ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 438
Скачиваний: 2
<2> Там же. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.
Нормы комментируемого параграфа корреспондируют с другими нормативными правовыми актами, определяющими особенности правового режима в целом и продажи недвижимого имущества, в частности ЗК РФ, гл. 17 части первой ГК РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <2>, от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <3>, от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ "О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" <4>, от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <5> и др.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<2> Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
<3> Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
<4> Собрание законодательства РФ. 2009. N 11. Ст. 1260.
<5> Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Несмотря на то что в комментируемом параграфе всего девять статей, относительно некоторых из них были поданы жалобы в Конституционный Суд РФ на предмет проверки их соответствия Конституции РФ. Так, в Определении Конституционного Суда РФ от 21 октября 2008 г. N 800-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Петровских Виталия Константиновича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 551 и статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> рассматривались названные нормы в связи с тем, что они лишают покупателя права получать арендные платежи с момента передачи ему недвижимого имущества. Как отметил Конституционный Суд РФ, "оспариваемые заявителем нормы, устанавливающие круг лиц, обладающих правом сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК Российской Федерации), и особенности правового положения сторон договора купли-продажи недвижимого имущества до момента регистрации перехода права на это имущество (пункт 2 статьи 551 ГК Российской Федерации), в силу диспозитивного характера регулирования гражданско-правовых отношений не препятствуют сторонам договора купли-продажи недвижимого имущества определять своим соглашением судьбу соответствующих прав и обязанностей, в том числе относительно субъекта получения арендных платежей, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права и свободы заявителя, указанные в жалобе". Аналогичные проблемы были затронуты в Определении Конституционного Суда РФ от 10 октября 2002 г. N 291-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Кухаркиной Лидии Николаевны на нарушение ее конституционных прав и свобод положениями статей 131, 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации" <2>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
<2> СПС "КонсультантПлюс".
Механизм реализации отдельных норм § 7 гл. 30 ГК РФ опосредован действием подзаконных актов, в частности Приказов Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" <1>, от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" <2>, от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" <3> и других нормативных правовых актов.
--------------------------------
<1> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N 35.
<2> Российская газета. N 58. 22.03.2007.
<3> СПС "КонсультантПлюс".
Многие положения комментируемого параграфа апробированы судебной практикой и разъяснены постановлениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, а также представлены в информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Так, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1> дает разъяснение о последствиях уклонения покупателя от оплаты недвижимости после перехода права собственности на недвижимость в результате государственной регистрации. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Подобного рода споры возникают и в практике Верховного Суда РФ <2>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
<2> Определение Верховного Суда РФ от 3 июня 2008 г. N 5-В08-8. В удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате отказано правомерно, поскольку истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры.
При применении ст. 552 ГК РФ важное значение имеет Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1>.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Обзоры практики решений судов по договорам продажи недвижимости представлены в информационных письмах Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <1>, от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <2>, от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <3> и др.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.
<2> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.
<3> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
Законодательство о продаже недвижимости не стоит на месте. Развиваются система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровая система, совершенствуется порядок заключения сделок с отдельными видами объектов недвижимого имущества. В то же время проблемы на практике еще существуют и связаны с доступностью для населения оформления и государственной регистрации сделок с земельными участками, жилыми помещениями. В перспективе видится отход от системы так называемой двойной регистрации: прав и сделок. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, части квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Одновременно регистрируется и переход права собственности от продавца к покупателю. Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанной в соответствии с Указом Президента РФ N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, "в ряде случаев из-за наличия системы "двойной" регистрации в законе допускается очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота".
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3482.
Эти и другие проблемы рассматриваются в настоящем Комментарии.
П.В.Крашенинников
Вступительное слово к книге "Акционерные и другие
хозяйственные общества и товарищества: Постатейный
комментарий статей 66 - 106 Гражданского кодекса
Российской Федерации" / Под редакцией П.В. Крашенинникова
В Гражданском кодексе Российской Федерации предлагается исчерпывающий перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций. При этом хозяйственные общества и товарищества среди коммерческих организаций занимают доминирующее положение.
Пять из семи видов коммерческих организаций представляют собой хозяйственные общества и товарищества, в том числе полные товарищества, товарищества на вере, акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью и общества с дополнительной ответственностью. Безусловно, участники гражданско-правового оборота при регистрации приоритет отдают обществам с ограниченной ответственностью и акционерным обществам. По данным Федеральной налоговой службы <1>, на 1 января 2010 г. в Едином государственном реестре юридических лиц было зарегистрировано 195 892 акционерных общества, 3 242 594 общества с ограниченной и с дополнительной ответственностью. По сравнению с данными на 1 января 2008 г. число зарегистрированных обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью увеличилось более чем на 20% (на 1 января 2008 г. это число составляло 2 615 804). Хорошо это или плохо - отдельный вопрос, кстати, не только экономический. Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц" не дает оснований говорить о достоверности реестра юридических лиц <2>.
