ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 6149
Скачиваний: 1
2. Несмотря на то что граждане, совместно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права, ответственность за соблюдение ими правил пользования помещением несет наниматель единолично. Однако наниматель и совместно проживающие граждане могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности перед нанимателем за свои действия. В этом случае они становятся сонанимателями.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Комментарий к статье 678
1. Настоящая статья содержит перечень основных обязанностей нанимателя.
Поскольку сущность договора найма заключается в предоставлении нанимателю жилого помещения, логичным является требование использовать данное помещение только для проживания. Требование поддержания помещения в надлежащем состоянии и обеспечение сохранности имущества согласуется с общими правилами договора аренды, согласно которым арендатор обязан обеспечивать сохранность переданного в аренду имущества, использовать его по назначению или в соответствии с условиями договора, поддерживать имущество в надлежащем состоянии.
2. В силу того что договор найма является возмездным, одной из основных обязанностей наймодателя является необходимость своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей. Причем по общему правилу коммунальные платежи наниматель платит самостоятельно. Хотя в договоре могут быть закреплены иные условия.
3. В отличие от договоров аренды некоторых других видов, по договору найма производство переустройства и реконструкции помещения возможно только с разрешения наймодателя.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
Комментарий к статье 679
Комментируемая статья устанавливает порядок вселения граждан в жилое помещение, которое передано внаем. Для вселения необходимо выполнение одновременно четырех условий:
- наличие согласия наймодателя;
- наличие согласия нанимателя;
- наличие согласия совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем;
- соблюдение норм общей жилой площади помещения на одного человека.
Не требуется согласия и соблюдения норм жилой площади при вселении несовершеннолетних детей, постоянно проживающих в жилом помещении граждан. При этом не важно, являются ли они детьми нанимателя или других граждан.
Статья 680. Временные жильцы
Комментарий к статье 680
1. Настоящая статья вводит понятие так называемых временных жильцов и условия их проживания в жилом помещении, переданном внаем.
Для вселения в помещение временных жильцов необходимо общее согласие нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. Оно оформляется в письменном виде и передается наймодателю в качестве предварительного уведомления. Таким образом, при несогласии хотя бы одного из постоянных жильцов на временное предоставление жилья, вселение временного жильца невозможно. Условием временного проживания является его безвозмездность. То есть пользователи не платят за использование помещения и предоставленные коммунальные услуги.
2. Ограничение по нормам жилой площади действует в данном случае лишь отчасти. Статья гласит, что в случае нарушения указанных норм наймодатель может не разрешить временное проживание. Однако он не обязан накладывать запрет. Представляется, что решение будет приниматься исходя из конкретных обстоятельств.
Поскольку временные жильцы не получают права самостоятельно пользоваться помещением, ответственность за их действия возлагается на нанимателя.
3. Срок временного проживания не может превышать 6 месяцев. По его истечении они обязаны освободить помещение. Конкретный срок освобождения согласовывается с нанимателем и постоянными жильцами. Если срок не согласован, временный жилец должен освободить помещение в течение 7 дней с момента предъявления соответствующего требования со стороны любого постоянного жильца.
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
Комментарий к статье 681
Согласно положениям настоящей статьи текущий ремонт обязан производить наниматель жилого помещения, а капитальный проводит наймодатель. Иные условия могут быть установлены договором найма.
Пункт 3 статьи 681 устанавливает ограничение для наймодателя по переоборудованию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. Для его проведения необходимо выяснить, повлияет ли на условия пользования нанимателем жилым помещением. Если в результате переоборудования условия пользования изменятся существенно, производство работ возможно только с согласия нанимателя. Статья ничего не говорит о мнении совместно проживающих с нанимателем граждан. Следовательно, оно в данном случае не учитывается. Существенное изменение условий пользования - понятие оценочное и в законе не раскрытое.
Статья 682. Плата за жилое помещение
Комментарий к статье 682
1. Настоящая статья устанавливает общие правила по установлению и внесению платы по договору найма. Размер арендной платы по общему правилу зависит от позиции сторон. Впрочем, закон может ограничить в некоторых случаях ее верхний предел. По общему правилу одностороннее изменение размера платы за помещение не допускается, если иное не предусмотрено договором или законом.
2. Срок внесения платы может быть установлен договором либо, согласно ЖК РФ, она вносится ежемесячно. Более подробно о сроках, размерах и способах внесения платы за жилье говорится в разделе VII "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги" Жилищного кодекса РФ. В нем содержаться положения о возникновении обязанности по оплате жилья, структуре платежей, порядок их внесения и пр. Так, согласно пункту 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
- нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора.
Перечислены там и другие категории лиц, которые не имеют отношения к договору найма.
В соответствии с пунктом 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Комментарий к статье 683
Комментируемая статья ограничивает срок действия договора найма максимальным периодом в пять лет. В случае, когда сторонами срок в договоре не определен, считается, что он заключен на максимальный срок. Окончание срока действия договора найма не означает, что наниматель обязан незамедлительно покинуть помещение.
