Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.10.2020
Просмотров: 6519
Скачиваний: 12
характер и напрямую связан с условиями (в частности, со сроком) и состоянием договора аренды. Зависимый
характер проявляется в том, что как срочное (п. 2 ст. 615 ГК), так и досрочное прекращение основного договора
аренды влечет прекращение договора субаренды. Тем не менее законодатель защищает интересы
добросовестного субарендатора, наделяя его правом на заключение договора аренды с арендодателем на
имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды. Данный договор заключается на
оставшийся в пределах договора субаренды срок. В этом случае остальные условия договора аренды должны
остаться прежними и не могут быть изменены арендодателем (
ГК).
Комментируемая норма является диспозитивной: договором аренды может быть предусмотрен иной
вариант. Например, стороны могут оговорить условие, согласно которому при досрочном прекращении договора
аренды субарендатор имеет право заключить договор аренды только на условиях договора субаренды.
2. Ничтожность основного договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним
ГК). Зависимый характер договора субаренды проявляется и в том, что
признание ничтожным договора субаренды не влечет ничтожность договора субаренды.
Требования о государственной регистрации договора аренды (
ГК) также относятся к договору
субаренды (см.
к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Комментарий к
1. В случаях, предусмотренных в
РФ, других законах или в договоре, допускается одностороннее
расторжение договора. Законодатель установил следующие основания расторжения договора по требованию
арендодателя:
1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Существенными признаются нарушения договора, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что
она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (
ГК). Например, существенным нарушением является передача в перенаем объекта аренды без согласия
арендодателя. Если арендатор допускает несущественные нарушения более одного раза, то у арендодателя
также возникает право требовать расторжения договора;
2) если арендатор существенно ухудшает имущество. Под существенным ухудшением понимается
ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности
поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на
содержание арендованного имущества (
Арендодатель должен доказать, что уровень полезных свойств объекта в процессе использования
арендатором снизился настолько, что это влечет ущерб, при котором арендодатель лишается того, на что был
вправе рассчитывать при заключении договора (
3) арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд (о порядке и сроках внесения арендной
платы см.
комментарий к п. 1 ст. 614
ГК). Для расторжения договора необходимо наличие факта невнесения
платежей как минимум три раза подряд. В данном случае арендодатель вправе потребовать досрочного
внесения арендной платы в установленный им срок, если иное не предусмотрено договором (
ГК).
Арендатор не вправе требовать внесения арендной платы более чем за два раза подряд. Если требования не
удовлетворяются арендатором, то у арендодателя сохраняется право требовать расторжения договора;
4) невыполнение арендатором принятых на себя (или установленных законом, иными нормативными
актами) обязательств по производству капитального ремонта (
ГК) в установленный (разумный срок).
Под разумным сроком понимается срок, необходимый для поддержания имущества в нормальном, годном к
дальнейшей эксплуатации состоянии.
Перечень оснований досрочного расторжения договора может быть дополнен условиями договора, но не
может быть сокращен по соглашению сторон. Более того, в соответствии с
ГК РФ стороны вправе
оговорить любые основания досрочного расторжения договора, в том числе и не связанные с нарушениями
каких-либо обязательств (см.
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в связи с включением
арендованного имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке,
производственной необходимостью эксплуатации объекта самим арендодателем и т.д.
Договор может быть расторгнут в судебном порядке и по иным основаниям в том случае, если суд признал
эти основания существенными. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указывает на то, что
существенными могут быть признаны однократное невнесение арендатором арендной платы или неполное
внесение арендной платы (см. информационное
ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" <1>, а также
,
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 240 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 1997. N 7.
2. Процедура досрочного расторжения договора аренды состоит из двух стадий. Первая досудебная
стадия связана с исполнением арендодателем обязанности письменно уведомить арендатора о необходимости
исполнить свое обязательство в разумный срок, а в случае непринятия арендатором соответствующих мер - с
направлением письменного предложения о расторжении договора (
Срок, назначенный для исполнения обязательства, должен быть разумным. В противном случае у
арендатора есть право доказать невозможность исполнения обязательства за установленный срок. После
окончания данного срока наступает вторая стадия - судебное расторжение договора. Указанная процедура
возможна только после завершения предыдущей, поскольку требует наличия оснований для расторжения и
подтвержденного факта письменного предупреждения ответчика о необходимости исполнить свое
обязательство в разумный срок либо письменного предложения расторгнуть договор. Если от арендатора на
предложение о расторжении договора не получен в установленный законом или договором (а при его отсутствии
- 30-дневный) срок ответ или получен отрицательный ответ, суд принимает решение об удовлетворении
требования истца. Расторжение договора происходит на основании решения суда.
Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатор
устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (см.
письму ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14).
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Комментарий к
Комментируемая
конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в
связи с существенным нарушением договора одной из сторон (
ГК). К основаниям одностороннего
досрочного расторжения договора в комментируемой
относятся:
во-первых, непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или препятствование
пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.
Препятствованием пользованию имуществом может служить состояние имущества, в котором оно непригодно
для использования. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора
аренды и назначению имущества, - обязанность арендодателя (
ГК). Это установление соответствует
общему правилу
,
Другими препятствиями считаются передача имущества без принадлежностей или относящихся к нему
документов (технического паспорта, сертификата качества и т.д.), а также иные действия или бездействие
арендодателя;
во-вторых, наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков,
которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не
должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора. Имеются в виду скрытые недостатки
имущества, которые могут быть обнаружены в процессе его использования. В данном случае законодатель
связывает наличие недостатков с моментом заключения договора. Но следует учитывать также норму
ГК
РФ, согласно которой неосведомленность арендодателя об этих недостатках в момент заключения договора не
лишает арендатора права на досрочное расторжение договора;
в-третьих, неисполнение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт. Это положение
соответствует общему правилу
ГК РФ. Срок капитального ремонта может быть определен договором,
вызван неотложной необходимостью, при отсутствии определенных сроков это должен быть любой разумный
срок;
в-четвертых, переданное арендатору имущество оказалось в состоянии, непригодном для использования.
Это основание действует, если ухудшение имущества вызвано не зависящими от арендатора
обстоятельствами: либо случайностью, либо форс-мажорными обстоятельствами. В данном случае арендатор
не несет ответственность за ухудшение имущества.
Перечень оснований, приведенный в комментируемой
, не является исчерпывающим, он может
быть дополнен законом (
,
,
,
Комментируемая норма не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке. Так,
могут быть установлены основания расторжения договора по воле арендатора, не связанные с нарушением
арендодателем своих обязанностей. Одним из оснований правомерного расторжения договора может служить, в
частности, утрата арендатором производственной необходимости в использовании имущества.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендатора от исполнения договора и его
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 241 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
расторжения во внесудебном порядке. До обращения в суд арендатор должен предложить арендодателю
расторгнуть договор (
ГК). Если арендодатель не дает ответа в установленный срок, то арендатор
может направить соответствующий иск в суд. Срок указывается в предложении либо согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ
составляет 30 дней.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Комментарий к
1. Правило
о преимущественном праве арендатора на заключение договора
аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В
отдельных случаях от него отступает и закон (например,
и
данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки,
принадлежащим участнику долевой собственности (
ГК), которое не может быть устранено договором.
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а
именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать.
Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие
раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в
установленном порядке торговых мест на розничном рынке <1>), то также прекращается и преимущественное
право арендатора на заключение нового договора аренды.
--------------------------------
<1> Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу
30 апреля 2008 г. по делу
3. В соответствии с
для возникновения у арендатора преимущественного
права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока
договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3)
согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.
4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора
свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора
аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет
на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики <1>.
--------------------------------
<1> Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу
, ФАС
Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу
// СПС "КонсультантПлюс".
5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь
место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу,
включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного
имущества. Именно это следует из положения нормы
ГК РФ - "при прочих равных условиях".
Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего
преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не
связанными условиями ранее действовавшего договора <1>.
--------------------------------
<1> См.:
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на
заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя
арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить
арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление
должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило
РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление
уведомления о желании заключить новый договор аренды - это право, а не обязанность арендатора. Поэтому
продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой
каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой
этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока
аренды.
Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное
уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 242 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего
отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.
