ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 5317
Скачиваний: 4
Обычно отношения юридических лиц при строительстве зданий, сооружений, дорог и т.п. строятся как отношения подрядчика и заказчика (ст. 740 ГК). Однако, если подрядчик желает не просто построить объект, а стать его сособственником и эксплуатировать объект в дальнейшем вместе с другими товарищами, он может, с согласия другого участника(-ов) договора, внести выполнение строительно-монтажных работ в качестве вклада в простое товарищество; тогда между ним, заказчиком и другими лицами возникают отношения товарищей (см., например, п. 6 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве). По делу N 7166/98 Президиум ВАС РФ был вынужден даже признать, что договор подряда и дополнительное соглашение о завершении строительства составляют смешанный договор, включающий элементы договоров строительного подряда и о совместной деятельности (см.: Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам. 2000. С. 399);
2) при создании акционерного общества закрытого или открытого типа (п. 1 ст. 98 ГК). Здесь между учредителями общества заключается договор о совместной деятельности, целью которого является регистрация общества в качестве юридического лица. В период действия договора к нему применяются общие нормы гражданского законодательства о сделках (см.: Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 4. М., 1997. С. 84 - 87; Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.96 по делу N 8620/95).
Договор о совместной деятельности следует отличать от учредительного договора, который заключается учредителями полного товарищества, товарищества на вере, общества с ограниченной ответственностью или другого хозяйственного общества (товарищества). Учредительный договор является учредительным документом вновь создаваемого юридического лица и действует на всем протяжении его существования. Напротив, договор о совместной деятельности, если он приводит к созданию самостоятельного юридического лица, прекращается, а общее имущество товарищей, если иное не предусмотрено договором, становится собственностью этого юридического лица;
3) в иных случаях при осуществлении производственной деятельности. Например, между индивидуальным предпринимателем и АОЗТ был заключен договор о сотрудничестве, по которому предприниматель внес в качестве вклада в общее имущество мукомольный комплекс, а АОЗТ - помещение, в котором этот комплекс был смонтирован. Стороны тем самым соединили свои вклады для достижения общей цели - осуществления производственного помола зерна. Как совершенные вклады, так и произведенная продукция составили общую долевую собственность участников договора, что в совокупности дало основание Президиуму ВАС РФ признать данный договор договором простого товарищества (Вестник ВАС РФ, 2000, N 5, ст. 35 - 37).
В Постановлении по другому делу Президиум ВАС РФ подчеркнул, что договор о совместной деятельности по страхованию риска непогашения кредитов, заключенный между кредитором и страховой компанией, договором страхования не является (Вестник ВАС РФ, 1995, N 12, ст. 57).
6. За последние годы значительное распространение на практике получили договоры о совместном долевом строительстве (об участии в долевом строительстве, об инвестировании долевого строительства и т.п.) жилых домов, которые заключались между юридическими лицами и гражданами. Поскольку в результате заключения и исполнения такого рода договоров права граждан нередко оказывались нарушенными, с целью защиты этих прав был принят и с 01.04.2005 вступил в силу Закон о долевом строительстве. При этом к основным нарушениям прав граждан можно отнести следующие: заключение нескольких договоров по поводу одного и того же объекта долевого строительства - квартиры; строительство и сдача жилого дома с существенным нарушением сроков строительства; сдача объектов долевого строительства - квартир с существенным нарушением требований по качеству строительства и т.п.
Определение договора участия в долевом строительстве содержится в ч. 1 ст. 4 Закона. Согласно Закону одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В ч. 2 ст. 4 Закона говорится о том, что Правительство РФ вправе издавать обязательные для сторон правила заключения и исполнения договоров.
Законом (ст. ст. 1, 2 и др.) круг участников договоров участия в долевом строительстве расширен. Не только граждане, но и юридические лица, готовые на условиях, предусмотренных Законом, участвовать в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения), вправе теперь заключить договор участия в долевом строительстве с застройщиком.
С учетом сказанного необходимо назвать основные отличия договора простого товарищества от договора участия в долевом строительстве:
а) в отличие от товарища участник долевого строительства какого-либо вклада в общее имущество товарищей не вносит;
б) участник долевого строительства не должен принимать личного участия в строительстве, а ограничивается передачей застройщику денежных средств и принятием объекта долевого строительства после ввода дома (иного объекта недвижимости) в эксплуатацию;
в) участник долевого строительства не несет расходы и убытки, связанные с общей деятельностью товарищей по строительству жилого дома (иного объекта недвижимости). Его расходы и убытки, как и расходы и убытки застройщика, ограничены взятыми на себя обязательствами по договору (ст. ст. 5 - 10, 12 Закона).
Соответственно, между ним и застройщиком не возникает права общей долевой собственности на строящийся объект недвижимости, как это происходит при строительстве в рамках простого товарищества (см. ст. ст. 1042 и 1043 и коммент. к ним). Исходя из содержания ст. 13 Закона о долевом строительстве, до окончания строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) последний находится в собственности застройщика, а по окончании строительства и вводе дома (иного объекта недвижимости) в эксплуатацию - право собственности на каждый отдельный объект долевого строительства переходит к конкретному дольщику (ст. 16 Закона);
г) между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор, который носит двусторонний характер. Какая-либо многосторонняя правовая связь между участниками долевого строительства, а также между ними и застройщиком отсутствует. Напротив, заключаемый для осуществления совместного строительства договор простого товарищества нередко является многосторонним договором.
Различия в содержании обоих договоров предопределяют различия в порядке их заключения и исполнения. Так, в отличие от договора простого товарищества договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Обязательной государственной регистрации подлежат уступка прав и перевод долга по этому договору (ст. 17 Закона). Набор существенных условий договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 Закона) отличается от набора существенных условий договора простого товарищества. С момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве у участника долевого строительства возникает право залога земельного участка либо право аренды земельного участка, на котором ведется строительство (ч. 1 ст. 13 Закона), в то время как у товарища право залога их совместного с товарищами имущества по закону не возникает.
