ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4595
Скачиваний: 1
Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия
Комментарий к статье 658
1. Форма договора аренды предприятия только письменная. Более того, п. 1 настоящей статьи исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу этого заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты недопустимо (см. п. 2, 3 ст. 434 ГК).
2. В п. 2 комментируемой статьи воспроизводится правило п. 1 ст. 609 ГК в части государственной регистрации сделок с недвижимостью и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, применительно к аренде предприятия. Требование о государственной регистрации распространяется на любые договоры аренды предприятия независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений). Поскольку предприятие в данном случае выступает в качестве объекта, а не субъекта гражданских прав, регистрация осуществляется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При отсутствии государственной регистрации данный договор считается незаключенным. Указанное последствие (подобно последствию несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения - п. 2 ст. 651 ГК) является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, в силу которого нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании контрагента совершить действия по регистрации договора. Право на предъявление подобного иска признается за заинтересованной стороной независимо от того, что договор аренды предприятия при отсутствии регистрации считается незаключенным (а не недействительным). Этот вывод подтверждается Высшим Арбитражным Судом РФ в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).
3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников. В таких случаях сделка оказывается ничтожной (см. ст. 168 ГК).
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Комментарий к статье 659
1. При передаче арендатору предприятия наряду с выполнением общих требований о передаче вещи требуется соблюдение особой процедуры - составления и подписания передаточного акта. Таковым может быть акт о приеме-передаче предприятия в аренду или иной документ о передаче, подписываемый обеими сторонами. Примером иного документа может служить акт приема-передачи основных средств. Передаточный акт призван подтвердить фактическое поступление предприятия во владение и пользование арендатора и его дату, а также зафиксировать состояние передаваемого объекта. После подписания передаточного акта обязательство арендодателя передать предприятие считается исполненным. (Более подробно об этом см. комментарий к п. 1 ст. 655 ГК.)
Поскольку договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации, то фактическое поступление предприятия во владение и пользование арендатора и подписание передаточного акта должны иметь место только после регистрации сделки.
2. В абз. 2 комментируемой статьи распределяются обязанности по подготовке к передаче предприятия и по несению бремени связанных с этим расходов. Устанавливается, что подготовка предприятия к сдаче в аренду, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возлагается на арендодателя.
Данная обязанность арендодателя взаимосвязана с обязанностью по несению бремени расходов по подготовке предприятия к аренде. Так, вполне вероятны расходы по проведению независимой оценки имущественного комплекса предприятия и определению его рыночной стоимости, по оплате документов (к примеру, технического паспорта на объект), выдаваемых органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, и проч. Поскольку коммерческая эксплуатация предприятия в этот период осуществляется арендодателем, то и расходы по подготовке предприятия к сдаче в аренду возлагаются на арендодателя. Тем самым подчеркивается, что арендодатель как собственник имущества и его фактический владелец и пользователь должен нести и бремя содержания принадлежащего ему имущества (см. ст. 210 ГК).
Правило абз. 2 носит диспозитивный характер, предусматривая возможность перенесения арендодателем обязанностей по подготовке предприятия к сдаче и по несению связанных с этим расходов на арендатора. Это допустимо предусмотреть в договоре аренды предприятия. Так, стороны вправе обязанность по подготовке предприятия к сдаче возложить на арендодателя, а связанные с этим наиболее значительные расходы перенести (полностью или в части) на арендатора.
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Комментарий к статье 660
1. Важную особенность аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущественного комплекса предприятия, и по изменению его состава. Подобная свобода маневрирования ресурсами обусловлена стремлением законодателя максимально обеспечить арендатору условия для ведения самостоятельной предпринимательской деятельности на базе имущественного комплекса арендованного предприятия. Функционирование предприятия невозможно без использования запасов сырья, материалов, топлива, без замены изношенного, устаревшего либо не используемого оборудования, приборов, без операции по товарному кредиту и проч.
В силу этого в ч. 1 комментируемой статьи арендатор наделяется правом сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду и передавать свои права и обязанности в отношении таких ценностей другому лицу (к примеру, в перенаем, в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив и т.д.), а также предоставлять в безвозмездное пользование без получения на то согласия арендодателя, т.е. по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе. Это положение является основанным на законе исключением из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении арендатором перечисленных распорядительных действий лишь с согласия арендодателя. Более того, также без согласия арендодателя, т.е. по своему усмотрению, арендатор вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности. Следствием названных действий может быть изменение состава предприятия.
Устанавливается лишь ряд условий, которые арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды. Таких, к примеру, которые определяют сохранение профиля предприятия или устанавливают те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами (например, запрет на продажу оборудования партнерам из других стран) и т.п. Правило это диспозитивное, и договором аренды может быть установлен как иной объем правомочий по распоряжению имуществом (к примеру, запрет на продажу и мену всего или части имущества), так и иной (к примеру, разрешительный) порядок совершения сделок с определенными материальными ценностями.
Указанный порядок свободного распоряжения имуществом не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Так, распоряжение землей, участками недр, другими обособленными природными объектами регулируется специальным законодательством: земельным, водным, лесным, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и др. Распоряжение имуществом государственного или муниципального предприятия возможно лишь в той мере, в какой это допускается Законом "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (см. ст. 17 - 19 Закона).
2. В силу ч. 2 комментируемой статьи к названным правомочиям арендатора по свободному распоряжению имуществом добавляется право на использование еще нескольких способов изменения состава арендованного имущественного комплекса: арендатор вправе без согласия арендодателя, т.е. по своему усмотрению, проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Подобное возможно лишь при соблюдении непременного условия: изменения имущественного комплекса должны увеличивать стоимость предприятия.
