Файл: Gongalo_M__Nastolnaya_kniga_notariusa_-_Modern.doc

В случае смерти плательщика ренты договор ренты не прекращается. Имущество, ставшее после заключения договора ренты собственностью плательщика ренты, включается после его смерти в наследственную массу и переходит в собственность наследников плательщика ренты. В результате этого наследники умершего плательщика ренты сами становятся ее плательщиками, обязанными выплачивать ренту на условиях, определенных договором ренты.

При этом, если у плательщика ренты имелось несколько наследников и все они претендуют на наследство, свидетельство о праве на наследство будет выдано им в соответствующих долях. В этом случае, согласно ст. 593 ГК, получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты в случаях, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

12. Иные условия договора ренты

Помимо основных вышеназванных условий в договор ренты по желанию его участников может быть включено условие об ответственности за просрочку выплаты ренты.

В соответствии со ст. 588 ГК за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты, размер которых установлен договором ренты. Если размер процентов за просрочку выплаты ренты договором не предусмотрен, то проценты уплачиваются в размере существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

В договоре ренты возможно указать последствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты. При этом следует иметь в виду, что риск случайной гибели при постоянной ренте зависит от условий, на которых имущество передано под выплату ренты: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, несет плательщик ренты. Если имущество передано под выплату постоянной ренты за плату, плательщик ренты вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, независимо от того, передано оно под выплату ренты за плату или бесплатно, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

13. Отличия постоянной и пожизненной ренты

Постоянная рента

Получатель ренты: Граждане и некоммерческие организации (ст. 589 ГК).

Получателем ренты может быть только собственник имущества, передаваемого под выплату ренты (данный вывод можно сделать в результате анализа п. 2 ст. 589 ГК).

Сроки выплаты ренты

Выплачивается по окончании каждого квартала, если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК).

Способ выплаты ренты

Выплачивается в деньгах либо путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг и т.п. ¦(ст. 590 ГК).

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты 

Риск случайной гибели (случайного повреждения) имущества, переданного бесплатно под выплату ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели (случайном повреждении) имущества, переданного за плату под выплату ренты, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты или изменений условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Право плательщика на выкуп ренты

Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты. Условие договора об отказе плательщика от права на выкуп ренты ничтожно (ст. 592 ГК).

Наследование прав получателя ренты

Права получателя ренты могут переходить по наследству, если иное обязательство плательщика ренты не предусмотрено договором (ст. 589 ГК).

Пожизненная рента

Получатель ренты: Только граждане (ст. 596 ГК).

Получателем ренты может быть не только собственник имущества, но и другой указанный им гражданин либо несколько граждан (п. п. 1 и 2 ст. 596 ГК). 

Сроки выплаты ренты

Выплачивается периодически в течение жизни получателя ренты.

Периодичность платежей определяется договором (ст. 597 ГК).

Способ выплаты ренты

Выплачивается только в деньгах (ст. 597 ГК).

Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты

Независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно, случайная гибель (случайное повреждение) имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК).

Плательщик ренты не имеет права на выкуп ренты.

Наследование прав получателя ренты

В случае смерти получателя ренты по выплате ренты прекращается (ст. 596 ГК).

§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Как уже отмечалось, пожизненное содержание с иждивением является разновидностью пожизненной ренты, хотя и имеет свои особенности и характерные признаки, поэтому к такому договору применяется большинство норм о пожизненной ренте, если иное не установлено особыми нормами, регулирующими только договор пожизненного содержания с иждивением.

В отличие от пожизненной ренты имущество, которое может быть передано на условиях пожизненного содержания с иждивением, ограничено: это может быть только недвижимое имущество.

Отличие от договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, существовавшего в ГК РСФСР 1964 г.: получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением не обязательно должен быть нетрудоспособным по возрасту либо состоянию здоровья. Это может быть любое лицо, однако именно физическое лицо. Юридические лица, в том числе и некоммерческие организации, получателями ренты по такому договору быть не могут. Еще одним отличием от договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца является то, что получателей ренты может быть несколько. Кроме самого собственника недвижимого имущества, производящего отчуждение этого имущества, получателями ренты могут быть названные им третьи лица, причем также не обязательно нетрудоспособные по возрасту или по состоянию здоровья.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК).

