Файл: Теоретические аспекты стоимости и её характеристика.docx

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходные объекты по: − назначению использования; − качеству; − передаваемым правам; − местоположению; − физическим характеристикам. Сходные субъекты по: − платежеспособности; − возможностям финансирования; − инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: − сроке окупаемости; − независимости субъектов сделки; − инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции – время нахождения объекта на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец¹:

− находятся в родственных отношениях;

− являются представителями холдинга и независимой дочерней компании; −имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

− осуществляют сделки с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

− занимаются продажей имущества умерших лиц;

− занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

− аналогичными мотивами инвесторов;

− аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

− степенью износа здания.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

---

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

− права собственности на недвижимость;

− условия финансирования;

− условия и время продажи;

− местоположение;

− физические характеристики.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно. Хотя подобный подход выглядит на первый взгляд достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей. Наличие таких трудностей обусловлено тем, что в природе не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации. Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях рыночный под ход может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов рыночный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты рыночный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости – многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

---

2.2. Инвестиционная стоимость

В экономической литературе под инвестиционной стоимостью подразумевают стоимость предприятия (актива), которая представляет интерес для конкретного инвестора, который имеет определенные цели в отношении объекта инвестирования. Понятие инвестиционной стоимости соотносит конкретное предприятие с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели (показатели, индикаторы, критерии) в отношении инвестирования. При этом, инвестиционная стоимость предприятия может существенно отличаться от его рыночной стоимости. Для менеджера компании, инвестора (как профессионального, так и частного) важным является понимание того, чем определяется стоимость компании.

Сравнение инвестиционной и рыночной стоимости производят для выявления расхождения результатов, которые были получены при оценке различными специалистами. Данное сравнение необходимо для формулирования дальнейшего заключения об экономической целесообразности вложений ресурсов в оцениваемое предприятие¹.

Следует особо заметить, что в действующей практике оценочной деятельности инвестиционная стоимость ассоциируется со стоимостью, относящейся к обычному элементу сверх рыночной стоимости. Иными словами, инвестиционная стоимость – нерыночная стоимость и носит беспристрастный характер, отражая намерения, не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей его в аренду и субаренду и другими подобными рыночными операциями.

Инвестиционную стоимость можно определить схематично для нескольких случаев (рис. 2.2).



Рис. 2.2. Случаи определения инвестиционной стоимости

В основе определения инвестиционной стоимости лежит возможность конкретного инвестора извлечь большую прибыль по сравнению с той, которую предполагает продавец. Соответственно, необходима информированность участников сделки о ближайших перспективах развития оцениваемого предприятия. То есть, сделка целесообразна и возможна, если инвестор оценивает перспективы предприятия выше

---

, чем продавец.

Важно отметить, что существует разница в оценке данного предприятия инвесторами, есть значительное расхождение в том, как каждый инвестор собирается получать прибыль на оцениваемом предприятии. Следовательно, инвестиционная стоимость с точки зрения возможных инвесторов будет разной из-за различных перспектив развития и инвестиционной привлекательности рассматриваемого предприятия.

Отметим, что величина инвестиционной стоимости напрямую зависит от определенных показателей, которые, в свою очередь, оказывают влияние на процесс ее формирования. Факторы инвестиционной стоимости – это переменная, от нее зависит результативность инвестиционной деятельности предприятия, эффективность производства, дополнительно создаваемая субъективная стоимость объекта.

На основе экспертного анализа из всей совокупности факторов выбираются те факторы, которые оказывают:

‒ положительное воздействие на инвестиционную стоимость;

‒ отрицательное воздействие на инвестиционную стоимость.

Далее, с помощью методов системного анализа проводится оптимизация всех групп факторов, характеризующих инвестиционную стоимость. При этом должно учитываться, что любой фактор, оказывающий то или иное влияние на стоимость, может находиться под воздействием другого фактора, приносящего дополнительную стоимость. Полученная инвестиционная стоимость предприятия выполняет ряд функций, представленных на рисунке 2.3. Функция альтернативности представляет последовательный отбор и анализ существующих положительных и отрицательных факторов. При этом выявляются те из факторов, которые приносят наибольший вклад в повышение инвестиционной стоимости.



Рис. 2.3. - Функции инвестиционной стоимости

Далее, при выявлении положительно влияющих факторов принимается решение об их дальнейшем развитии, а при выявлении отрицательно влияющих факторов – принимаются меры для их нивелирования. Функция перспективности представляет собой анализ факторов, которые могут оказывать положительное (отрицательное) воздействие на увеличение (уменьшение) инвестиционной стоимости в перспективе.

---

Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Под инвестиционной стоимостью подразумевают стоимость имущественного комплекса или актива, представляющую интерес для конкретного инвестора, который имеет определенные цели в отношении объекта инвестирования¹. Факторы инвестиционной стоимости определяют как переменную, от которой зависит результативность инвестиционной деятельности предприятия, эффективность производства, дополнительно создаваемая стоимость объекта. Определение инвестиционной стоимости предприятия необходимо для принятия инвестиционных решений.

На основе экспертного анализа из всей совокупности факторов выбираются те факторы, которые оказывают: положительное воздействие и отрицательное воздействие. Сделка целесообразна и возможна, если инвестор оценивает перспективы предприятия выше, чем продавец. Проводится оптимизация всех групп факторов, характеризующих инвестиционную стоимость.

Полученная инвестиционная стоимость предприятия выполняет функции альтернативности и перспективности.

---