ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 6150
Скачиваний: 1
Полный запрет установлен на распоряжение земельными участками и другими природными ресурсами.
По общему правилу арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, и для этого ему не нужно получать разрешение арендодателя.
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию
Комментарий к статье 661
1. Обязанность арендатора по поддержанию в надлежащем техническом состоянии арендованное предприятие носит императивный характер. Под поддержанием в технически надлежащем состоянии следует понимать физическую сохранность имущества и обеспечение функционирования производства. Поэтому арендатор обязан в течение всего срока аренды проводить текущий и капитальный ремонт предприятия. Это является особенностью договора аренды предприятия.
2. Расходы по эксплуатации предприятия и страховые платежи по общему правилу возлагаются на арендатора. Впрочем, в договоре аренды могут быть установлены иные условия.
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Комментарий к статье 662
1. В отличие от общего для договора аренды правила, в соответствии с которым арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества только в случае, когда арендодатель дал согласие на проведение работ по улучшению, по договору аренды предприятия арендатор не обязан получать согласие арендодателя. Однако в договоре аренды может быть указана обязанность арендатора испрашивать разрешение на проведение улучшение имущественного комплекса.
2. Стоимость улучшений предприятия должна соответствовать качеству проведенных работ. Кроме того, проведенные улучшения должны быть разумными и осуществлены с позиции добросовестности, т.е. быть экономически обоснованными. В противном случае арендодатель получает право в суде доказать, что стоимость улучшений должна быть отнесена на счет арендатора.
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора
Комментарий к статье 663
Ограничение применения положений Кодекса о последствиях недействительности сделки, изменении и расторжении договора, которые предполагают возврат или взыскание в натуре полученного по договору, связано с защитой прав и законных интересов третьих лиц, которые могут пострадать в результате применения данных положений. В статье также говорится о защите общественных интересов, которые могут быть нарушены в случае буквального и полного исполнения положений о недействительности сделки и изменении и расторжении договора.
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
Комментарий к статье 664
Если при передаче предприятия в аренду составлять акт передачи и готовить имущество к передаче обязан арендодатель, то в случае окончания действия договора подготовительными действиями обязан заниматься арендатор. Он же несет расходы, связанные с указанными действиями. Впрочем иное положение может быть предусмотрено договором. При этом должны соблюдаться правила статей 656, 657 и 659 ГК РФ. Подробнее читайте в соответствующих комментариях.
§ 6. Финансовая аренда (лизинг)
Статья 665. Договор финансовой аренды
Комментарий к статье 665
1. Комментируемая статья содержит нормативное определение договора финансовой аренды (лизинга). Из содержания статьи следует, что основными обязанностями арендодателя является приобретение имущества в свою собственность. Выбор имущества остается за арендатором. Он же указывает, у кого надлежит его приобрести. В этом случае арендодатель не отвечает за выбор предмета и продавца. Впрочем, указанное положение не является императивом. Договором аренды обязанность по выбору продавца и приобретаемого имущества может быть возложена на арендодателя. Приобретенное имущество арендодатель обязан передать арендатору во временное пользование и владение. Договор является возмездным, так как в статье дано прямое указание, что имущество передается за плату. Приобретаемое имущество может использоваться арендатором только в предпринимательских целях. В этом одна из главных особенностей договора финансовой аренды.
2. Как видно из текста статьи, в финансовой аренде фигурируют не только арендатор и арендодатель, но и продавец. Таким образом, в сделке участвуют три стороны. Об основных обязанностях продавца читайте в комментариях к соответствующим статьям данного параграфа. Из этого следует, что договор лизинга может быть заключен как в виде одного документа, так и в виде двух - купли-продажи и собственно финансовой аренды.
3. Положения настоящего характера носят общий характер. Более подробно отношения по поводу финансовой аренды регулируются Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Комментарий к статье 666
Настоящая статья определяет предмет договора лизинга. Предметом могут быть любые потребляемые вещи, используемые в предпринимательских целях. Ограничение наложено только на земельные участки и другие природные объекты. Они не могут быть переданы в лизинг ни при каких условиях. В этом отличие договора финансовой аренды от общих условий о договоре аренды, установленных статьей 607 ГК РФ. Более широкое понятие предмета дано в Федеральном законе "О финансовой аренде (лизинге)". Так, согласно части первой статьи 3 Закона в предмет лизинга включены предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Комментарий к статье 667
Поскольку на продавца по договору финансового лизинга возлагаются определенные обязанности и он получает некоторые права, арендодатель обязан известить его о том, что покупаемое имущество предназначено для сдачи в финансовую аренду конкретному лицу.
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
Комментарий к статье 668
1. Настоящая статья устанавливает правила передачи имущества, предназначенного в финансовую аренду. Следует обратить внимание, что обязанность по передаче имущества арендатору возлагается на продавца. Причем местом передачи является место нахождения арендатора. Таким образом, продавец должен доставить имущество своими силами к указанному месту.
Договором могут быть установлены иные условия передачи предмета договора.
2. Предмет договора лизинга должен быть передан арендатору в определенный срок. В противном случае арендатор может во многом лишиться того, на что рассчитывал при заключении договора. Срок передачи может быть строго определен договором. А если он не определен, необходимо исходить из того, что передать вещь нужно в разумный срок. За нарушение срока передачи (просрочки) по вине арендодателя (по обстоятельствам за которые он отвечает) арендатор может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Комментарий к статье 669
В соответствии с общими правилами, установленными статьей 211 ГК РФ, риск случайной гибели или его порчи несет собственник имущества. Однако для случая финансовой аренды предусмотрено исключение: риск может быть возложен на арендатора, если иное не указано в договоре. Причем риск гибели имущества переходит от собственника (арендодателя) к арендатору в момент передачи вещи.
