Файл: Земельная рента сущность формы и механизмы образования.docx
Добавлен: 26.10.2023
Просмотров: 111
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
, стабильный, а при пожизненном содержании с
иждивением и доверитель ный001F характер. Механизм правового регулирования рентных отношений по строен001F с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновремен но001F с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак але-аторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему прави лу001F , опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопря жен001F с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, на против001F , меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обсто ятельство001F и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути
рас сматриваемого001F договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, огра ничивается001F стоимостью переданного имущества.
Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в ос новном001F на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сфор мулировано001F таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в са мом001F договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые Должны быть прямо оговорены в договоре, .достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обяза тельств001F плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера 1тных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной рен ты
001F (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т. п.
В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован импе ративным001F образом. В основном это касается вопросов, связанных с гаранти ями001F их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получате лей001F ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
Прежде всего, закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых догово ров001F , которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а ес ли001F дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения до говора001F и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.4
Далее, в законе императивно указывается на то, что рента обременяет зе мельный001F участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижи мым
001F имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору рен ты001F переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал, о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имуще ства001F покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рен той001F , может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее сущест вовании001F . Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обременен ного001F рентой недвижимого имущества к новому собственному может поста вить001F получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответст венность001F по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Толкование ст. 586 ГК позволяет сделать вывод, что обременение рен той001F движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязатель ство001F первоначальный приобретатель имущества.
Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении вы платы001F ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои тре бования001F за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.
Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог имущества либо поручительство третьего лица, банковская гарантия или не устойка001F -. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее ис полнение001F обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст. 432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выпол нено001F плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, по следний001F вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения свя занных001F с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК).
Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК). Размер этих процентов опре деляется001F самими сторонами, а если он в договоре не установлен — то учет ной001F ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахож дения001F ) получателя ренты (на практике — единой ставкой рефинансирова ния001F , устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процен тов001F не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.
Виды договоров ренты.5 ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора — постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдель ный001F параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих сущест венных001F признаках, различаются между собой по ряду более частных момен тов001F . Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательст ва001F , возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содер жанием001F с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожиз ненным001F содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты' характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждиве нием001F , что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникаю щего001F при этом обязательства.
Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида за кон001F позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на ка ких001F началах — возмездно или безвозмездно — передано плательщику рен ты001F то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному ука занному001F им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,— правила о договоре дарения. Вовто рых001F , от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит по рядок001F определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, поразно му001F решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).
иждивением и доверитель ный001F характер. Механизм правового регулирования рентных отношений по строен001F с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновремен но001F с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак але-аторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему прави лу001F , опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопря жен001F с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, на против001F , меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обсто ятельство001F и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути
рас сматриваемого001F договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, огра ничивается001F стоимостью переданного имущества.
Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в ос новном001F на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сфор мулировано001F таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в са мом001F договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые Должны быть прямо оговорены в договоре, .достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обяза тельств001F плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера 1тных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной рен ты
001F (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т. п.
В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован импе ративным001F образом. В основном это касается вопросов, связанных с гаранти ями001F их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получате лей001F ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.
Прежде всего, закон весьма строго подходит к форме договора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых догово ров001F , которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а ес ли001F дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК). Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения до говора001F и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.4
Далее, в законе императивно указывается на то, что рента обременяет зе мельный001F участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижи мым
001F имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору рен ты001F переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал, о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имуще ства001F покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рен той001F , может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее сущест вовании001F . Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обременен ного001F рентой недвижимого имущества к новому собственному может поста вить001F получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответст венность001F по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
Толкование ст. 586 ГК позволяет сделать вывод, что обременение рен той001F движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязатель ство001F первоначальный приобретатель имущества.
Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечении вы платы001F ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои тре бования001F за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.
Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог имущества либо поручительство третьего лица, банковская гарантия или не устойка001F -. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее ис полнение001F обязательства по выплате ренты. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст. 432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выпол нено001F плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, по следний001F вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения свя занных001F с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК).
Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК). Размер этих процентов опре деляется001F самими сторонами, а если он в договоре не установлен — то учет ной001F ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахож дения001F ) получателя ренты (на практике — единой ставкой рефинансирова ния001F , устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процен тов001F не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.
Виды договоров ренты.5 ГК РФ выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора — постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдель ный001F параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих сущест венных001F признаках, различаются между собой по ряду более частных момен тов001F . Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательст ва001F , возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содер жанием001F с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожиз ненным001F содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты' характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждиве нием001F , что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникаю щего001F при этом обязательства.
Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида за кон001F позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на ка ких001F началах — возмездно или безвозмездно — передано плательщику рен ты001F то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному ука занному001F им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,— правила о договоре дарения. Вовто рых001F , от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит по рядок001F определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, поразно му001F решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).