Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.10.2020
Просмотров: 6522
Скачиваний: 12
при изменении базовой величины годовой арендной платы вследствие принятия органами местного
самоуправления актов, определяющих ее размер, такие соглашения об изменении размера арендной платы не
подлежат обязательной государственной регистрации.
--------------------------------
<1> Вестник ВАС РФ. 2010. N 8.
Статья 610. Срок договора аренды
Комментарий к
1. Срок в договоре аренды, как и в иных договорах, в соответствии со
ГК РФ определяется
календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями
или часами, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Определение срока действия
договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что
условие о сроке действия договора является несогласованным, в частности условия о начале реконструкции,
строительстве, ликвидации юридического лица и т.п. (например,
ФАС Волго-Вятского округа от 1
октября 2009 г. по делу N А79-3051/2009).
В том случае, если срок определен периодом времени, то начало течения такого срока и его окончание
регулируются
ГК РФ. В то же время договор аренды имеет определенную специфику. Так,
согласно
ГК РФ стороны, заключая договор аренды, нередко распространяют его действие на
отношения, возникшие до его заключения. При этом возникает вопрос о начале течения срока действия
договора аренды. В
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор
практики разрешения споров, связанных с арендой" дано следующее разъяснение: соглашение сторон о том,
что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не
означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее
заключения договора, а срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если
стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.
В то же время в практике арбитражных судов федеральных округов бытует вывод о том, что если стороны
не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия
отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже
(
ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008).
Последствия истечения установленного договором срока действия договора аренды определены
ГК РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при
отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на
неопределенный срок (см.
комментарий к данной статье
).
Продление действия договора аренды односторонним решением государственного органа или органа
местного самоуправления, на основании которого был заключен такой договор, само по себе не порождает
арендных правоотношений (
ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. N
А56-19643/2006), т.е. продления договора на определенный срок. В этом случае необходимо волеизъявление
сторон договора.
2. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок.
устанавливает особенности прекращения такого договора. В правоприменительной
практике возникают споры, в которых отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на
неопределенный срок, рассматривается как злоупотребление правом в соответствии со
ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 ноября 2008 г. N А33-13827/07-Ф02-4968/08 по делу N
А33-13827/07).
Комментируемая
не устанавливает ограничений для сторон договора аренды, заключенного на
неопределенный срок, на отказ от договора, за исключением требования о соблюдении срока предупреждения,
установленного в настоящей
или в договоре. Однако судебная практика отмечает подобного рода
ограничения. Так, например,
ФАС Северо-Западного округа от 8 февраля 2008 г. N
А56-11600/2006 признано, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на
неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного
соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
Уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок,
должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений, быть сделано в письменной форме и
передано контрагенту. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель
совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не
признан расторгнутым (
ФАС Поволжского округа от 10 марта 2010 г. по делу N А57-9902/2008).
Названное уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 230 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
и освобождения арендованного имущества. Это имеет значение как для движимого, так и для недвижимого
имущества. Ненадлежащим исполнением обязательства является отказ арендатора, получившего уведомление
от арендодателя, от освобождения недвижимого имущества в период, пока запись о прекращении договора не
внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Определения ВАС
РФ от 5 мая 2010 г.
по делу N А56-15420/2009, от 21 июля 2010 г.
А59-3677/2009).
Договор аренды считается прекращенным по истечении одного и трех месяцев соответственно для
движимого и недвижимого имущества, если иной срок не установлен в законе или договоре. Так, в соответствии
с
ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о
своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней. Согласно
Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N
2395-1 "О недрах" <1> отказ от права пользования недрами должен быть заявлен владельцем лицензии
письменным уведомлением органов, предоставивших лицензию, не позднее чем за шесть месяцев до
заявленного срока.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
Указание в уведомлении иных сроков возможно только в случаях, предусмотренных в договоре. Срок,
определяемый в соответствии с
, по окончании которого прекращается договор
аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной (
ВАС РФ от 10 марта 2010 г. N ВАС-2198/10 по делу N А62-5391/2008).
3.
предусматривает договоры аренды с предельным сроком,
установленным законом. В числе таких договоров:
- договор субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (
ГК);
- договор проката, который заключается на срок до одного года (
ГК);
- договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который может быть
заключен на срок, не превышающий 49 лет (
Закона об обороте земель сельскохозяйственного
назначения);
- договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд,
заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (
ЗК);
- договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения
изыскательских работ на срок не более чем один год (
ЗК) и др.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Комментарий к
1. Основной обязанностью арендодателя является передача имущества, выступающего объектом
договора аренды, арендатору. Данная обязанность включает:
- обязанность передать имущество в надлежащем состоянии, т.е. в состоянии, соответствующем условиям
договора и назначению имущества;
- обязанность передать с основным имуществом и его принадлежности;
- обязанность передать необходимые для использования имущества документы;
- обязанность передать имущество, принадлежности и необходимые для использования документы в
установленный срок.
2. В комментируемой
оговорены последствия нарушения обязанностей арендодателя, связанных с
передачей имущества арендатору.
