ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4599
Скачиваний: 1
Следует обратить внимание также на исключение из ст. 38 Закона п. 4, где было установлено императивное правило, предоставлявшее лизингодателю право в случае нарушения лизингополучателем своих обязательств по лизинговым платежам для выяснения причин таких нарушений и их предотвращения назначать аудиторские проверки финансового состояния лизингополучателя, а также присутствовать без права голоса на общих собраниях учредителей и органов управления. При действующей редакции Закона такое право может возникнуть у лизингодателя лишь в случае, если это специально предусмотрено договором лизинга.
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Комментарий к статье 666
1. Под непотребляемой вещью понимается такая вещь, которая не утрачивает своих полезных свойств в результате ее однократного использования.
2. Земельные участки и другие природные объекты не могут быть предметом договора лизинга.
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Комментарий к статье 667
Поскольку, согласно п. 1 ст. 668 ГК, предмет аренды передается продавцом непосредственно арендатору, а также с учетом того, что согласно п. 1 ст. 670 ГК арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора лизинга, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и лизингополучателем, комментируемая статья возлагает на последнего обязанность уведомления продавца о личности лизингополучателя. Неисполнение этой обязанности возлагает на лизингодателя (арендодателя) обязанность возместить убытки, могущие возникнуть вследствие этого как у арендатора, так и у продавца.
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
Комментарий к статье 668
По общему правилу п. 1 ст. 668 ГК место исполнения обязанности по передаче имущества арендатору определяется местом нахождения последнего. Арендодатель обязан предоставить арендатору предмет лизинга в состоянии, соответствующем договору лизинга и назначению имущества. Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и др.), если иное не предусмотрено договором лизинга.
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Комментарий к статье 669
Комментируемая статья представляет собой изъятие из общего правила ст. 211 ГК о том, что риск случайной гибели или утраты имущества несет его собственник, которым в договоре лизинга является арендодатель. Риск арендатора состоит в том, что при случайной гибели или случайной порче арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю убытки, причиненные невозможностью возврата объекта аренды.
Статья 670. Ответственность продавца
Комментарий к статье 670
1. О солидарных требованиях см. ст. 326 ГК.
2. Если выбор продавца лежит на арендодателе, он отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи. О солидарных обязательствах см. ст. 322 ГК.
Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 671. Договор найма жилого помещения
Комментарий к статье 671
1. Договоры найма жилого помещения можно условно разделить на договоры коммерческого найма и договоры социального найма жилого помещения. Термин "коммерческий наем" законодательно не закреплен, однако применяется повсеместно для того, чтобы отличить его от договора социального найма (см. комментарий к ст. 672).
В п. 1 комментируемой статьи дается определение договора коммерческого найма жилого помещения. В качестве наймодателя по этому договору может выступать не только собственник, но и лицо, получившее соответствующие полномочия от собственника (например, доверенность). Что касается нанимателя, то им может быть только физическое лицо.
Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал на то, что жилое помещение наймодатель обязуется передать за плату. Определяя, какая часть помещения передается внаем (весь дом, его часть, вся квартира, ее часть), необходимо иметь в виду, что подсобное помещение не может быть предметом договора (кухня, коридор, кладовые). Стороны определяют размер платы за жилье, а также оговаривают, будут ли входить в нее коммунальные платежи. Если нет, то отмечается, кто будет их вносить, а также определяется периодичность платежей.
2. С юридическими лицами договор найма жилого помещения не заключается. В п. 2 комментируемой статьи подчеркивается, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (например, договора безвозмездного пользования). Таким образом, договор аренды жилого помещения - лишь основание для предоставления жилого помещения во владение и (или) пользование юридическим лицам. Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 (п. 38) предусмотрено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Кодекса.
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
Комментарий к статье 672
1. Комментируемая статья посвящена договору социального найма жилого помещения. Законодательством установлены особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, с учетом льгот по предоставлению жилых помещений.
В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Таким образом, как вытекает из указанной статьи Конституции РФ, право на бесплатное получение жилища гарантируется не всем, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.
Право пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов, одни из которых являются административными актами (решения органов местного самоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещения и др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договор найма жилого помещения).
