ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 08.11.2023
Просмотров: 111
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА
И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ
при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Экономический факультет
Направление подготовки 38.04.01 Экономика
Программа: Экономика и контрольно-надзорная деятельность
Кафедра национальной экономики
ПРОЕКТНО-АНАЛИТИЧЕСКАЯ РАБОТА
на тему:
«Разработка стратегии для рынка жилой недвижимости»
Автор работы:
студент 2 курса
очной формы обучения
Жукова Аида Тимуровна
Подпись _________________
Руководитель работы:
К.э.н., доцент
Петухов Даниил Валерьевич
Оценка _________________
Подпись ________________
«____» ____________ 2023 г.
Москва 2023 г.
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Выполненная проектная работа посвящена исследованию рынка жилой недвижимости и непосредственно анализу деятельности известных строительных компаний г. Москвы во внешней и внутренней среде.
Тема проектной работы актуальна, так как в современной экономической ситуации произошли серьезные изменения, рынок жилой недвижимости быстро «растет» и также быстро «падает», агентства недвижимости, которые зависят от выручки, терпят большие потери в отличии от девелоперов, а основные инвесторы отдают предпочтения иностранной жилой недвижимости, а не недвижимости в России.
На сегодняшний момент система стратегического планирования в организациях уже не является желательной, а становится обязательной для повышения спроса, в случае рынка девелоперов, а также обязательной системой для того, чтобы находится «на плаву». Стремительное изменение внешней среды не позволяет высшему менеджменту использовать только оперативные меры при адаптации к новым реалиям. Правильно построенная стратегия с учетом всех возможных рисков и просчет потерь, является одним из основных факторов эффективной и стремительной работы известных строительных компаний.
Местные компании, занимающиеся строительством жилой недвижимости, должны сохранить свою неуязвимость и уметь быстро находить альтернативу и адаптироваться под экономические изменения. Все риски и ситуации предугадать невозможно, но снижение рисков и запланированная стратеги развития позволит сократить количество потерь и дать отсрочку для построения новой траектории движения компаний на рынке.
Исследования, позволяющие правильно сформировать стратегию развития должны включать в себя не только рассмотрение отдельных факторов, а комплексный анализ внешней среды, а именно экономические, социально-политические, правовые и технологические аспекты.
Строительная отрасль играет большую роль в развитии России, да и в принципе любого государства. Оценка экономической эффективности смежных отраслей во многом обеспечивается благодаря интенсивному развитию строительства.
Цель работы: изучить инструменты стратегического менеджмента на примере деятельности компании ПАО «Детский мир», рассмотреть перспективы организации и выбрать стратегию на основе проведенного анализа.
В соответствии с поставленной целью в данной проектной работе были выделены задачи:
1. Разработать миссию и стратегическое развитие рынка жилой недвижимости в г. Москве
2. Провести разделение целей рынка жилой недвижимости
3. Провести анализ внешней среды рынка девелоперов
4. Проанализировать внутреннюю среду строительных компаний
5. Выявить слабые и сильные стороны строительных компаний
6. Выбрать общую корпоративную стратегию развития компаний, занимающихся строительством жилой недвижимости в г. Москве
Объектом исследования были выбраны наиболее известные застройщики г. Москвы, согласно рейтингу опубликованному на сайте «Комсомольская правда».1
Предмет исследования: деятельность строительных компаний, направленная на усиление и укрепление конкурентных позиций на рынке г. Москвы и повышение спроса, после сильных экономических изменений.
В настоящее время в рейтинг крупнейших застройщиков в г. Москве входят:
-
ПИК -
А101 -
Донстрой -
ИНГРАД -
Интеко -
MR Group
и другие.
В данном списке присутствуют застройщики как эконом класса, так и элитного жилья, каждый из них имеет свою отличительную особенность, но они одинаково столкнулись с экономическим кризисом на рынке жилой недвижимости в 2022 году. Многие из данных компаний начали свою историю в 90-х годах, а есть и совсем «молодые» компании, которые уже успели себя зарекомендовать. Проектная работа будет включать в себя общий анализ данных компаний: их основные направления развития, проблемы и возможности.
Структура данной проектной работы включает в себя введение, четыре основные главы, заключение, список использованной литературы и приложения.
ГЛАВА 1. Анализ внешней среды рынка строительных компаний
1.1. Проведение PEST – анализа
Начинать разработку стратегии развития необходимо с анализа внешней среды. Насколько эффективной будет стратегия и успешна ее реализации зависит от безошибочного проведения анализа внешних факторов.
В таблице представленной ниже приведены основные политические и правовые факторы, а также экономические, социальные и технологические. Дана оценка в долгосрочной тенденции и их влияние.
