ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 644
Скачиваний: 2
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.
<2> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.
<3> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
Законодательство о продаже недвижимости не стоит на месте. Развиваются система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровая система, совершенствуется порядок заключения сделок с отдельными видами объектов недвижимого имущества. В то же время проблемы на практике еще существуют и связаны с доступностью для населения оформления и государственной регистрации сделок с земельными участками, жилыми помещениями. В перспективе видится отход от системы так называемой двойной регистрации: прав и сделок. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, части квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Одновременно регистрируется и переход права собственности от продавца к покупателю. Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанной в соответствии с Указом Президента РФ N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, "в ряде случаев из-за наличия системы "двойной" регистрации в законе допускается очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота".
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3482.
Эти и другие проблемы рассматриваются в настоящем Комментарии.
* * *
Настоящая книга является 16-й в серии постатейных комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса Российской Федерации, приуроченной к завершению кодификации гражданского законодательства в Российской Федерации, она содержит комментарии к § 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ, подготовленные с учетом изменений в законодательстве и судебной практики на 1 марта 2010 г.
В качестве приложений предлагаются вступительные слова к пяти предыдущим книгам данной серии:
Публично-правовые образования в частном праве: Постатейный комментарий главы 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - П.В. Крашенинников, О.А. Рузакова);
Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - В.В. Андропов, Д.В. Жернаков, Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Е. Манылов, И.Б. Миронов, Л.Ю. Михеева, О.А. Рузакова);
Авторские и смежные с ними права: Постатейный комментарий глав 70 и 71 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников, О.А. Рузакова, П.В. Степанов);
Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств: Постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, Л.Ю. Михеева, О.А. Рузакова);
Товарный знак: Постатейный комментарий статей 1477 - 1515 Гражданского кодекса Российской Федерации (авторы - М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников, В.В. Орлова, О.А. Рузакова, П.В. Степанов).
П.В.Крашенинников
26 января 1996 года
N 14-ФЗ
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЧАСТЬ ВТОРАЯ
Раздел IV. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Глава 30. КУПЛЯ-ПРОДАЖА
§ 7. Продажа недвижимости
Статья 549. Договор продажи недвижимости
Комментарий к статье 549
1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).
Этот договор является:
- консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
- возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. 454 - 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. 549 - 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).
В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. 550, 554 - 556 ГК и комментарии к ним).
2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК).
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.
3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.
В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).
4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. 554 и 555 и комментарии к ним).
Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. 558, 561 ГК).
5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. 549 - 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. 559 - 566 ГК).
Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Комментарий к статье 550
1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости. При этом следует напомнить, что ГК РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как "недвижимость", устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых домов.
В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора продажи недвижимости принимают стороны.
2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см. ст. 434 ГК), в комментируемой статье устанавливается требование об одном документе, выражающем его содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).
3. В ч. 2 комментируемой статьи указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью требуется также соблюдение следующих условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни).
Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются правоустанавливающим документом - договором продажи, договором передачи и др.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным.
В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного документа.
В-шестых, обязательна государственная регистрация возникшего права. Если договор направлен на отчуждение недвижимости одной стороной и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации перехода права (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней). Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимости. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме либо помещение в офисном доме, лицо становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК).
4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (ст. 171 и 172 ГК) или совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК).
В ст. 168 ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Комментарий к статье 551
1. В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.