Файл: Земельная рента сущность формы и механизмы образования.docx

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

---

2.Особенности договора постоянной ренты

Элементы договора. Субъектами договора постоянной ренты являют ся⁰⁰_1F получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты вы ступают⁰⁰_1F , прежде всего, граждане независимо от их возраста и трудоспособно сти⁰⁰_1F . Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть уста новлена⁰⁰_1F в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами дого вор⁰⁰_1F в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом на мерения⁰⁰_1F воспользоваться своим правом по договору не может быть расторг нут⁰⁰_1F или изменен без его согласия.⁶

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть лю бые⁰⁰_1F некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не уста новлен⁰⁰_1F запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организа циями⁰⁰_1F . В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению , получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не слу жит⁰⁰_1F для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, от чуждающего⁰⁰_1F имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исклю чение⁰⁰_1F из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и разви ваться

---

⁰⁰_1F за счет доходов от предпринимательской деятельности.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Са ма⁰⁰_1F суть данного вида ренты — неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком — предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммер ческая⁰⁰_1F организация — переходить в порядке правопреемства к вновь обра зуемым⁰⁰_1F юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например, государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например, коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласова ния⁰⁰_1F данного вопроса с плательщиком ренты. Представляется, что по смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, за ключенному⁰⁰_1F в его пользу другим лицом, без согласия данного лица.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содер жит⁰⁰_1F . Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при ус ловии⁰⁰_1F , что их учредительные документы не запрещают им заниматься тако го⁰⁰_1F рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществле ния⁰⁰_1F отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее

плательщиков могут перехо дить⁰⁰_1F к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК).

---

Предмет договора постоянной ренты, как и других видов рентных дого воров⁰⁰_1F , образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой, сама рента, которая выплачивается ее получате лю⁰⁰_1F . Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограниче ний⁰⁰_1F , хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные Участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором мо жет⁰⁰_1F быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, вы полнения⁰⁰_1F работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денеж ной⁰⁰_1F сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

Срок договора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т.е. без ограничения ее каким-то конкретным пе риодом⁰⁰_1F . Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодич ность⁰⁰_1F выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее, чем в первый день следующего квартала.

О цене договора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рент ных⁰⁰_1F договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного харак тера⁰⁰_1F . Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. В отличие от других видов рен ты

---

⁰⁰_1F , размер постоянной ренты устанавливается сторонами совершенно самостоятельно при отсутствии в законе указаний на ее

возможный минималь ный⁰⁰_1F размер. Будучи определенным в договоре, размер выплачиваемой рен ты⁰⁰_1F в последующем увеличивается пропорционально увеличению установ ленного⁰⁰_1F законом минимального размера оплаты труда, если только сторона ми⁰⁰_1F не согласован иной порядок индексации ренты либо эта индексация пря мо⁰⁰_1F не исключена.

Прекращение договора. Договор постоянной ренты приводит к уста новлению⁰⁰_1F обязательственных отношений между плательщиком ренты и ееi получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты, могут быть забыты те лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство и т. п., но само обязательство по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно явля ется⁰⁰_1F вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Анализ действующего законодательства позволяет указать на ряд случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являю щимся⁰⁰_1F общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям, характерным лишь для рентных отношений.

Прежде всего, обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. При этом сторо ны⁰⁰_1F сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, произ водится⁰⁰_1F ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, вы плачивается⁰⁰_1F ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т.

п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым, прекратив обязательство прощением долга (ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК).

---