Пункт второй содержит понятие краткосрочного найма. Таковым является наем, если срок его не превышает одного года. По указанному договору наниматель получает урезанные права. Так, они не вправе воспользоваться положениями закона, которые позволяют вселить временных жильцов. Краткосрочный наем не влечет необходимости указания в договоре лиц, которые проживают совместно с нанимателем. Наниматель не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Он не вправе сдавать в поднаем полученное по договору краткосрочного найма помещение и не может быть заменен в договоре на другое лицо. Поскольку действие договора краткосрочного найма ограничено одним годом, к нему не могут быть применены положения статьи 687, согласно которым суд может предоставить нанимателю время не более года на устранение недостатков, которые послужили основанием к выселению. Впрочем, в договоре могут быть предусмотрены иные требования.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Комментарий к статье 684
1. Настоящая статья предоставляет преимущественное право нанимателю заключить договор найма по истечении его действия на новый срок по отношению к иным кандидатам на заключение указанного договора. В этом комментируемая статья не отличается от общих положений договора аренды.
2. Преимущественное право на заключение договора найма на новый срок обеспечивается обязанностью наймодателя предложить нанимателю заключить новый договор на тех же условиях. При этом предложение должно поступить не позднее чем за три месяца до окончания действующего договора. В этот же срок наймодатель обязан предупредить нанимателя об отказе в продлении заключении договора, если он не желает более сдавать внаем жилое помещение. Представляется, что указанные уведомления должны производиться письменно, так как отсутствие таковых означает, что договор найма продлен на тот же срок при условии, что наниматель не отказался от его продления.
3. Наймодатель не имеет права заключать договор найма с другими лицами в течение года, если он отказал нанимателю в продлении договора найма. Если наймодатель нарушит это условие, наниматель вправе требовать в судебном порядке признания такого договора недействительным, возобновления с ним договора найма и возмещения убытков, причиненных отказом в продлении договора.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
Комментарий к статье 685
Настоящая статья устанавливает правила сдачи в поднаем помещения, полученного нанимателем по договору найма.
В статье определяются требования к договору поднайма. Во-первых, он может быть заключен только с согласия наймодателя. Во-вторых, поднаниматель не получает прав самостоятельного пользования помещением и за его действия отвечает наниматель. В-третьих, необходимо соблюдение требований о нормах общей площади жилого помещения на одного человека. В случае превышения допустимых параметров договор поднайма заключать нельзя. В-четвертых, поднаем является возмездным договором, а значит, поднаниматель обязан вносить нанимателю плату за пользование жилым помещением или его частью. В-пятых, договор поднайма не может действовать дольше договора найма. Если в договоре поднайма указан более длительный срок, его действие заканчивается с окончанием срока действия договора найма. И наконец, в-шестых, поднаниматель не получает преимущественного права перед другими лицами на заключение нового договора поднайма.
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
Комментарий к статье 686
Замена нанимателя по договору найма возможна при выполнении следующих условий:
- требование исходит не только от нанимателя, но и от других совместно проживающих с ним граждан;
- имеется согласие наймодателя;
- кандидат в наниматели достиг совершеннолетия.
Без согласия наймодателя смена нанимателя происходит в случае:
- смерти нанимателя;
- выбытия нанимателя из жилого помещения.
Наниматель может быть выбран из числа постоянно проживавших с бывшим нанимателем граждан по соглашению между ними. В противном случае все проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 687
1. Комментируемая статья определяет перечень оснований, по которым договор найма может быть расторгнут. Инициатором расторжения могут быть как наниматель, так и наймодатель. В первом случае наниматель обязан заручиться согласием всех совместно проживающих с ним граждан и за три месяца до предполагаемого расторжения договора предупредить наймодателя в письменном виде.
2. Кроме указанных в настоящей статье оснований для расторжения договора найма существуют еще основания, содержащиеся в части 4 статьи 83 ЖК РФ. Вот они:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случаях, предусмотренных статьей 83 ЖК РФ. Так сказано в части 3 статьи 101 ЖК РФ.
Помещение может быть признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям, указанным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
Комментарий к статье 688
Для выселения нанимателя и совместно проживающих с ним граждан одного только расторжения договора найма недостаточно. Для этого необходимо решение суда. Вопрос о предоставлении жилья выселенным гражданам гражданским законодательством не урегулирован.
Глава 36. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
Комментарий к статье 689
1. В настоящей статье указаны основные признаки договора безвозмездного пользования. Ими являются:
безвозмездность;
пользование ограничено во времени;
возвратность вещи в том же виде, что и до передачи, либо в оговоренном договором виде.
2. В безвозмездное пользование могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
3. Несмотря на то что договор безвозмездного пользования предполагает ограниченность его действия во времени, к нему применяется следующее правило: если срок пользования вещью в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
Условия пользования вещью должны быть установлены в договоре. Поэтому при нарушении ссудополучателем указанных условий ссудодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Отделимые улучшения взятого в безвозмездное пользование имущества являются собственностью ссудополучателя, а затраты на производство неотделимых улучшений без согласия ссудодателя возмещению не подлежат.