Правило ч. 2 также носит диспозитивный характер. Стороны вправе предусмотреть в договоре условия пользования, исключающие применение одного или нескольких из названных способов изменения состава предприятия. Так, возможно установить запрет на техническое перевооружение предприятия без согласия арендодателя (к примеру, на автоматизацию технологического процесса).
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
Комментарий к статье 661
1. В комментируемой статье закреплен порядок несения бремени содержания арендованного предприятия.
Поддержание арендованного предприятия в надлежащем техническом состоянии предполагает обеспечение физической сохранности его имущественного комплекса, в том числе путем текущего и капитального ремонта. Если согласно общим правилам эти обязанности распределяются между сторонами (см. ст. 616 ГК), то п. 1 комментируемой статьи обязанность по поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии возлагается на одного арендатора. В силу этого арендатор выполняет ряд дополнительных действий, в том числе капитальный ремонт. Арендодатель при этом освобожден не только от текущего, но и от капитального ремонта (в отличие от правила абз. 1 п. 1 ст. 616 ГК). Правило п. 1 сформулировано как императивное, в отличие от диспозитивных положений ст. 616 ГК о распределении обязанностей сторон по поддержанию имущества в надлежащем состоянии.
2. В п. 2 комментируемой статьи акцентируется внимание на распределении между сторонами расходов на содержание предприятия. Предполагается, что расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также платежи по страхованию арендованного имущества осуществляются за счет арендатора. В последнем случае речь идет о расходах лишь по страхованию имущества. Надо полагать, что имеется в виду ситуация, когда такое страхование обязательно в силу закона или договора.
Отношения по другим видам имущественного страхования, в том числе по страхованию предпринимательского риска, ответственности за ущерб, который может быть причинен арендованным имуществом в связи с его эксплуатацией (и об уплате по ним платежей), регулируются законодательством о страховании либо условиями договора. Так, согласно ст. 1, 4 Закона об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств владельцы транспортных средств, к каковым относится и арендатор, обязаны за свой счет страховать риск своей гражданской ответственности, которая может наступить вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц при использовании транспортного средства.
Обязанность по несению арендатором соответствующих расходов сформулирована как диспозитивная. Договором арендатор может быть освобожден от несения каких-либо из них. Так, расходы по осуществленному арендатором капитальному ремонту объектов недвижимости могут быть полностью или в части возложены на арендодателя.
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Комментарий к статье 662
1. Как отмечалось ранее (см. комментарий к ст. 660 ГК), арендатор наделен широкими полномочиями по изменению элементов имущественного комплекса предприятия в процессе эксплуатации (разрешены мена, продажа имущества, осуществление реконструкции и проч.); результатом подобных изменений могут быть улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые). Вопрос о судьбе отделимых улучшений и возмещении их стоимости решается согласно общим положениям об аренде (см. комментарий к п. 1 и п. 4 ст. 623 ГК). Также в соответствии с общими положениями решается вопрос о судьбе неотделимых улучшений. Такие улучшения принадлежат арендодателю (см. комментарий к п. 2 и 3 ст. 623 ГК).
2. В комментируемой статье решается лишь вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Как следует из ст. 660 ГК, решение об изменении элементов имущественного комплекса предприятия, не влекущих уменьшение его стоимости, арендатор принимает без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором или законом). В силу этого арендодатель независимо от своего согласия на совершение улучшений обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон (ч. 1 комментируемой статьи). В договоре могут быть предусмотрены безвозмездная передача улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов на улучшение и проч.
Согласно ч. 2 комментируемой статьи лишь в двух случаях суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений. Во-первых, если издержки арендатора на улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, т.е. если в суде выяснится, что арендатор действовал неэкономично и издержки арендатора не соответствуют полученной пользе. Бремя доказывания нарушения указанных положений возлагается на арендодателя. Во-вторых, если будет доказано, что улучшения произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, основываясь на установленной в п. 3 ст. 10 ГК презумпции добросовестности и разумности участников гражданских отношений, арендодатель должен ее опровергнуть путем представления доказательств неразумности и недобросовестности арендатора.
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Комментарий к статье 663
Положения статьи устанавливают специальные правила ограничительного характера относительно последствий недействительности договора аренды предприятия и его изменения или досрочного расторжения. Они представляют собой изъятия из общих правил о последствиях недействительности сделки и изменения или досрочного расторжения договора. Установленные в статье ограничения касаются применения не всех вытекающих из недействительности сделки либо из изменения или расторжения договора последствий, а лишь предусматривающих возврат или взыскание имущества в натуре. Иными словами, таких, как возврат полученного по сделке другой стороне (односторонняя либо двусторонняя реституция) или взыскание в доход Российской Федерации полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон.
Так, возврат арендатору арендованного имущества предполагается в качестве основного последствия при досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением его условий (см. ст. 619, 620, 622 ГК). Возврат арендатору части имущественного комплекса арендованного предприятия допустим как последствие изменения условий договора об объекте аренды вследствие использования отдельного имущества вопреки назначению (п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 615 ГК). Пунктом 2 ст. 167 ГК возврат другой стороне полученного по сделке предусмотрен в качестве общего последствия при признании ее недействительной. Подобное допустимо при признании договора аренды предприятия недействительным вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 658 ГК) либо при совершении притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК), при совершении договора органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК) и в других случаях.