Порядок пользования жильем установлен Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 10).
Достаточно подробно договор социального найма регулируется новым Жилищным кодексом РФ, который конкретизировал положения ст. 40 Конституции РФ. Как установлено ЖК РФ (ч. 2 ст. 49), условием предоставления жилого помещения по договору социального найма является нуждаемость граждан, признанных малоимущими, а также иных граждан, определенных федеральными законами или законами субъекта Федерации, в улучшении жилищных условий.
Новым Жилищным кодексом была изменена очередность предоставления жилых помещений по договору социального найма. В частности, исключено первоочередное предоставление жилых помещений. Они будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Исключение из этого правила предусмотрено ч. 2 ст. 57 ЖК, согласно которой вне очереди жилые помещения по договору социального найма будут предоставляться:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне.
Жилые помещения предоставляются малоимущим гражданам по договору социального найма из муниципального жилищного фонда. Из государственного жилищного фонда помещения будут предоставляться тем категориям граждан, которые определены федеральными законами или законами субъектов РФ.
Жилые помещения более не предоставляются по ордеру; основанием для вселения является договор социального найма, заключаемый на основании решения о предоставлении помещения.
2. Смерть нанимателя не прекращает договора: в случае его смерти или выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 673
1. При разработке проекта ЖК вопрос о том, можно ли считать жилые помещения недвижимостью, был решен окончательно. Признав жилые помещения недвижимостью (п. 2 ст. 15 ЖК), законодатель тем самым подтвердил наличие его важнейшего признака - прочной связи с землей.
Жилые помещения - одна из важнейших разновидностей недвижимого имущества. Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеет точное юридическое определение объекта права собственности - материального блага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом является жилое помещение, которое, как уже отмечено, рассматривается как разновидность недвижимости, однако в ст. 130 ГК в качестве таковой не указано.
Следует отметить, что в Конституции РФ используется также понятие "жилище" (ст. 25), однако законодательно это понятие не раскрывается. Понятие "жилище", используемое в Конституции, шире понятия "жилое помещение" и имеет скорее социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма.
Следует отметить, что в новом ЖК также используется понятие "жилище". В частности, этот термин упоминается в ст. 1, 2, 3 ЖК. Так, говорится о праве на жилище, порядке осуществления этого права, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Жилище можно также рассматривать как некое обобщающее понятие, интегрирующее отдельные разновидности жилых помещений, тогда как жилое помещение - конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и который имеет свои признаки.
Жилые помещения связаны с землей опосредованно, через здания и сооружения, в которых они находятся. Они должны отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Жилое помещение всегда связано с местом жительства гражданина, под которым понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Одновременно - это специальное сооружение, предназначенное для такого рода проживания.
ЖК так определяет жилое помещение (ч. 2 ст. 15): жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам.
2. В п. 2 комментируемой статьи делается отсылка к ст. 290 (см. комментарий к ней). В указанной статье установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 674
Для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Комментируемая статья не уточняет, какая именно разновидность письменной формы будет применяться, однако представляется, что речь может идти только о едином документе, подписанном обеими сторонами.
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Комментарий к статье 675
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Таким образом, она направлена на защиту интересов нанимателей. Реальность указанной гарантии обеспечивается п. 1 ст. 558 ГК. Одно из существенных условий данного договора то, что при заключении договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, к договору должен быть приложен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
Комментарий к статье 676
1. В комментируемой статье перечислены основные обязанности наймодателя по договору найма жилого помещения. В п. 1 комментируемой статьи говорится о том, что "наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания". Таким образом, законодатель подразумевает, что к моменту передачи жилого помещения нанимателю в нем не только не должны проживать другие граждане, в том числе и сам собственник, но чтобы оно было "свободным" юридически, т.е. жилое помещение не должно быть никому отчуждено, заложено, состоять под арестом, запрещением либо другим обременением. Пригодность для проживания в нем означает следующее. Во-первых, оно должно быть изолированным; во-вторых, уровень его санитарной и технической пригодности должен соответствовать возможности постоянного проживания в нем.