Следует учитывать, что перечень услуг, предоставляемых по договору, в законе не носит исчерпывающего характера. Это могут быть и иные, не названные в указанной статье услуги, причем перечень оказываемых услуг может быть как увеличен, так и уменьшен. В практике достаточно часто включается в договор условие об обеспечении получателя ренты медикаментами, необходимой помощью по хозяйству, о выполнении каких-либо работ в его интересах и др.

В пожизненное пользование получателя ренты может быть предоставлено как отчуждаемое им жилое помещение либо часть его (например, конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение.

В договоре можно конкретизировать также виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг, например:

– приготовление пищи – ежедневно;

– стирка белья – 2 раза в месяц;

– уборка жилого помещения – 2 раза в неделю и т.п.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Это необходимое условие договора пожизненного содержания с иждивением, без согласования которого договор не может считаться заключенным. При этом стоимость общего объема содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. При определении общего объема содержания с иждивением должны не только учитываться фактически производимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, но и оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для него определенных работ и т.п.

Договором может быть предусмотрена возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. В отличие от требований к договору пожизненной ренты данное положение прямо и непосредственно закреплено в законе (ст. 604 ГК), причем данная норма является императивной и не может быть изменена соглашением сторон.

На пожизненное содержание с иждивением распространяются также общие правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении получателю ренты права залога на это имущество, возникающего в силу закона.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Если получателей ренты несколько, то со смертью каждого из них договор прекращается только в части этого получателя ренты.

В случае смерти плательщика ренты договор не прекращается. Поскольку недвижимое имущество, ставшее собственностью плательщика ренты, в случае его смерти будет включено в наследственную массу и перейдет в собственность наследников умершего, тем самым они становятся плательщиками ренты и к ним должны перейти обязанности по содержанию получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом в отношении выкупа ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В заключение хотелось бы поставить на обсуждение еще один вопрос, касающийся договоров пожизненного содержания с иждивением. В законе не установлено запрета для оформления договора пожизненного содержания с иждивением через представителей. Вместе с тем, по мнению автора, заключение подобных договоров по доверенности как со стороны плательщика ренты, так и со стороны ее получателя, вряд ли допустимо. В соответствии с п. 4 ст. 182 ГК не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Можно предположить, что договор пожизненного содержания с иждивением относится именно к таким сделкам. Нотариальная, а главным образом судебная практика показывает, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу не столько количества, сколько качества оказываемых услуг по содержанию получателя ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением помимо оказания получателю ренты чисто бытовых услуг (приобретение вещей и продуктов, обеспечение потребностей в жилище и др.) основан также на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг к другу, учете психологических особенностей друг друга. При заключении договоров по доверенности, когда плательщик ренты элементарно может быть незнаком с получателем ее, обеспечение бесспорности сделки в будущем представляется маловероятным. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет содержание будущего договора. Руководствоваться же при нотариальном удостоверении договора только утверждениями представителя, действующего по доверенности, о том, что все условия договора между получателем ренты и ее плательщиком согласованы лично, а также что представителю хорошо известны индивидуальные требования представляемого к предстоящему договору, по меньшей мере неосмотрительно.

Возможно, что подобного рода сомнения характерны только для нотариуса, удостоверяющего договор и несущего ответственность за возникшие на основании его правовые последствия, однако поразмышлять над поставленным вопросом, очевидно, следует.

§ 3. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением

При удостоверении договоров ренты нотариусом истребуются все те же самые документы, что и при удостоверении договора об отчуждении имущества, передаваемого под выплату ренты.

Если участником договора является юридическое лицо, которое в силу закона может являться стороной договора ренты, нотариус должен проверить его правоспособность и полномочия представителя. Поскольку риэлтерская деятельность относится к лицензируемым видам деятельности, следует также удостовериться, что юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, о чем свидетельствует наличие у него соответствующей лицензии.

В отношении имущества, подлежащего государственной либо иной специальной регистрации, договор удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. Она может быть представлена по желанию самих участников договора как дополнительное доказательство отсутствия обременений.

При отчуждении под выплату ренты любого имущества, приобретенного собственником в период брака на совместные средства, как подлежащего так и не подлежащего регистрации, для заключения договора ренты требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества под выплату ренты (п. 3 ст. 35 СК). Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплате рентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество (денежные средства) об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона.