Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.10.2020
Просмотров: 6527
Скачиваний: 12
прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим
В качестве аналога вышеназванным обременениям, несмотря на различия в характере вещных и
интеллектуальных прав, можно рассматривать право доступа автора к сданному собственником в аренду
оригиналу произведения изобразительного искусства. Согласно
ГК РФ автор вправе требовать от
собственника оригинала произведения предоставления возможности осуществлять право на воспроизведение
своего произведения (право доступа). Очевидно, что реализация этого права возможна лишь с согласия
арендатора, которому оригинал передан во владение.
2. Арендатор вправе иметь информацию об объекте аренды, в том числе о его обременениях. В случае
если объект договора аренды является предметом залога, арендатор вправе за свой счет удовлетворить
соответствующее требование кредитора без согласия должника - арендодателя. В этом случае права кредитора
по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в соответствии
со
Нарушение арендодателем обязанности по предоставлению информации об обременениях дает
арендатору право требовать:
- уменьшения арендной платы (целесообразно, чтобы возможные варианты снижения арендной платы
были предусмотрены в договоре) либо
- расторжения договора и возмещения убытков.
Сокрытие от арендатора информации об обременении арендуемого имущества не может
квалифицироваться как его обман, влекущий недействительность сделки в соответствии со
данном случае правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора этих сведений прямо
предусмотрены в комментируемой
, и они не влияют на юридическую силу договора аренды <1>.
--------------------------------
<1>
ВАС РФ от 19 мая 2009 г. N ВАС-6255/09 по делу N А56-48775/2007.
Статья 614. Арендная плата
Комментарий к
1. Арендная плата - это денежная сумма или иное имущество, которые арендатор обязан уплачивать
(передавать) арендодателю за предоставленное в пользование и владение (или только в пользование)
имущество.
Условие договора об арендной плате не относится к числу существенных условий договора. А значит, при
отсутствии ее размера в соглашении применяются правила
ГК РФ: аренда имущества должна быть
оплачена по цене, которая обычно взимается за пользование и владение схожим имуществом. В свою очередь
порядок, условия и сроки арендной платы будут типичными, т.е. устанавливаемыми при аренде подобного
имущества при соответствующих аналогичных обстоятельствах. Необходимо учитывать, что это общее правило.
Исключения могут быть предусмотрены как законом, так и договором. В частности, положения
и
ГК РФ обязывают контрагентов по договорам аренды зданий и сооружений, аренды предприятий
закреплять в соглашении размер арендной платы. Это императивное правило. В противном случае договор
будет считаться незаключенным. Кроме того, сами стороны либо одна из них могут предусмотреть в соглашении
обязательность договоренности относительно арендной платы. И в этом случае цена в соответствии с
ГК РФ станет существенным условием договора.
Арендная плата вносится за фактическое использование, т.е. эксплуатацию имущества. Когда же
арендуемым имуществом невозможно пользоваться по обстоятельствам, за которые несет ответственность
арендодатель, арендная плата может не вноситься. Такими случаями могут быть:
- ненадлежащее состояние арендуемого имущества;
- отсутствие принадлежностей или документов к арендуемому имуществу, затрудняющее или
препятствующее пользованию им или снижающее хозяйственный эффект от его планируемого использования;
- несвоевременная передача имущества арендатору (
ГК;
,
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
В частности, арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданных в аренду нежилых
помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от
арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений (
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
2. По общему правилу законодатель предоставляет сторонам возможность предусмотреть в соглашении
самые разнообразные формы оплаты аренды или их сочетание, в том числе и те, которые не названы в
. К числу исключений относится широко применяемый в гражданском обороте договор
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 235 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
проката, где арендная плата устанавливается исключительно в виде твердой суммы платежей (
ГК).
Выбор того или иного способа исчисления арендной платы, порядка и условий ее внесения обусловлен
социально-экономическими показателями (уровень инфляции, состояние спроса и предложения на рынке и т.д.),
особенностями некоторых видов аренды или аренды отдельных видов имущества, сроком и др. Так, если
договор аренды является краткосрочным (например, договор проката заключается на срок до одного года -
ГК), то оплата может быть единовременной (разовой) по окончании установленного периода пользования
или предварительной в полном размере.
