Файл: Теоретические аспекты стоимости и её характеристика.docx

2.3. Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Под чрезвычайными обстоятельствами автор курсовой работы понимает ситуацию, при которой продавец должен продать актив в ускоренные сроки, без проведения должного маркетинга, а также под влиянием иных нетипичных для рыночной ситуации факторов.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства¹.

Количественной характеристикой ликвидности может являться типичный рыночный срок экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции - это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки. Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество.

Иными основными факторами, влияющими на ликвидность на примере объекта недвижимости, являются:

• Эластичность спроса по цене на данный вид имущества;

• Состояние имущества;

• Соответствие современным технологиям;

• Масштабность;

• Количество;

• Местоположение.

Ликвидность – это характеристика, определяющая как величину рыночной стоимости, так и во многом определяющая величину ликвидационной стоимости, поэтому факторы, влияющие на ликвидность, это

---

также и факторы, определяющие размер как рыночной и ликвидационной стоимости.

Ограниченный срок экспозиции – период времени, уменьшенный по сравнению с типичным рыночным сроком экспозиции в связи с вынужденным со стороны продавца характером продажи, который не позволяет ознакомиться с объектом и условиями его продажи числу потенциальных покупателей, достаточному для его реализации по рыночной стоимости.

Так, для достижения рыночной стоимости необходимо принимать во внимание типичный срок экспозиции на рынке. Если же речь идет о вынужденной продаже, срок экспозиции может сокращаться в несколько раз, и в этом случае достижимая сумма от продажи может существенно уступать рыночной стоимости. Причем, чем быстрее нужно реализовать объект, тем меньше должна быть величина его ликвидационной стоимости по сравнению с рыночной.

Чрезвычайные обстоятельства продажи – обстоятельства, чётко отличающиеся от обычных рыночных условий продажи, вынуждающие продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

К таким обстоятельствам может быть отнесено: срочность продажи, отсутствие должного маркетинга при продаже, наличие влияния на сделке стороны, заинтересованной в продаже, прочее.

Ликвидационная скидка – разность между рыночной и ликвидационной стоимостью, учитывающая влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным в течение ограниченного срока экспозиции. Увеличение ликвидационной скидки увеличивает вероятность реализации объекта оценки в течение ограниченного срока экспозиции.

Для целей настоящих Рекомендаций предполагается, что определяемая далее ликвидационная скидка, применяемая к рыночной стоимости, позволяет определить ликвидационную стоимость с высокой степенью вероятности реализации объекта в течение заранее установленного ограниченного срока экспозиции.

К специальным факторам ликвидационной стоимости можно отнести:



Рис. 2.3. – Факторы, влияющие на величину ликвидационной стоимости и дополнительных затрат по реализации предмета залога

---

Необходимо отметить, что среди методов расчета типичного рыночного срока экспозиции можно выделить следующие:

 сбор рыночной информации/наблюдение за объектами;

 опрос экспертов.

Инвестиционная привлекательность выступает в различных формах:

 в виде возможных/прогнозируемых будущих потоков денежной наличности;

 в виде возможного возрастания стоимости объекта (на основе рыночных данных, обзоров целевых рынков);

 в виде ожидаемого дохода от будущей продажи объекта;

Традиционно понятие инвестиционной привлекательности означает наличие таких условий инвестирования, которые влияют на предпочтения в выборе того или иного объекта инвестирования.

Например: инвестиционная привлекательность региона, степень конкуренции на стороне спроса/предложения, развитость инфраструктуры.

Для правильной оценки текущей конъюнктуры рынка необходимо проводить детальный анализ целевого рынка с выводами, которые можно будет использовать в процессе расчета стоимости.

Чрезвычайные обстоятельства, которые вынуждают собственника продавать имущество в том виде и состоянии, как оно есть, в ограниченные сроки. Применительно к банковской сфере, примером таких обстоятельств может быть удовлетворение требования кредиторов или покрытие долговых обязательств собственника. Вынужденный характер реализации определяется традиционным отсутствием желания кредитора развивать и управлять своим непрофильным имуществом, которое, как правило, рассматривается банком как источник возвратности кредитных средств.

Величина скидки на срочность продажи зависит от объекта и его характеристик. Данную величину можно определять экспертно, но рекомендуется получить статистическую информацию путем сравнения объектов с типичным рыночным сроком и ограниченным сроком экспозиции, также применять расчётные модели.

Необходимость ускоренной продажи может иметь своим результатом отсутствие должного маркетинга при реализации непрофильного актива, что снижает активность со стороны потенциальных покупателей.

В практике реализации предметов залога зачастую имущество продаётся по цене ниже ликвидационной стоимости, определенной Оценщиком. Возможно, зачастую данная тенденция наблюдается, когда расчетно Оценщик принимает во внимание только факторы срочности и вынужденности продажи.

К таким типичным затратам по реализации имущества можно отнести:

---

 эксплуатационные расходы: коммунальные платежи, расходы на текущие ремонтные работы, расходы по обеспечению безопасности;

 расходы на демонтаж/транспортировку;

 риэлтерское/агентское вознаграждение;

 консалтинг: расходы по консультированию банка по широкому кругу вопросов в сфере финансовой, коммерческой, юридической, технологической, технической, экспертной деятельности;

 прочие издержки.

Таким образом, при оценке для целей залога рекомендуется в Задании на оценку указывать необходимость расчета иных расчетных величин, связанных с реализацией залогового имущества. Все эти величины достаточно ясные и понятные, определяются путем мониторинга рынка. Можно вывести средние величины на основе сбора статистических данных.

Факторы, характеризующие индивидуальные и специфические особенности объекта¹:

 для зданий, сооружений и земельных участков: юридические аспекты оформления недвижимости (наличие возможных рисков реализации имущества, связанные с некорректным оформлением юридических документов), наличие технической документации, индивидуальные характеристики имущества и пр.;

 для объектов незавершенного строительства: индивидуальные характеристики объекта, возможность изменения функционального назначения, наличие скрытых дефектов строительства, наличие рисков, связанных с необходимостью дополнительных вложений в объект, круг потенциальных покупателей и пр.;

 для машин, оборудования и транспортных средств: индивидуальные характеристики объекта, его функциональный (моральный) износ, наличие экономического устаревания, связанного как с кризисными явлениями в экономике, сужением спроса на вторичном рынке, и пр.;

 для товаров в обороте: индивидуальные характеристики, срок хранения, вероятность реализации (в т.ч. включая ограничения по реализации, связанные с необходимостью получения лицензии) и пр.;

 для финансовых вложений (акции, облигации, векселя, доли в других предприятиях): данный объект залога является достаточно специфичным объектом, влияние на который оказывают юридические аспекты, круг потенциальных покупателей, котируемость на фондовом рынке (для ценных бумаг) и пр.;

 для дебиторской задолженности: аспектом, отражающим специфику данного залога, является надежность дебитора и сроки погашения задолженности, вероятность возврата долга и пр.

---

С точки зрения методологии расчетов, существующие методы можно разделить на несколько групп:

1. Методы, учитывающие только срочность продажи. Авторы большинства моделей анализируют функцию зависимости наиболее вероятной цены, по которой объект может быть отчужден на рынке, от срока его экспозиции (рыночного и ограниченного). Очевидно, что с помощью подробных моделей невозможно получить интересующую Банк скидку перехода от рыночной стоимости к залоговой, как было указано выше;

2. Методы, учитывающие срочность и вынужденность продажи и эластичность спроса по цене на соответствующие объекты. Большинство моделей по расчету скидки на недостаточную ликвидность опираются на эвристические способы определения эластичности, предполагаемые сроки рыночной экспозиции рассматриваемых объектов. Очевидно, что с помощью подробных моделей в большинстве случае невозможно получить интересующий банков размер скидки перехода от рыночной стоимости к залоговой, так как нет учёта дополнительных затрат на реализацию имущества. Кроме того, неочевидным является определения коэффициента эластичности спроса по цене;

3. Методы, учитывающие не только срочность продажи, но и дополнительные затраты, связанные с реализацией имущества. Данные методы, по нашему мнению, могут быть рекомендованы при оценке предметов залога. При этом стоит отметить, что существует альтернативная точка зрения, согласно которой методы данной группы, скорее, являются методами расчета залоговой, а не ликвидационной (согласно ФСО2) стоимости.

Считаем, что оценщик может сделать выбор в пользу расчета ликвидационной стоимости с использованием методов из любой обозначенной выше группы. Однако, стоит помнить о том, что, если Оценщик ориентируется на методы первых двух групп, то, как было показано выше, для целей формирования залоговой стоимости обеспечения можно рекомендовать в рамках отчета приводить расчет дополнительных затрат, связанный с реализацией предмета залога, согласно нормам ФСО9. Если же оценщик делает выбор в пользу методов третьей группы необходимость отдельного расчета таких дополнительных затрат в отчете об оценке отсутствует.

---