7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в
течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается
нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом
случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и
обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним
договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.
8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору
не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя
мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении
арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (
ГК) <1>.
--------------------------------
<1> См., например:
ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132;
Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г.
от 27 ноября 2009 г.
// СПС "КонсультантПлюс".
9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в
случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам
договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже
заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора
норма
не предусматривает <1>.
--------------------------------
<1> Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое
преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду
третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г.
А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г.
по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления
ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г.
"КонсультантПлюс".
10. Норма
является императивной. Поэтому условия договора аренды,
согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при
отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного
имущества арендатором, следует признать ничтожными <1>.
--------------------------------
<1> Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны,
Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г.
января 2010 г.
и, с другой стороны,
ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г.
N Ф09-1424/08-С6 // СПС "КонсультантПлюс".
11. Действие императивного предписания
ГК РФ не может быть распространено на случаи,
когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных
видов имущества. Так, согласно
ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для
государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного
года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в
аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении
договора аренды <1>.
--------------------------------
<1> На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС
Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу
12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования
арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для
решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный
срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления
договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают
прекращение договорных отношений <1>. И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 243 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает
против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на
неопределенный срок <2>.
--------------------------------
<1> Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского
округа от 4 августа 2006 г. по делу
, от 14 декабря 2009 г. по делу
Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу
// СПС "КонсультантПлюс". Однако
справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке
зрения. См., например,
ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N
Ф03-7359/2009 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например:
ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006 // СПС
"КонсультантПлюс".
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Комментарий к
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть то же индивидуально-определенное
имущество. Если арендатор вместо изначально арендованного имущества предлагает арендодателю
аналогичное имущество (например, вместо уничтоженного пожаром зерноуборочного комбайна аналогичный,
примерно такого же износа, как уничтоженный), то арендодатель может принять такое имущество, но не по
правилам комментируемой
, а по нормам об отступном (
2. Существенные особенности имеют место при возврате арендованных земельных участков. Если
арендатор в соответствии с действующим законодательством построил на таком участке объект,
зарегистрированный в качестве недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, то арендатор не должен освобождать арендованный земельный участок
от этого объекта. Когда арендатор возводит на арендуемом земельном участке временные строения и
сооружения, не подлежащие регистрации в качестве недвижимого имущества в ЕГРП, он должен освободить
этот земельный участок от них <1>.
--------------------------------
<1> Аналогичен подход к данному вопросу и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС
Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2009 г. по делу
, ФАС Дальневосточного округа от
17 декабря 2009 г. по делу
// СПС "КонсультантПлюс".
3. Если после прекращения действия договора арендатор отказывается в добровольном порядке
возвратить арендованное индивидуально-определенное имущество, арендодатель вправе истребовать такое
имущество в судебном порядке. Нормативным основанием такого искового требования будет норма
. Имеющиеся в судебной практике случаи истребования такого имущества с
одновременным указанием в качестве нормативного основания нормы
статьи <1> следует квалифицировать как ошибочные. Правила, вытекающие из нормы абз. 1 комментируемой
статьи, устанавливают специальное основание истребования индивидуально-определенного имущества у лица,
с которым арендодатель находился в обязательственном правоотношении. При этом арендодателю надлежит в
суде привести доказательства прекращения договора аренды (соблюдения процедуры его расторжения), а
также доказательства того, что он обращался к арендатору с требованием о возврате ему вещи и подписании
акта возврата арендованного объекта.
--------------------------------
<1> См., например: Постановления ФАС Московского округа от 8 октября 2009 г. по делу
, от 12 октября 2009 г. по делу
// СПС "КонсультантПлюс".
4. По общему правилу только возврат арендатором индивидуально-определенного имущества
арендодателю прекращает обязательства между ними. Поэтому, если арендатор не возвратил такое имущество
либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную плату,
определенную договором, за весь период просрочки <1>. При этом не столь важно, имело ли место или
отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно невозвращенного
арендованного имущества. Арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за
период просрочки возврата арендованного имущества, в случае если он сам уклонялся от его приемки.
--------------------------------
<1> См.:
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 244 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...