ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4172
Скачиваний: 1
Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих или вселенные в качестве таковых (см. ст. 679 ГК и комментарий к ней), имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В данном случае проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающая из договора коммерческого найма.
В таком договоре, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны - наниматель - два или более граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.
В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:
во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.
Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.
При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.
Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.
Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Комментарий к статье 678
1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК РФ (см. указанную статью и комментарий к ней) и ст. 17 ЖК РФ <1> устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 289 ГК).
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.
<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 112 - 117.
2. К обязанностям нанимателя относится своевременное внесение оплаты за жилое помещение. При этом, если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно и своевременно вносить коммунальные платежи (см. ст. 682 ГК и комментарий к ней).
О плате за жилое помещение см. ст. 682 ГК РФ и комментарий к ней.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
Комментарий к статье 679
1. О правовом положении граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, занимаемом по договору коммерческого найма, см. ст. 677 ГК РФ и комментарий к ней.
2. Вселение в жилое помещение, в котором проживают граждане по договору коммерческого найма, возможно по инициативе любого совершеннолетнего гражданина, проживающего в данном жилом помещении. При этом неважно, наниматель это или постоянно проживающий с ним гражданин. В данном случае важнее согласие всех сторон договора, т.е. наймодателя и нанимателя, а также всех постоянно проживающих с ним граждан. Кроме того, в комментируемой статье указывается на необходимость соблюдения "требований законодательства о норме общей площади жилых помещений на одного человека". Вместе с тем обращаем внимание на то, что в действующем гражданском и жилищном законодательстве такой нормы общей площади не существует. Есть нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма, норма постановки на учет. Наверное, речь может идти о норме постановки на учет, ниже которой гражданин, являясь малоимущим, может стать нуждающимся, т.е. если в г. Энске постановочная норма - 10 квадратных метров общей площади, то при вселении граждан, постоянно проживающих с нанимателем, общая площадь на каждого из проживающих (наниматель, постоянно проживающие плюс вселенные) должна быть не менее 10 квадратных метров.
3. Необходимо отметить, что несовершеннолетние дети нанимателя или несовершеннолетние дети граждан, постоянно проживающих с нанимателем, вселяются без чьего-либо согласия и без соблюдения нормативов.
Статья 680. Временные жильцы
Комментарий к статье 680
1. Комментируемая статья регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом такое право ограничено сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (см. комментарий к ст. 679 ГК).
Обращаем внимание на то, что наймодатель уведомляется (согласие его не требуется) о проживании временных жильцов.
2. У временных пользователей жилых помещений нет самостоятельного права на жилое помещение. Соответственно ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем за ненадлежащее использование жилого помещения несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
Комментарий к статье 681
1. Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), несут наниматель - за текущий ремонт и наймодатель - за капитальный. При этом если для договора социального найма эти правила являются императивными (ст. ст. 65 и 67 ЖК), то для договора коммерческого найма данное правило может быть изменено договором.
Текущий ремонт возможен как во всем жилом помещении, так и в его частях: комнатах, кухне, коридоре и т.п. Проведение работ по текущему ремонту устраняет, как правило, неконструктивные (незначительные) повреждения (покраска, смена обоев, электропроводки и т.д. и т.п.). Периодичность и время проведения текущего ремонта определяет наниматель исходя из своих интересов, потребностей и возможностей, поэтому в большинстве случаев текущий ремонт является обязанностью нанимателей.
В отличие от текущего капитальный ремонт направлен в первую очередь на восстановление конструкций и основного оборудования, в связи с чем проводится, как правило, во всем здании (жилом или многоквартирном доме). Поэтому, особенно когда речь идет о многоквартирном доме, в большинстве случаев капитальный ремонт является обязанностью наймодателей.
Любой ремонт направлен (или должен быть направлен) на улучшение потребительских качеств жилого помещения, а если дом является многоквартирным, - то и потребительских качеств объектов общего пользования.
2. Что касается переоборудования, то полагаем, что данный процесс имеет отношение к ремонту, хотя и косвенное: после переоборудования, очевидно, без ремонта не обойтись. О переоборудовании и переустройстве жилого помещения см. ст. 289 ГК РФ. Важно отметить, что в таком случае изменяется предмет, а значит, и сам договор, соответственно, требуется согласие сторон договора.
Статья 682. Плата за жилое помещение
Комментарий к статье 682
1. В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом на основании ч. 2 этой же статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма с момента заключения такого договора.
2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги предлагается в зависимости от формы использования жилого помещения.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, и включает в себя плату за:
- пользование жилым помещением (плата за наем);
- содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- коммунальные услуги.
Необходимо обратить внимание на то, что для всех нанимателей плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
3. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании ст. 155 ЖК РФ осуществляется ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. При этом такая плата вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам <1> в платежном документе должны быть отражены следующие сведения:
--------------------------------
<1> См.: п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2501).
а) почтовый адрес помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения, а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов - сведения о нанимателе жилого помещения;
б) наименование исполнителя, номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования;
в) указание на оплачиваемый месяц, наименование оплачиваемых коммунальных услуг, значения тарифов (цен) на коммунальные услуги, социальной нормы потребления, если такая норма установлена, единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов или отведенных сточных вод;
г) объем (количество) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод, который:
при расчетах с использованием показаний индивидуальных приборов учета - указывается потребителем самостоятельно в специальных графах платежного документа (за исключением тепловой энергии на отопление);
при расчетах с использованием показаний коллективных (общедомовых) приборов учета - указывается исполнителем исходя из объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов (за исключением тепловой энергии на отопление) и объемов отведенных сточных вод, рассчитанных в соответствии с настоящим разделом;
при расчетах за отопление с использованием показаний коллективных (общедомовых) и (или) индивидуальных приборов учета - указывается исполнителем;
при отсутствии коллективных (общедомовых) и (или) индивидуальных приборов учета - указывается исполнителем исходя из норматива потребления коммунальных услуг, общей площади помещения (для отопления) или числа граждан, зарегистрированных в жилом помещении (для холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения);
д) сведения об изменениях размера платы за коммунальные услуги с указанием оснований, в том числе в связи:
с проживанием временных жильцов;
со снижением качества коммунальных услуг;
с уплатой исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней), установленных федеральными законами и договором;
е) сведения о размере задолженности перед исполнителем за предыдущие периоды;
ж) сведения о предоставлении субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг в виде скидок (до перехода к предоставлению субсидий и компенсаций или иных мер социальной поддержки граждан в денежной форме);
з) другие сведения, предусмотренные законодательством РФ и договором.
4. Наниматели жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.