Основным фактором, определяющим цену ипотечного кредита, является цена привлекаемых ресурсов.

При разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его платежи по кредиту. Излишняя запутанность кредитного инструмента может отпугнуть потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого направления банковского бизнеса.

1.4. Риски ипотечного кредитования

Риски ипотечного кредитования:

• 
  Изменение рыночной процентной ставки Рыночный риск
  
• 
  Риск изменения валютного курса
  

• 
  Риск неплатежа Имущественные риски Риск ликвидности
  

Изменение рыночной процентной ставки представляет собой последствие изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в уменьшении сумм прибыли, получаемой в результате осуществления операций по ипотечному кредитованию (денежные потоки, предусмотренные по договору об ипотечном кредитовании, из-за увеличения темпов инфляции оказываются ниже, чем ожидаемые) и несбалансированности активов и пассивов. Помимо этого, в случае снижения рыночной процентной ставки значительно увеличивается вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (что производится заемщиком для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту).

В традиционных случаях ипотечного кредита процентная ставка постоянна в течение всего срока кредитования. Это позволяет равномерно распределять суммы обязательств заемщика по возврату кредита. Однако это возможно и оптимально при незначительном проценте инфляции. В случае резкого увеличения уровня инфляции при ипотечном кредитовании с фиксированной ставкой процента банк может оказаться в положении, когда у него возникнет недостаток средств на покрытие затрат по выдаче ипотечного кредита.

Для решения этой проблемы банки применяют альтернативу выдачи ипотечного кредита с фиксированной ставкой — выдают кредиты с переменной ставкой процента. 

Рыночный риск появляется при значительном и резком уменьшении стоимости жилья. Заемщик в данном случае оказывается в невыгодном положении, так как он приобретает по ипотеке квартиру высокой стоимости с расчетом, что ее цена хотя бы не уменьшится в будущем, в период, пока заемщик возвращает кредит. Если это не выполняется, переплата за ипотечный кредит будет высока для заемщика.

---

Кредитор при резком уменьшении стоимости жилья также оказывается в неудобной ситуации, потому что он не в состоянии компенсировать свои расходы на выдачу ипотечного кредита из суммы этого кредита в случае, если заемщик не может вернуть заем.

Риск изменения валютного курса. Эти риски в большей степени воздействуют на заемщиков. Это происходит в результате того, что значительная часть ипотечных кредитов размещается на кредитном рынке в валюте — долларах или евро. Соответственно, расчет обязательств по ипотеке рассчитывается в валютном эквиваленте, а прибыль заемщика чаще всего определяется в рублевом эквиваленте.

Риск неплатежа, или, как его еще называют, кредитный риск, представляет собой риск уплаты долгов по ипотеке не вовремя или полного невозврата ипотечного кредита. Этому риску подвергается кредитор (неполучение ожидаемых и прогнозируемых им денежных доходов в результате неплатежеспособности заемщика).

Для снижения риска неплатежа требуется работа специально занимающихся изучением платежеспособности потенциального заемщика квалифицированных специалистов служб кредитной организации — андеррайтеров.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора.

Риск ликвидности. Он появляется в случае, когда банк не в состоянии заплатить по ипотеке своим кредиторам, что возможно при несбалансированных суммах активов и пассивов у банка на момент возврата обязательств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Риск утраты трудоспособности, напротив, относится только к заемщику.

В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.

---

Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски. Помимо рисков кредитора и заемщика, есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Страховка наиболее вероятных рисков. На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска: жизнь и здоровье заемщика; риск утраты или повреждения объекта залога; реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

2.2.  Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Задача Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации.

---

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Основными функциями Агентства являются:

• 
  Определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
  
• 
  разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
  
• 
  оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
  
• 
  проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
  
• 
  осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
  
• 
  анализ деятельности банков, продающих кредиты.
  

Осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

• 
  покупка ипотечных кредитов;
  
• 
  выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
  
• 
  выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами.
  

Оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

• 
  оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
  
• 
  осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
  
• 
  проведение семинаров, учебных курсов;
  
• 
  оказание консультативной помощи;
  
• 
  оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
  

В основе системы ипотечного жилищного кредитования России лежит двухуровневая модель, адаптированная под российские условия. Ипотечные кредиты выдают коммерческие банки, а в роли специализированного агентства, выкупающего кредиты, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК использует все необходимые механизмы для поддержки и развития рынка ипотечного кредитования в России.

Агентство разрабатывает и внедряет механизмы для повышения инвестиционной привлекательности жилищного сектора, обеспечивая при этом устойчивость, ликвидность, конкуренцию инновационного развития рынка жилья, формируя тем самым платежеспособный спрос на жилье. Кроме того, оно обеспечивает земельными ресурсами и стимулирует строительство жилья, развивает рынок ипотечных бумаг и других финансовых инструментов.

2.3. Порядок и условия предоставления кредита на примере Сбербанка России

---

Банк №1 по ипотеке в России — это Сбербанк. Данный банк занимает практически 50% всего рынка ипотечного кредитования и является лидером в данном сегменте.

Особенности условия предоставления ипотеки в Сбербанке на 2019 год:

ипотечный займ предоставляется гражданам РФ для приобретения объектов жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке;

обслуживать открытую кредитную программу можно с привлечением материнского капитала и военных сертификатов;

увеличен размер жилищного займа для военнослужащих. Предельная сумма кредита составляет 2,502 млн. рублей;

заявление рассматривается в течение 5 рабочих дней, а решение о выдаче кредита действительно 122 рабочих дня;

владельцы зарплатных карт и клиенты, застраховавшие свою жизнь в партнерской страховой компании, пользуются особыми льготами с пониженными процентными ставками;

скидка 0,3% для всех зарплатников;

сохраняется возможность досрочного погашения ссуды без штрафных санкций;

кредитная карта. При взятии жилищной ссуды можно оформить кредитку с одобренным лимитом до 200 тысяч рублей;

размер ипотечного кредита от 600 тыс. руб. до 60 млн. руб.

максимальный срок кредитования 30 лет;

запущена семейная ипотека в Сбербанке под 6% годовых.

Обязательные условия ипотеки от Сбербанка:

недвижимость приобретается на территории РФ;

валюта кредитования – российские рубли;

объект недвижимости передается в залог, страхуется заемщиком на весь срок займа. 

Перед тем, как рассмотреть предложения банков, необходимо выделить те аспекты, на которых следует заострить внимание, прежде чем подписывать договор, связанный с получением кредита наличными.

Безусловно, основными моментами при получении кредита являются процентная ставка и тот срок, на который вы берете деньги. И если на процентную ставку многие обращают свой взор, то вот о сроках иногда забывают. В результате чего получается так, что даже при ставке в 11% выплачивают двойной размер от изначальной суммы. Помните, лучше взять кредит со средним ежемесячным платежом, но на короткий срок, нежели с очень низким, но на большой период.

Предлагаются брать кредиты под оптимальные условия кредитования, такие как:

использования субсидий бюджета и банка, положенные вашей семье (военный сертификат, материнский капитал, условия госпрограммы «Молодая семья», льготы бюджетникам и корпоративным клиентам банка). Снижение ставки на 1-1,5 % годовых даст ощутимую выгоды при оформлении крупного кредита на длительный срок;

---

Смотрите также файлы

• Дидактических возможностях использования.docx

• Городского округа новокуйбышевск самарской области.doc

• Практических заданий по дисциплине муниципальное право.docx

• Семинарское занятие 4 Практические задания Задание. Распределите слова на группы с одинаковым ударным гласным звуком.docx

• О повышении федерального государственного служащего в должности.docx