Файл: Теоретические аспекты стоимости и её характеристика.docx
Добавлен: 07.11.2023
Просмотров: 63
Скачиваний: 4
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Кадастровая стоимость.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
Потребительская стоимость делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость того предприятия, чьей частью она является, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от ее продажи. Относится к нерыночной сфере.
Инвестиционная стоимость - стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Стоимость действующего предприятия - стоимость бизнеса в целом. Это понятие включает в себя оценку функционирующего предприятия и получения из общей стоимости действующего предприятия величин для составных частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе ни одна из этих компонент Рыночной стоимости не образует.
Страховочная стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страховочного контракта или полиса.
Облагаемая стоимость - стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности. Хотя в некоторых юрисдикциях стоимость, используемая в качестве базы налогообложения, фигурирует как рыночная стоимость, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от рыночной стоимости в смысле приведенного здесь определения.
Остаточная стоимость возмещения. Представляет собой метод оценки, основанный на расчете текущей рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на возмещение (воспроизводство) улучшений за вычетом начислений на физический износ и всех соответствующих форм обесценения. Результат, являющийся нерыночным типом стоимости, называют остаточной стоимостью возмещения. Он определяется потенциальной рентабельностью или потенциалом услуг, оказываемых предприятием.
Утилизационная стоимость - стоимость собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемой не при существующем использовании, а как совокупность материалов, содержащихся в ней, без дополнительного ремонта и адаптации. Эта стоимость может рассчитываться как общие или как чистые затраты на реализацию и, в последнем случае, может совпадать с чистой стоимостью реализации.
Специальная стоимость.
Термин, относящийся к экстраординарным добавкам к рыночной стоимости. Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта собственности с некоторой другой собственностью, например, территориально примыкающей к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может иметь смысл скорее для определенного владельца или пользователя, либо будущего владельца или пользователя, нежели для рынка в целом; то есть она применима к покупателю, имеющему особый интерес. Специальная стоимость может иметь прямое отношение к стоимости действующего предприятия. Оценщик должен позаботиться о том, чтобы отделить такие подходы от рыночной стоимости и оговорить все сделанные им допущения.
Фундаментальная (внутренняя) стоимость.
Представляет собой оценку аналитиком внутренних возможностей актива, базирующуюся на его прогнозе рыночной цены актива в будущем1. Джей Фишмэн утверждает, что этот термин неоднозначен. Некоторые эксперты употребляют этот термин как равнозначный инвестиционной стоимости, другие как стоимость, основанную на анализе и суждениях независимого аналитика по ценным бумагам, инвестиционного банкира или финансового менеджера.
Существуют также виды стоимости, не являющиеся предметом оценки. Такие как, например: балансовая стоимость, номинальная стоимость и др.
2. Характеристика основных видов стоимости
2.1. Рыночная стоимость
Определение рыночной стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматриваются возможные способы использования имущества, и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ лучшего и наиболее эффективного использования. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный (рисунок 2.1).
Рис. 2.1. – Подходы рыночной стоимости
Применение трех подходов и различных методов в рамках подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества, с учетом различных весов результатов оценки. При определении весов стоимостей, по лученных разными подходами используется, как правило экспертный подход. Оценщик принимает решение о весе каждого подхода исходя из полноты и достоверности информации, используемой в процессе оценки.
Рассмотрим подробнее содержание каждого из подходов к определению рыночной стоимости недвижимости1.
1) Доходный подход
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Применение доходного подхода предполагает прогнозирование денежных потоков, генерируемых данным имуществом, определение чистого операционного дохода (ЧОД) и его капитализацию или дисконтирование с выходом на рыночную стоимость. Доходный подход базируется на том принципе, что хорошо осведомленный покупатель не заплатит за имущество цену большую, чем доход, который он планирует получить от владения этим имуществом.
2) Затратный подход
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Данный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на воспроизводство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.
Применительно к оценке объектов недвижимости в рамках затратного подхода может рассчитываться восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) и стоимость замещения.
2.1) Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.
2.2) Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки учётом износа объекта оценки.
Стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости замещения с учётом обесценения на величину совокупного износа1:
(1)где С – стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом на да ту оценки;
Сзу – стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки;
СНС – стоимость нового строительства объекта оценки;
О – обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа.
Износ (обесценение) – это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со времен ем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.
С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или в обесценении.
3) Сравнительный подход.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта
оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применение данного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
– подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, продажа которых имела место в недавнем прошлом;
– выявление различий между оцениваемым объектом и аналогами;
– расчет поправок к цене оцениваемого объекта, на основе выявленных различий;
– корректировка ценовых данных объектов–аналогов на рассчитанные поправки. Сравнительный подход наиболее действителен для объектов имущества, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли–продажи. Если такие объекты на рынке продаж отсутствуют, этот подход неприменим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении данного подхода необходимы достоверность и полнота информации.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.
На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
На третьем этапе в выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
На четвертом согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.