ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 621
Скачиваний: 2
2. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
3. Следуя законодательной логике, Закон именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
4. Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.
5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> (далее - Закон о кадастре), Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <2>, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <3>, а также другими нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
<2> Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
<3> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 41.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая.
6. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения (см. ст. 558 ГК и комментарий к ней), а также о продаже предприятия.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности. Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.
При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.
На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.
В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.
Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).
Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:
1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.
В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.
Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.
Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку либо документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество <1>.
--------------------------------
<1> Данное полномочие было предоставлено нотариусу в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881).
В данном случае заявителем в регистрирующем органе вправе выступить не любой нотариус, а только тот, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами. При этом, если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующем органе, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи правообладателям всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе свидетельства о регистрации права <1>. Поэтому добровольное нотариальное удостоверение сделок предоставляет возможность в установленном Законом о регистрации порядке реализовать так называемую схему "одного окна". Следует подчеркнуть, что в данном случае не возникает обязательное нотариальное удостоверение сделок. Все зависит только от воли обратившихся к нотариусу лиц: регистрировать свою собственность самостоятельно либо поручить сделать это за себя нотариусу.
--------------------------------
<1> Согласно ст. 15 Основ законодательства о нотариате нотариус вправе представлять в порядке, установленном Законом о регистрации, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 - 82.
Анализ норм Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;
во-вторых, единые регистрирующие органы - это территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) <1>;
--------------------------------
<1> Указ Президента РФ от 25 декабря 2005 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (Собрание законодательства РФ. 2008. N 52. Ст. 6366); Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 (Собрание законодательства РФ. 2009. N 25. Ст. 3052). Следует отметить, что с 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являлась Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти", так же как и в настоящее время, была подведомственна Министерству экономического развития РФ.
в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;
в-четвертых, общедоступность сведений о государственной регистрации прав.
Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, а также обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Указанные сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав <1>. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП.
--------------------------------
<1> В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности (Собрание законодательства РФ. 2008. N 24. Ст. 2867).
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части - Правилами ведения ЕГРП, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом.
Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
За период с 2006 по 2009 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, проявляющейся в последние годы во всевозрастающем объеме, которая в свою очередь обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц.
Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" в Закон о регистрации были внесены существенные изменения, в отношении которых хотелось бы обратить внимание на следующие основные моменты.
Высокая динамика изменений законодательства, в особенности касающегося порядка предоставления земельных участков, оказала негативное воздействие на юридическую чистоту "первичных" правоустанавливающих документов. Так, широкое распространение получили случаи, когда земельные участки предоставлялись без указания предусмотренного ранее действовавшим законодательством вида права пользования земельным участком. В документах о предоставлении участка могло быть указано: "предоставить в пользование", либо "предоставить в фактическое пользование", либо "предоставить участок такой-то площади" для осуществления, к примеру, строительства жилого дома. Теперь такие документы признаются юридически действительными как документы, удостоверяющие право гражданина на указанный в них земельный участок, даже если из этих документов невозможно определить вид права, на котором предоставлен соответствующий участок.