Нарушение арендодателем обязанности передать имущество в надлежащем состоянии и последствия
такого нарушения установлены
комментарий
).
3. Последствия нарушения обязанности передать с имуществом принадлежности и необходимые
документы определены в
абз. 2 п. 2 комментируемой статьи
. Под принадлежностью, согласно
понимается вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим
назначением. По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не
предусмотрено иное.
Перечень принадлежностей и необходимых документов определяется с учетом вида имущества. Так,
например, для воздушных судов необходимы свидетельство о государственной регистрации, удостоверение о
годности к полетам, аттестат о годности к эксплуатации и др. Если использование имущества в соответствии с
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 231 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от
арендодателя их предоставления.
Требование о предоставлении необходимых документов и принадлежностей должно быть заявлено в
разумный срок в пределах действия договора аренды, до возврата имущества арендодателю. Если арендатор
не потребовал от арендодателя предоставить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому
имуществу, то он не может в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем правил комментируемой
и не платить арендную плату (см., например,
ФАС Поволжского округа от 20 января 2010
г. по делу N А57-3862/2009).
В правоприменительной практике ставился вопрос: вправе ли арендодатель требовать от арендатора
арендную плату, если арендодатель не передал нужные документы или принадлежности? Если арендодатель
не передал нужные документы или принадлежности, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого
имущества в целом. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в
соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при
заключении договора.
Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает
использование объекта аренды, не вправе требовать арендную плату. Такой вывод сделан в
практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС
РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Учитывая взаимный характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по
внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему
Если же фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов,
он не вправе отказаться от внесения арендной платы, что подтверждается
ВАС РФ от 7 июня
2010 г. N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2009 <1>.
--------------------------------
<1> СПС "КонсультантПлюс".
В том случае, если арендатору не переданы принадлежности или необходимые документы, но при этом
невозможность использования объекта договора аренды или невозможность достижения при его использовании
желаемого результата вызваны ненадлежащей эксплуатацией объекта самим арендатором, то неисполнение
обязанностей арендодателем не может рассматриваться как существенное нарушение ответчиком условий
договора и основанием для его расторжения (
ФАС Московского округа от 24 апреля 2007 г. N
КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175).
4. Передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым
арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема- передачи фактическое использование имущества
самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества
арендатору и не влечет последствий, предусмотренных
. В то же время в договоре
может быть предусмотрено, что он одновременно является и актом приема-передачи, в этом случае иные
доказательства передачи имущества не требуются.
Доказательства фактического использования имущества арендатором весьма многообразны. Так,
ФАС Центрального округа от 30 марта 2009 г. по делу N А48-2528/08-4 в качестве
доказательств использования арендатором имущества были использованы акт приемки услуг по договору
аренды за месяц, подписанный ответчиком; уведомление истца о намерении расторгнуть договор аренды с
ответчиком с приложением соглашения о его расторжении от 2 августа 2008 г., которое было получено
ответчиком, но не подписано последним; письмо ответчика от 22 сентября 2008 г. N 32, согласно которому на
указанную дату в арендуемом помещении цеха находится имущество (автомашина), принадлежащее работнику.
В то же время акт приема-передачи не является безусловным доказательством получения имущества
арендатором. Арендатор может фактически и не получить предмет аренды, несмотря на то что акт
приема-передачи был подписан. Так,
ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2009 г. по
делу N А74-2454/2009 было установлено, что если передача имущества арендодателем арендатору
подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор не может предъявлять виндикационное
требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической
передачи имущества и исполнения договора. Арендатор, которому не было передано сданное внаем
имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Не является безусловным доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и
пользование и акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду.
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду объектов в момент
заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 232 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
арендной платы только после фактической передачи последнему объекта договора (
информационного
письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Последствия неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору таковы:
- согласно
ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную
вещь арендатор вправе требовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ее арендатору на
предусмотренных обязательством условиях;
- арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо
расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В силу
ГК РФ непредоставление имущества в срок позволяет арендатору приостановить выплату
арендной платы либо отказаться от ее внесения.
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Комментарий к
1. Основной обязанностью арендодателя по договору аренды является обязанность передать имущество
арендатору в надлежащем состоянии в надлежащий срок с принадлежностями и необходимыми документами
(см.
комментарий к ст. 611
ГК).
Недостатками, при которых наступают последствия, предусмотренные в комментируемой
, являются
такие, которые препятствуют пользованию объектом полностью или частично, т.е. при которых не достигается
основная цель договора аренды. Эти недостатки могли быть известны как до момента заключения договора, так
и после его заключения, в том числе недостатки, которые выявились в ходе исполнения договора. В качестве
основного критерия таких недостатков признается невозможность использования имущества по целевому
назначению.
Так,
ВАС РФ от 26 февраля 2008 г. N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655 было
установлено, что по договору аренды передано помещение для размещения в нем магазина, причем договором
были предусмотрены обязанность арендатора использовать арендуемую недвижимость строго по целевому
назначению, а также ответственность в виде штрафа за использование помещения не по целевому назначению.