--------------------------------
<1> www.nalog.ru
<2> Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. 1. М., 1913. С. 295 - 296.
Развитие законодательства о хозяйственных товариществах и обществах насчитывает не одно тысячелетие. В римском праве, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, "некоторые находят первообраз акционерного товарищества в известных societates vectigalium publicanorum, которые составлялись для откупа государственных доходов" <1>. В свою очередь полное товарищество, по мнению Г.Ф. Шершеневича, "обязано своим происхождением не римскому праву, а средневековым обычаям" и "имеет свои корни в семье". "В основе средневекового товарищества лежит не стремление составить совместно капитал, а желание предупредить распадение уже составленного" <2>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к статьям 48 - 65 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей": Юридические лица и их государственная регистрация (под ред. Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010.
<1> См.: Юридические лица и их государственная регистрация // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к статьям 48 - 65 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей": Юридические лица и их государственная регистрация (под ред. Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010.
<2> Там же. С. 296 - 297.
В настоящее время юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие "товарищество" для определения различных объединений субъектов экономического оборота.
Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. прошлого века подразделяли товарищества на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества <1>. При этом целью кооперативных товариществ являлось "удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т.д." <2>.
--------------------------------
<1> См.: Данилов Е.Н. Товарищества // Советское хозяйственное право. М.: Госиздат, 1926. С. 77.
<2> Ратнер А.С. Гражданский кодекс советских республик: Текст и практический комментарий / Под ред. проф. Ал. Малицкого. Киев: Юрид. изд-во НКЮ УССР, 1927. С. 490.
После ликвидации в конце 20-х - начале 30-х гг. XX в. негосударственных коммерческих организаций, в том числе и товариществ, термин "товарищество" стал использоваться крайне редко и, по существу, был применим только к некоторым видам потребительских кооперативов (например, садоводческим или дачным товариществам). Актуальность в исследовании товариществ вновь возникла лишь с принятием в конце 80-х - начале 90-х гг. Законов Союза ССР "О кооперации в СССР", "О собственности в СССР", "О предприятиях в СССР", а затем и целого ряда российских законодательных актов.
Опираясь на анализ современного законодательства, классификацию товариществ можно производить по различным основаниям. Однако представляется, что ключевым фактором, составляющим главное отличие подобных объединений, должна оставаться цель организации и деятельности товарищества. Часть первая ГК РФ, называя такие виды товариществ, как полные и на вере (коммандитные или смешанные), указывает на то, что это - юридические лица, основной целью деятельности которых является извлечение прибыли, что позволяет назвать их товариществами предпринимательского типа.
Наряду с этим ГК РФ в разделе "Отдельные виды обязательств" предусматривает возможность заключения договора простого товарищества, по которому лица, соединяя свои вклады, совместно действуют без образования юридического лица (гл. 55). Такое объединение можно определить как товарищество договорного типа.
В отличие от названных объединений существуют товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения в первую очередь потребностей своих членов, что дает возможность называть их товариществами потребительского типа. Организация и деятельность таких образований регулируются Федеральным законом от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" <1>, некоторыми положениями Жилищного и Гражданского кодексов РФ. В свою очередь такие организации, по нашему мнению, подразделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья <2>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1995. N 50. Ст. 4870.
<2> См.: Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М.: Статут, 2006.
"Биография" хозяйственных обществ не менее многообразна, особенно это касается акционерных обществ. Как писал Г.Ф. Шершеневич, история акционерных обществ "стоит в зависимости от развития крупных торгово-промышленных предприятий" <1>. Первые акционерные компании появились в XVII в. в Голландии и Англии, а затем во Франции. В России "в 1757 г. была организована Российская в Константинополе торгующая компания, а после крымской войны количество акционерных обществ быстро возрастает, распространяясь на различные отрасли" <2>.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. М.: Спарк, 1994. С. 141.
<2> Там же. С. 143.
После революции возрождение акционерных обществ связано с принятием Положения об акционерных обществах, утвержденного Постановлением ЦИК СССР, СНК СССР от 17.08.1927 <1>. В данном Положении особо выделялись: государственные акционерные общества, в которых все акции общества принадлежали исключительно государственным учреждениям или предприятиям; смешанные акционерные общества, если уставом было предусмотрено, что государственным учреждениям или предприятиям должны принадлежать либо часть акций общества, составляющая не менее половины его уставного капитала, либо право на замещение не менее половины мест в выборных органах общества, либо право на получение не менее половины дивиденда по операциям общества. Положение утратило силу в связи с введением в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г.