению подлежат диспозитивные нормы ст. 314 ГК РФ.
Пункт 2 комментируемой статьи вводит понятие "строго определенный срок", к такому сроку должен быть исполнен договор. Законодатель имеет в виду передачу продавцом товара покупателю. Строго определенный срок может быть определен как конкретной календарной датой, так и периодом времени, как в днях, неделях, так и в часах. Исполнение обязанности до или после этого времени возможно только с согласия покупателя. При отсутствии такого согласия исполнение обязанности по передаче товара не является надлежащим исполнением обязанности.
Как отмечается в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. N 18, по договорам поставки товаров к определенному сроку уведомления покупателем поставщика об отказе принять просроченные товары не требуется. Если указанные товары покупателем приняты, обязательства поставщика считаются исполненными с нарушением установленного срока. Данное разъяснение подлежит применению и к другим договорам купли-продажи.