Статья 670. Ответственность продавца
Комментарий к статье 670
1. Несмотря на то что продавец заключил договор купли-продажи переданного в лизинг имущества с арендодателем, ответственность за качество товара и его комплектность, а также другие обязательства, вытекающие из договора купли-продажи, у него возникают перед арендатором. В то же время арендатор также получает права и несет обязанности покупателя перед продавцом за исключением того, что оплачивать товар он не обязан, а расторгнуть договор купли-продажи может только с согласия арендодателя.
Обязанности покупателя возлагаются на арендатора и арендодателя в равной мере. Они являются солидарными кредиторами по договору купли-продажи.
2. Если арендодатель по договору лизинга обязан выбрать для арендатора предмет аренды, он отвечает перед последним за действия продавца по выполнению условий договора купли-продажи. В остальных случаях арендодатель за действия продавца ответственности не несет. Если продавец допустил нарушения условий договора купли-продажи, арендатор вправе предъявить требования к нему или к арендодателю, поскольку продавец и арендодатель несут солидарную ответственность перед арендатором.
Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 671. Договор найма жилого помещения
Комментарий к статье 671
Настоящая статья содержит общее определение договора найма жилого помещения, устанавливая основные обязанности сторон сделки. Пункт 2 указывает на особенность предоставления жилого помещения юридическим лицам. Исходя из содержания статьи следует сделать вывод о том, что нанимателем жилого помещения по договору найма может быть только физическое лицо - гражданин. Юридическое лицо может получить жилье во владение и пользование только по договору аренды либо иному договору. При этом жилое помещение, полученное по таким договорам, может использоваться юридическим лицом только для проживания граждан. Более подробно вопросы найма жилого помещения рассматриваются в специальных статьях Жилищного кодекса РФ.
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
Комментарий к статье 672
1. Разновидностью найма жилого помещения является социальный наем. Сущность его заключается в том, что органы государственной и муниципальной власти, имея в своем распоряжении жилищный фонд, предоставляют жилые помещения гражданам, нуждающимся в жилье на основании договора социального найма. Заключая указанные договоры, государство выполняет социальную функцию по обеспечению своих граждан жильем.
Особенностью договора социального найма является то, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права на занимаемую жилплощадь и несут равные обязанности по оплате коммунальных и прочих платежей. Наниматель - лицо формальное, поскольку в случае его выбытия или смерти договор социального найма должен быть заключен с одним из членов его семьи. При этом объем прав оставшихся жильцов не изменяется.
2. Договор социального найма может быть заключен только при наличии к тому оснований, предусмотренных главой 8 ЖК РФ. К нему применяются общие правила договора найма жилого помещения, касающиеся возмездности договора, его формы, права сдачи помещения в поднаем, о сохранении прав нанимателя в случае смены собственника помещения, о соблюдении норм жилой площади. Остальные положения гражданского законодательства применяются к договору социального найма, если они не противоречат жилищному законодательству.
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 673
1. Комментируемая статья содержит характеристики помещения, которое может быть предметом договора найма жилого помещения. Во-первых, помещение должно быть изолированным, во-вторых, пригодным для постоянного проживания. В статье содержится уточнение, что под такими помещениями понимаются квартира, жилой дои или часть квартиры или жилого дома. Прочие помещения жилыми признаны быть не могут. Пригодность помещения для проживания определяется в порядке, установленном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
2. Если наниматель снимает квартиру в многоквартирном доме, он получает право пользования не только жилым помещением, но и общими помещениями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 674
Договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. При желании сторон он может быть нотариально удостоверен, хотя закон этого не требует. Государственная регистрация договора, в отличие от договора аренды помещения, не требуется независимо от срока найма. В случае заключения договора в устной форме и возникновения спора между сторонами, последние лишаются права ссылаться в подтверждение условий сделки на свидетельские показания. Таковы последствия нарушения простой письменной формы сделки.
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Комментарий к статье 675
Положения статьи 675 в целом повторяют общие правила о смене собственника помещения при заключении договора аренды. Для нанимателя никаких последствий смена собственника не влечет. При этом новый наймодатель получает все права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
Комментарий к статье 676
1. Настоящая статья устанавливает обязанности наймодателя по приведению жилого помещения в состояние, пригодное для проживания перед тем, как оно будет передано внаем.
2. Пункт второй устанавливает императивное требование, согласно которому надлежащая эксплуатация дома, в котором находится сдаваемое помещение, возлагается на наймодателя. Он также обязан обеспечивать проведение общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, обеспечивать или самостоятельно предоставлять коммунальные услуги нанимателю. Все эти положения относятся к случаю, когда помещение находится в многоквартирном доме. Перечень обязанностей наймодателя далеко не полный. В договоре найма могут иметь место и другие обязанности.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
Комментарий к статье 677
1. Согласно данной статье нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. Кроме нанимателя в договоре должны быть указаны все лица, которые постоянно проживают в данном жилом помещении. Следовательно, при подселении других граждан, членов семьи нанимателя, необходимо внесение изменений в договор найма. При этом отношения между проживающими гражданами и нанимателем определяются законом. Если же в договоре данные о проживающих совместно с нанимателем гражданах не указаны, их законное пребывание возможно с согласия наймодателя и при условии, что таким вселением не нарушаются нормы жилой площади. Данное правило не применяется при вселении несовершеннолетних детей лиц, проживающих в жилом помещении.