Существуют определенные различия между договорами участия в долевом строительстве с привлечением граждан и договорами, которые будут заключены на основании закона юридическими лицами. В частности, на отношения с гражданином, который заключил договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, в части, не урегулированной Законом, распространяется законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
7. Все сказанное позволяет прийти к выводу, что договор участия в долевом строительстве представляет собой новый вид договора, хотя и не поименованный в ГК, но регулируемый отдельным Законом о долевом строительстве (п. 2 ст. 421 ГК).
Как уже отмечалось, данный договор отличается по содержанию от договора простого товарищества. Кроме того, в нем отсутствуют признаки купли-продажи недвижимости, поскольку на момент заключения договора объект долевого строительства как недвижимость еще не построен. Соответственно, не могут быть соблюдены специальные требования, предъявляемые ст. 554 ГК к предмету договора продажи недвижимости. По одному из дел Президиум ВАС РФ указал следующее: "Поскольку на момент заключения договора о долевом строительстве дома квартир в наличии не имелось,.. этот договор не является договором купли-продажи" (Сарбаш С.В. Указ, соч. С. 433).
К отношениям из договора участия в долевом строительстве довольно близко примыкают отношения из договора строительного подряда (ст. 740 ГК), в т.ч. с участием граждан. Однако в тех случаях, когда гражданин (юридическое лицо) ограничивает свое участие в строительстве простым перечислением денежных средств и не берет на себя бремя по предоставлению земельного участка, технической документации и т.п., едва ли имеются основания для квалификации договора в качестве строительного подряда.
С учетом сказанного существует необходимость включить в ГК самостоятельную главу о договорах участия в долевом строительстве.
8. С принятием Закона о долевом строительстве вряд ли сохраняются предпосылки заключать договоры инвестирования, которые ранее заключались на основании Закона РСФСР от 26.06.91 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст. 1005), а затем с участием только юридических лиц на основании Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (СЗ РФ, 1999, N 9, ст. 1096). В настоящее время как у граждан, так и у юридических лиц имеется вполне достаточный набор правовых средств для оформления своего участия в строительстве.
9. На практике договор о совместной деятельности нередко используется унитарными предприятиями и учреждениями, чтобы скрыть с его помощью аренду государственной или муниципальной недвижимости. Будучи притворным, такой договор является ничтожным (ст. 170 ГК; Вестник ВАС РФ, 1998, N 1, ст. 75, 76). Со вступлением в силу части первой ГК его заключение потеряло всякий смысл, т.к. ст. 295 ГК требует получения согласия комитета по управлению имуществом на любую форму распоряжения государственной или муниципальной недвижимостью, включая сдачу в аренду и передачу в качестве вклада в простое товарищество. Статья 18 Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях это требование ужесточила. В соответствии с п. 4 указанной статьи Закона для заключения любого договора простого товарищества унитарное предприятие должно получить согласие собственника.
Статья 1042. Вклады товарищей
Комментарий к статье 1042
1. Для достижения целей простого товарищества каждый из товарищей обязан внести свой вклад в общее дело. Условие о внесении такого вклада является существенным условием договора. В противном случае договор признается незаключенным. Изменение этого условия по требованию только одной стороны суд счел неправомерным (Вестник ВАС РФ, 1999, N 2, ст. 37).
Отличительной особенностью вклада в простое товарищество по сравнению со вкладом (взносом) участника полного товарищества, товарищества на вере и т.п. служит то, что он может состоять не только из денег или иного имущества, но и из профессиональных и иных знаний, навыков, умений, деловой репутации и деловых связей (п. 1 ст. 1042). Так, стороны вправе отдельно оценить профессиональное умение и деловые связи товарища, позволяющие ему получить крупный кредит под совместные цели. Отдельным вкладом может быть признана репутация крупной фирмы, включая иностранную, чей авторитет в мире непререкаем (например, участие в учебно-производственном комплексе фирм IBM, Mackintosh).
2. Профессиональные и иные навыки, умения и т.п. достаточно сложно подтвердить документально. Этим они существенно отличаются от всех иных вкладов, в т.ч. от внесения исключительных прав (ст. 138 ГК).
Решение вопроса во многом облегчается тем, что п. 2 комментируемой статьи сохранил действующий порядок оценки вклада по соглашению товарищей. Что же касается подтверждения имущественного вклада, то им обычно служат авизо об оприходовании имущества участником, ведущим общие дела, и (или) первичный учетный документ о получении имущества (копия накладной, квитанция к приходному ордеру и т.п.).
3. В п. 2 статьи содержится норма, согласно которой вклады товарищей предполагаются равными, если иное не вытекает из договора или фактических обстоятельств. На практике участники от равенства вкладов, как правило, отказываются, ставя их размер в зависимость от оценки.
Фактическим обстоятельством, влияющим на размер вклада, следует считать такой реальный вклад товарища, который оказался несоизмеримо выше отраженного в договоре или вытекающего из равенства долей. Обязанность доказать увеличение вклада возлагается на истца.
4. Одним из правовых последствий справедливой оценки вклада каждого из товарищей является то, что в зависимости от размера вклада определяется доля каждого из них в их общем имуществе (ст. 1043 ГК). Показательным в этом смысле выглядит следующий пример.
Акционерное общество обратилось с иском к торговому предприятию об определении доли в общей долевой собственности на трансформаторную подстанцию, построенную по договору о совместной деятельности. Арбитражный суд признал доли участников договора равными, сославшись на п. 1 ст. 245 ГК и п. 2 комментируемой статьи.