Файл: Gongalo_M__Nastolnaya_kniga_notariusa_-_Modern.doc

В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в рассматриваемом случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение. Поэтому независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация, есть ли документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего паевой взнос, указанное жилое помещение наследуется в общем порядке.

В связи с тем что многие члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов выплатили паевые взносы до 1 июля 1990 г., на практике часто возникают споры о наследовании кооперативных квартир в случаях, когда наследодатель (член ЖСК, выплативший паевые взносы) умер до введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР». Практика решения данной проблемы первоначально складывалась весьма разноречиво. Этот вопрос был решен в Постановлении Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г. N 1798-1. Как следует из данного Постановления, действие положения о возникновении права собственности у членов ЖСК распространяется на наследства, открывшиеся до 1 июля 1990 г., при условии, если на момент введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» не истекло шесть месяцев со дня открытия наследства. Таким образом, в соответствии с данным Постановлением, если наследство открылось после 1 января 1990 г. и паевой взнос за квартиру членом ЖСК был полностью выплачен при жизни, наследственным имуществом следует считать не паевые взносы, а именно жилое помещение.

На практике возникает вопрос о возможности выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию, составленному на сумму паенакопления, если к моменту открытия наследства наследодателем (членом ЖСК) паевой взнос за квартиру был выплачен полностью, но завещание при этом не переоформлялось. В таких ситуациях свидетельство о праве на наследство должно быть выдано на жилое помещение, поскольку произошло изменение состава наследственной массы.

В тех случаях, когда сумма паенакоплений за жилое помещение в кооперативном доме была внесена членом ЖСК в период брака, пережившему супругу по его желанию может быть выдано свидетельство на 1/2 долю в праве общей собственности на жилое помещение. Если же в течение брака была внесена лишь часть паевых взносов, пережившему супругу выдается свидетельство об 1/2 доле в праве собственности от доли, составляющей общую совместную собственность.

С введением в действие 1 марта 2002 г. части третьей ГК кардинально изменилось регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживающие в квартире, другие наследники, т.е. те, кто в этом жилом помещении не проживал, имели право наследовать только накопленное. Сегодня наследники умершего члена такого кооператива наряду с паем умершего члена кооператива приобретают право быть принятыми в члены соответствующего кооператива, и им не может быть отказано в приеме. Если пай переходит нескольким наследникам, то вопрос решается самими наследниками, а в случае спора – судами. Полагаем, что детально вопрос о том, кто среди наследников имеет преимущества по вступлению в кооператив, должен быть проработан в новом Жилищном кодексе РФ или других актах жилищного законодательства.

2. Наследование предприятия как имущественного комплекса

В состав наследственного имущества в числе объектов прав может входить предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК). Предприятие наследуется как имущественный комплекс, за исключением тех прав и обязанностей, которые сам собственник предприятия не вправе был передавать другим лицам.

Состав и стоимость наследуемого предприятия определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с правилами такой инвентаризации. Для оформления в правах наследования нотариусу помимо документов, подтверждающих право собственности наследодателя на предприятие, должны быть представлены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Статьей 1178 ГК определены наследники, имеющие при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства предприятия как имущественного комплекса. К ним относятся:

– наследник, который на день открытия наследства зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя;

– коммерческая организация, которая является наследником по завещанию.

При этом несоразмерность наследственного имущества с наследственной долей наследника, имеющего право преимущественного приобретения предприятия, устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

В случае, когда никто из наследников не имеет указанного преимущественного права или не воспользовался им, предприятие, входящее в состав наследства, разделу не подлежит и поступает в общую долевую собственность наследников в соответствии с причитающимися им наследственными долями, если иное не предусмотрено соглашением наследников, принявших наследство, в состав которого входит предприятие.

3. Наследование земельных участков

Порядок наследования земельных участков помимо ГК регулируется также нормами земельного законодательства. Там же содержится и понятие земельного участка как объекта земельных отношений. В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. На основании п. 1 ст. 261 ГК территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

В соответствии со ст. 1181 ГК земельные участки, принадлежавшие наследодателям на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются на общих основаниях.

При оформлении наследственных прав на земельные участки нотариус по правоустанавливающим (либо правоподтверждающим) документам проверяет принадлежность этого земельного участка собственнику. Ссылка на правоустанавливающие (правоподтверждающие) документы в свидетельстве о праве на наследство обязательна.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следующие документы:

– свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

– государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

– свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровая карта (план) земельного участка. В кадастровой карте содержатся следующие сведения:

– кадастровый номер земельного участка;

– местоположение участка (адрес);

– площадь участка;

– категория земель и разрешенное использование земельного участка;

– описание границ участка и их отдельных частей;

– экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю;

– качественные характеристики земельного участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;

– наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком;

– зарегистрированные вещные права на земельный участок;

– ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в установленном порядке (при их наличии).

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Указание в свидетельстве о праве на наследство целевого назначения (разрешенного целевого использования) земельного участка и категории земель, на которых он расположен, обязательно.

Необходимо помнить, что законодательством определены категории земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности физических и юридических лиц. Так, к примеру, не могут быть переданы в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота, а также зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК).

Определенным образом ограничено право собственности на земельные участки иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. В частности, указанные лица не могут иметь в собственности следующие земельные участки:

– земельные участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п. 2 ст. 15 ЗК);

– земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения существует еще одно ограничение субъектного состава участников земельных правоотношений: не вправе иметь в собственности такие земельные участки помимо названных иностранных юридических и физических лиц также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

По наследству могут передаваться также принадлежащие наследодателям доли в праве общей собственности на земельный участок. Нормы о наследовании долей в праве общей собственности на землю помимо ГК и ЗК содержатся также в Федеральном законе от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанный Закон вступил в силу с 27 января 2003 г.

Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также долей в праве общей собственности на указанные земельные участки производится на общих основаниях.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ряде случаев принятие наследства может привести к нарушению требований Федерального закона, предъявляемых к обороту земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

– указанные объекты оказались в собственности иностранного гражданина и иных вышеупомянутых субъектов земельных правоотношений, а также прочих субъектов, которые не вправе иметь в собственности земельные участки;

– нарушены предельные размеры земельного участка.

В этих случаях наследники обязаны произвести отчуждение соответствующих объектов в соответствии с правилами ст. 5 вышеуказанного Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ.

Особенности раздела наследуемого земельного участка устанавливаются в ст. 1182 ГК. На основании данной статьи раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, производится с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Такой минимальный размер должен быть установлен в актах земельного законодательства (как федеральных, так и региональных), посвященных землям того или иного назначения. В первую очередь, речь идет о необходимости принятия федерального закона «Об особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения» и на его основе – законодательных актов субъектов РФ.