В случае долгосрочной аренды имущества оплата чаще всего устанавливается в твердой (или регулярно
индексируемой) сумме платежей, вносимых периодически через определенные промежутки времени:
подекадно, помесячно, поквартально, ежегодно и т.д. Как правило, при длительной эксплуатации имущества
арендатор вынужден нести затраты на улучшение арендованного имущества, в том числе производить
капитальный или текущий ремонт, следовательно, рационально предусматривать в договоре сочетание
некоторых форм арендной платы. Например, именно с этой целью Департамент имущества г. Москвы издал
распоряжение от 9 июня 2003 г. N 2432-р "О порядке учета при расчете арендной платы произведенных
арендатором затрат на капитальный ремонт".
При заключении договоров аренды государственного или муниципального имущества применяется
порядок расчетов, установленный соответствующими компетентными органами исполнительной власти. (См.,
например, распоряжения Мингосимущества России от 14 мая 1999 г.
платы за пользование федеральным недвижимым имуществом", от 28 мая 2001 г.
годовой арендной платы за временное владение и пользование находящимися в федеральной собственности
нежилыми помещениями в зданиях, расположенных на территории города Москвы".)
3. Учитывая длящийся характер договора аренды и необходимость снижения риска от неблагоприятных
рыночных условий (уровень инфляции, ухудшение показателей прибыльности и т.д.), для установления
справедливой цены законодатель в
предусмотрел возможность изменения размера
арендной платы по соглашению сторон. В частности, в течение года должно оставаться неизменным условие
договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. В
последнем случае порядок исчисления неизменен, но с его помощью устанавливается каждый последующий
платеж, размер которого может отличаться от предыдущего (
информационного письма Президиума ВАС
РФ от 11 января 2002 г. N 66).
При этом для большей устойчивости гражданского оборота пересмотр арендной платы не может
производиться чаще одного раза в год. Исключения могут быть предусмотрены для отдельных видов аренды
или для аренды соответствующих видов имущества.
4.
предоставляет дополнительные возможности для снижения риска
издержек арендатора по эксплуатации арендованного имущества. Если иное не предусмотрено законом, то
арендатор вправе требовать в одностороннем порядке уменьшения арендной платы при наличии двух
оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества
существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения
возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Ухудшение состояния имущества или
условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он
вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.
5. Правовым последствием существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы
является возникновение у арендодателя права требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы (
Существенным нарушением признается невнесение арендатором платы более двух раз подряд (
ГК) либо внесение арендной платы не в полном объеме. Так, судом была признана существенным нарушением
договора регулярная плата по заниженной арендной ставке (
информационного письма Президиума ВАС
РФ от 11 января 2002 г. N 66). В силу
ГК РФ суд также может признать существенным нарушением
однократное невнесение арендодателем арендной платы (
информационного письма Президиума
ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Арендодатель назначает срок внесения предоплаты, но не имеет права
требовать от арендатора внесения досрочного платежа более чем за два срока подряд.
Арендодатель вправе использовать иные меры оперативного воздействия на неисправного должника. Так,
суд признал правомерным удержание арендодателем принадлежащего арендатору оборудования, оставшегося
в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора
по внесению арендной платы за данное помещение (
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11
января 2002 г. N 66).
Указанные меры обеспечения обязательств должника не исключают права арендодателя требовать от
арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения
арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 236 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
Правило
является диспозитивным: договором аренды могут быть
предусмотрены иные условия досрочного внесения арендной платы. В частности, стороны могут оговорить
условие о досрочном внесении платы независимо от каких-либо нарушений арендатора.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Комментарий к
1.
устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в
соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации
прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.
Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы
диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут
проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества,
закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.
Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных
прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок
содержится в
. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду
(поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права
в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса
в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым (
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
2. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора
аренды. В этом случае перемены сторон в договоре аренды не происходит.
По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу -
субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами
выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно,
необходимы соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственная регистрация (
ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны
между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды.
При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за
просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.
Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то
условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не
может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды; если договор аренды в установленном
законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является
ничтожным (
ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем
арендатор.
Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением
является имущество, взятое напрокат (
ГК).
В отличие от договоров субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор
утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.
По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору
аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В
этом случае согласия арендодателя не требуется (
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11
января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия
арендодателя.
Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное
имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою
информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично.
Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве
вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право
пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть
уступлены в определенной части. В
информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N
120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской
Федерации" уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из
ГК РФ,
а
Кодекса не содержит запрет на передачу арендных прав в отношении части помещений.
Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 237 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор,
распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм
реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все
сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая
односторонняя сделка - обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя
сделка - выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего
договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя,
является императивной и не может быть изменена договором (
информационного письма Президиума ВАС
РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства
вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного
средства (
,
ГК).
3.
устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение
договора, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки
условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с
Указанное нарушение обязательства арендатором дает право арендодателю на возмещение убытков,
причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам
о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (
,
ГК).
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Комментарий к
1. Комментируемая
устанавливает возможности распределения бремени содержания
арендованного имущества между арендатором и арендодателем. Под содержанием имущества понимается
поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные с
этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.
Содержание имущества в исправном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение
технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная эксплуатация транспортного средства
требует регулярного технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами.
Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой
безопасный режим эксплуатации.
2. Законодатель разделил обязанности по проведению ремонта между арендатором и арендодателем.
Согласно
арендодатель несет обязанность по производству капитального ремонта
имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и
восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом. В транспортном
средстве либо ином конструктивно сложном объекте это может быть замена значительного числа и (или)
наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.
Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет
амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство
капитального ремонта может быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут быть отнесены на
счет арендатора или распределены между арендатором и арендодателем. На практике данный вопрос
решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель
освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде транспортных средств
ГК) и предприятия как имущественного комплекса (
ГК).
Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а
при их отсутствии - соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть
разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта
подобного вида имущества в таких же (близких) условиях.
Законодатель защищает интересы арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по
производству капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от усмотрения арендатора.
Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя
стоимость этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при
соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен
законом, договором); б) расходы на производство ремонта должны быть разумными.
Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена
обязанность по требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), вызванные
нарушением обязательств.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 238 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
3. Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его
получил с учетом нормального износа (
ГК), соответственно, обязанность по производству текущего
ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует
определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества. Так, транспортное средство требует
регулярного технического осмотра, обновления горюче-смазочных материалов, оплаты налога, обязательного
страхования, охраны, мойки.
Под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение
преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например,
текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт, замену незначительных деталей
санитарной техники и т.д.
Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего
объекта аренды. Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального
ремонта должен быть указан в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях данный вопрос
решается судом.
Комментируемая норма диспозитивна: расходы на содержание имущества и производство текущего
ремонта также могут распределяться между обеими сторонами либо быть возложены на арендодателя.
Стороны вправе оговорить любой из вариантов. Закон освобождает от обязанности производить текущий и
капитальный ремонт арендаторов по договору проката (
ГК) и по договору аренды транспортного
Последствия неисполнения арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества
надлежащим образом предусмотрены
4. От ремонта следует отличать произведенные арендатором улучшения имущества, которые не
установлены договором (правовым актом) и не вызваны необходимостью. Возмещение стоимости этих
улучшений регулируется
ГК РФ.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Комментарий к
Комментируемая
регламентирует отношения сторон при перемене лиц в обязательстве по договору
аренды.
При перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это
означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к
другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и
обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право
на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от
факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть
связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец
имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон.
Это установление императивно, договор остается в силе всегда.
Иначе регулируются отношения аренды при перемене лица на стороне арендатора. Согласно
наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после
смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора. Это
правило носит более частный характер.
Во-первых, оно направлено на защиту прав граждан-наследников (физических лиц) и не распространяется
на отношения, в которых арендатором выступает юридическое лицо.
Во-вторых,
регулирует отношения, связанные только с нежилым недвижимым
имуществом. Если объектом аренды выступает имущество, не относящееся к недвижимости, то после смерти
арендатора следует применять нормы
ГК РФ о прекращении обязательства смертью должника.
Данное установление диспозитивно: договором или законом может быть предусмотрено прекращение
договора аренды после смерти арендатора. Новый арендодатель имеет право отказать арендатору-наследнику,
если заключение договора аренды с прежним арендатором было обусловлено личными качествами арендатора.
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Комментарий к
1. Договор субаренды является производным от договора аренды (
ГК), носит зависимый
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 239 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...