Между тем спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не могло быть использовано
под магазин без реконструкции. В то же время проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с
отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не
позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью, что повлекло применение
последствий комментируемой
.
Учитывая, что имущество должно быть передано вместе с принадлежностями (
ГК), требования о
надлежащем качестве и отсутствии недостатков предъявляются и к принадлежностям.
Волго-Вятского округа от 9 июля 2010 г. по делу N А29-3201/2009 применительно к помещению как объекту
договора аренды с иными видами объектов как принадлежностей определено, что если из договора не следует,
что помещение передается арендатору вместе с электрооборудованием, то отключение электричества из-за
остановки электрооборудования не свидетельствует о невозможности использования такого помещения по
целевому назначению, поэтому арендатор не освобождается от внесения арендных платежей.
2. Недостатки арендованного имущества как такового необходимо отличать от исполнения иных
обязанностей арендодателя, которые могут быть связаны с договором аренды. Так, например, с целью
обеспечения надлежащего функционирования помещения необходимым является исполнение обязанности по
заключению договора энергоснабжения. В
ВАС РФ от 30 июня 2009 г. N ВАС-7741/09 по делу N
А40-51554/08-82-445 отмечено, что после передачи арендатору помещения в нем обнаружилось отсутствие
электроэнергии, за что, по мнению арендатора, арендодатель несет ответственность на основании норм
комментируемой
. Отказывая в иске, суды исходили из того, что положения комментируемой статьи,
предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью
или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном
случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с исполнением
обязанности по заключению договора энергоснабжения с целью обеспечения надлежащего функционирования
помещения.
3.
содержит перечень прав арендатора в случае обнаружения недостатков
сданного в аренду имущества, но не устанавливает его обязанность уведомлять арендодателя о таких
недостатках. Однако в этой же
предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки
или заменить имущество, что он может сделать, только получив соответствующее уведомление. При отсутствии
такого уведомления арендатор лишается права на возмещение своих расходов на устранение недостатков
товаров, а также на удержание суммы понесенных расходов из арендной платы. Что касается согласия
арендодателя, то оно не требуется для устранения арендатором недостатков арендованного имущества.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 233 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
Право арендодателя произвести замену имущества, предоставленного с недостатками, на другое
аналогичное имущество может быть реализовано незамедлительно, т.е. в минимальный срок, объективно
необходимый для устранения данных недостатков товара, с учетом обычно применяемого способа их
устранения (см.
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О
практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" <1>).
--------------------------------
<1> Российская газета. 26.11.1994. N 230.
4. Последствия, предусмотренные в
, не возникают, если имеет место одно из
следующих оснований:
- недостатки сданного в аренду имущества были оговорены при заключении договора аренды;
- недостатки были заранее известны арендатору;
- недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества;
- недостатки должны были быть обнаружены во время заключения договора или передачи имущества в
аренду.
Таким образом, для применения последствий, установленных
должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до
заключения договора и были скрытыми.
Спорным является вопрос о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы, если недостатки
имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества.
Из
ВАС РФ от 25 декабря 2007 г. N 14231/07 следует вывод, что арендатор не вправе
отказаться от внесения арендной платы (потребовать ее уменьшения или возврата), если при приемке ему было
или должно было быть известно о ненадлежащем состоянии арендуемого имущества.
В том случае, если арендатор извещен при приемке имущества о его недостатках и к тому же в его
обязанности по договору аренды входит производство капитального ремонта, он не имеет права на возмещение
расходов по такому ремонту, а арендодатель не несет ответственность за явные недостатки передаваемого
имущества (см., например,
ФАС Уральского округа от 5 декабря 2007 г. N Ф09-10081/07-С6 по
делу N А50-3854/2007-Г12).
5. В правоприменительной практике возникают ситуации, когда недостатки выявляются в отношении части
имущества, переданного по договору аренды. Так, при исполнении договора аренды арендатор использовал
часть здания, за исключением последнего этажа, по причине существенного ухудшения состояния имущества,
произошедшего после заключения договора. При этом выплата арендных платежей производилась в полном
объеме, и арендатор потребовал от арендодателя возврата переплаты. Арендодатель отказал арендатору,
мотивируя это тем, что арендатор фактически использовал имущество и, следовательно, основания для
уменьшения арендной платы отсутствуют. Однако требования арендатора о взыскании с арендодателя
переплаты может быть удовлетворено в судебном порядке, учитывая положения
об
ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично
препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих
недостатках, а также
ГК РФ, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор
вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он
не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества
существенно ухудшились <1>.
--------------------------------
<1> Консультация эксперта Минфина России, 2010;
ФАС Центрального округа от 5 ноября
2008 г. по делу N А14-16244/2007-541/13 // СПС "КонсультантПлюс".
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Комментарий к
1. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество включают:
- права залогодержателя по договору залога;
- права из сервитута.
Согласно
ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из
существа залога, залогодатель вправе передавать предмет залога в аренду другому лицу либо иным образом
распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Обращение взыскания на предмет залога, что влечет
переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу, например, в результате продажи
имущества с торгов, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (
ГК).
Согласно
ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 234 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...