ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4551
Скачиваний: 1
2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что по общему правилу цена недвижимости включает цену передаваемой с недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или прав на нее. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и иное может быть предусмотрено законом или договором о продаже недвижимости.
3. Цена в договоре может определяться не за объект в целом, а за единицу площади. В этом случае при определении общей цены учитывается фактический размер передаваемого имущества.
Статья 556. Передача недвижимости
Комментарий к статье 556
1. Законодательство устанавливает определенные требования к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом сам по себе в балансе фиксируется только факт передачи, но этого недостаточно для возникновения права собственности. Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение к договору или часть договора купли-продажи.
2. Возможны ситуации, когда недвижимость не соответствует условию о качестве, но тем не менее покупатель принял недвижимость, хотя и оговорил несоответствие условиям о качестве. Указанное обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
Комментарий к статье 557
В комментируемой статье говорится о возможной ситуации, когда проданная недвижимость не соответствует условию договора о ее качестве. В этом случае законодатель отсылает к ст. 475 ГК (см. комментарий), которая устанавливает последствия продажи товаров ненадлежащего качества. К их числу относятся: соразмерное уменьшение покупной цены, безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, возмещение расходов покупателю по устранению недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству (обнаружение неустранимых недостатков или недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо были выявлены неоднократно или проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в изъятие из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 475 ГК, покупатель недвижимости не имеет права требовать замены купленного недвижимого имущества другим, которое соответствовало бы условиям договора (ст. 557 ГК). Наличие подобного правила обусловлено тем, что любое недвижимое имущество является уникальной, незаменимой вещью.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
Комментарий к статье 558
1. Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, был установлен перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении приведенного условия договор считается незаключенным.
2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о том, что государственной регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения. Положения п. 2 комментируемой статьи, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности, поскольку могут продаваться только доли в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, но не их части.
§ 8. Продажа предприятия
Статья 559. Договор продажи предприятия
Комментарий к статье 559
1. Термин "предприятие" используется в современном гражданском праве России применительно к субъектам и объектам права. Так, ГК признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные унитарные, а также казенные предприятия (ст. 113 - 115).
Одновременно тот же термин применяется для обозначения определенного объекта права. Именно в этом значении речь идет о предприятии в ст. 132 ГК (см. комментарий). В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), для которой установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т.д. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.
Права на предприятие, их возникновение, переход, обременения подлежат государственной регистрации в силу ст. 131 ГК и в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594).
2. В связи со специфическими особенностями этого вида недвижимости законодатель посчитал необходимым предусмотреть специальное правовое регулирование для продажи предприятия. Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но и права и обязанности (в том числе долги предприятия). (О праве на фирменное наименование см. комментарий к ст. 54, на товарный знак, знак обслуживания - комментарий к ст. 132.) Более подробно понятие товарного знака и знака обслуживания раскрывается в Законе РФ от 23 сентября 1992 г. "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров" (Ведомости РФ. 1992. N 42. Ст. 2322; СЗ РФ. 2002. N 50. Ст. 4927).
3. При продаже предприятия к покупателю не переходит лицензия на осуществление определенного вида деятельности. Это обусловлено тем, что лицензия на ведение отдельных видов деятельности выдается с учетом двух факторов - наличия необходимых средств (имущества) и специалистов, обладающих требуемой квалификацией. Поскольку предприятие как имущественный комплекс продается без указанных специалистов, то и полученные лицензии не могут передаваться. Более того, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия
Комментарий к статье 560
1. Особый правовой режим предприятия фиксируется в специальных нормах, посвященных форме и порядку совершения сделок с предприятием и в первую очередь форме и порядку заключения договора купли-продажи предприятия.
Как и для любой другой продажи недвижимости, для продажи предприятия предусмотрена обязательная письменная форма в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (см. комментарий к п. 2 ст. 434). Кроме того, неотъемлемой частью договора являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования (см. комментарий к п. 2 ст. 561).
2. Несоблюдение установленной в п. 1 комментируемой статьи формы договора влечет его недействительность.
3. В п. 3 комментируемой статьи содержится императивное правило о том, что договор продажи предприятия подлежит государственной, регистрации и считается заключенным с ее момента. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход к покупателю права собственности на предприятие. Такая регистрация представляет собой самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия. Регистрация договора продажи предприятия осуществляется в порядке, предусмотренном Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия
Комментарий к статье 561
1. Договор о продаже предприятия как разновидности недвижимости должен содержать точное указание о цене. Конкретный состав передаваемого по договору имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными Приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49 (Финансовая газета. 1995. N 28).
2. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований должны быть составлены и рассмотрены сторонами до подписания договора продажи предприятия и впоследствии приложены к договору.
Независимый аудитор проверяет правильность акта инвентаризации и бухгалтерского баланса и дает заключение о составе и стоимости предприятия. При этом он может дать заключение о рыночной стоимости предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентаризационная стоимость предприятия, ни оценка его рыночной стоимости не имеют обязательной силы для сторон при заключении договора. Могут учитываться и субъективные факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рынка и т.д.).
Исключительные права на объекты творческой деятельности должны быть переданы по договорам, заключенным в соответствии с требованиями авторского законодательства, патентного законодательства и т.д., в частности, с требованиями к договорам об уступке прав, к лицензионным договорам и т.д. При решении вопроса о передаче недвижимого имущества, входящего в предприятие, необходима государственная регистрация прав на это имущество. Как следует из п. 1 ст. 22 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, осуществляется в органах государственной регистрации прав по месту нахождения данных объектов. Юридически значимые действия необходимо совершить для перевода прав на покупателя.
Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия
Комментарий к статье 562
1. Отличительная особенность договора купли-продажи предприятия - то, что при его осуществлении, как правило, происходит, с одной стороны, уступка прав требований продавца к покупателю, а с другой стороны - перевод долга. В последнем случае необходимо согласие кредиторов.
В связи с этим в ГК существуют специальные нормы, регулирующие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка. Так, в соответствии с п. 1 комментируемой статьи ГК кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.
В комментируемой статье не говорится о том, какая из сторон должна уведомить кредиторов о продаже предприятия, поэтому теоретически это может сделать любая из них. Однако целесообразно, чтобы это делал продавец, который лучше информирован о перечне кредиторов.
Уведомлением кредитору о продаже предприятия фактически делается предложение о переводе долга с продавца на покупателя. Поэтому в соответствии с п. 2 ст. 391 ГК и п. 1 ст. 389 ГК (см. комментарии) ответ кредитора в письменной форме будет считаться надлежащим образом оформленным.
2. Кредитор, уведомленный надлежащим образом, может, не сообщая ничего продавцу, потребовать в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
3. Кредиторы, которые не дали согласия на перевод долга, и кредиторы, которые не были уведомлены о продаже предприятия, могут потребовать прекращения или долгосрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Различие заключается в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший уведомления, - в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.
4. Как следует из п. 4 комментируемой статьи, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора. Это значит, что к каждому из них может быть предъявлено требование в полном объеме.
Статья 563. Передача предприятия
Комментарий к статье 563
1. Основная обязанность продавца по договору продажи предприятия заключается в передаче предприятия покупателю. Для этого он должен совершить ряд действий, не характерных для других договорных обязательств. В частности, если иное не предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт.
2. В свою очередь, покупатель должен выполнить действия, свидетельствующие о том, что он принял предприятие. В частности, подписать передаточный акт (при условии его соответствия договору), а также осуществить государственную регистрацию права собственности на предприятие. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого времени на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.
Под случайной гибелью или повреждением понимается гибель или повреждение, которые либо были вызваны действием непреодолимой силы, либо возникли по вине третьих лиц.
Статья 564. Переход права собственности на предприятие
Комментарий к статье 564
1. Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности.
2. Не будучи до регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей приобретения предприятия.
3. Продавец предприятия, оставаясь формально собственником предприятия, до государственной регистрации перехода прав на предприятие покупателю, лишается права распоряжаться имуществом предприятия после передачи предприятия покупателю.
Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
Комментарий к статье 565
1. Вопрос определения качества предприятия представляет некоторые сложности. Во-первых, в связи с определением надлежащего качества имущества, входящего в предприятие как имущественный комплекс. Во-вторых, с определением состояния самого комплекса, пригодного для целей использования.
Последствия передачи и принятия предприятия с имеющимися недостатками регулируются комментируемой статьей. В нормах данной статьи делается отсылка к общим положениям договора купли-продажи, регулирующим вопросы передачи продавцом товара ненадлежащего качества и права покупателя на возмещение убытков, причиненных такими действиями продавца. Однако применение этих норм является диспозитивным, и в договоре может быть предусмотрено иное. Кроме того, указанные нормы могут быть изменены п. 2 - 4 комментируемой статьи.