Таблица 2.1.1.
PEST-анализ строительной отрасли (обзор внешней среды рынка жилой недвижимости)
| Факторы | Название | Долгосрочная тенденция | Влияние |
| P | 1. Гибкое регулирование ипотечной ставки и повышение предельного размера льготной ипотеки 2. Отмена выплаты неустоек за первое нарушение сроков сдачи жилых помещений за соблюдением обновленной критической даты, обязательной к соблюдению 3.Установление новых категорий граждан имеющих право на льготную ипотеку 4. Допускается зачисление на счет эскроу иных денежных средств девелоперу, при необходимости. С учетом заключения дополнительного соглашения с банком, предоставляемого счет эскроу. | ↑ → → ↓ | +0.5 - 0.1 + 0.3 + 0.1 |
| E | 1. Налаживание стабильных логистических цепочек поставки стройматериалов из-за рубежа 2. Снижение доходов населения 3. Поддержание одинакового темпа роста цен на жилье и доходы населения 4. Снижение уровня инфляции 5. Установление предельных цен на квадратный метр жилых помещений по административным округам г. Москвы 6. Строительство новых путей метрополитена | ↑ → → → → ↑ | + 0.2 - 0.15 + 0.05 + 0.3 + 0.15 + 0.15 |
| S | 1. Отток граждан 2. Снижение рождаемости в стране 3. Повышение спроса на экологически чистую среду 4.Урбанизация 5.Повышение уровня доверия к политическим новостям | ↑ ↓ ↑ ↑ → | - 0.3 - 0.1 - 0.05 + 0.3 + 0.25 |
| T | 1. Полный переход на электронные сделки 2. Удешевление материалов 3. Автоматизация процессов дистанционного урегулирования вопросов с банком 4. Развитие торговли через приложения 5. Развитие цифрового мониторинга | ↑ ↓ ↑ ↑ ↑ | - 0.15 + 0.3 + 0.15 - 0.2 + 0.2 |
1.2. Определение основных экономических характеристик отрасли
| Раздел | Характеристика |
| Размер рынка | На данный момент по стране зарегистрированы 74103 предприятия которые согласно отчетности и ОКВЭД 41.20 занимаются строительством жилых зданий. Из них 538 предприятий являются крупными согласно отчетности на сайте ТестФирм по выручке более 2-х млрд рублей. В Москве в 2022 г. десятое место по выручке в данной отрасли заняла компания ПИК (юр.лицо АО «Пик-Индустрия») с выручкой 29 855 млн. рублей, компания занимающая первое место сформированного газетой «Комсомольская правда» рейтинга застройщиков в г. Москве. Проанализировав предложение на рынке жилых зданий, можно сделать вывод, что в 2020 году был дефицит предложения на рынке жилой недвижимости, но с сентября 2022 г. объемы млн. кв. м. растут и превысили 100 млн кв.м. На 197% быстрее девелоперы стали запускать новые проекты, в то время как еще не сдали и продали полностью предыдущие. Объем непроданного строящегося жилья достиг уровней IV квартала 2019 г. — около 65 млн кв. м против 59 млн кв. м в конце 2021 г. и 53 млн кв. м в конце 2020 г.2 |
| Темп роста рынка | Если провести анализ темпов роста индекса цен на жилье в Москве за период с начала 2023 года, то можно сделать вывод, что цены находятся на одной и той же позиции. В I квартале 2023 г. стоимость кв. м увеличилась на символические 0,6%, после снижения на 7,5% в мае-декабре 2022 г. Если проводить анализ цен на жилье по типам домов, то можно сделать вывод, что цены колебались от +0,4% до -0,4% - фактически, данную погрешности можно списать как статистическую. Проанализировав статистику и оценив темпы роста спроса, можно сделать следующие выводы: в марте управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 782 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья, это говорит о том, что относительно февраля число переходов прав увеличилось на 38,3%, но отставание от прошлого года сохраняется – показатель марта 2023 г. на 18,9% ниже марта 2022-го.3 |
| Масштаб конкуренции | На рынке девелоперов мультинациональная конкуренция. Конкуренция сильная, т. к. на рынке присутствует множество крупных девелоперов, таких как «ПИК», «А101», «Инград», «Донстрой» и др., а также множество более мелких строительных компаний, к примеру концерн «Крост». |
| Стадия жизненного цикла | Спад. Проанализировав аналитику сделок с физическими лицами от Циан4 можно сделать вывод о том, что пик продаж и пик зрелости на рынке жилой недвижимости в Москве пришелся на 4 квартал 2020 года - 32,3 тыс., а на первый квартал 2023 года количество сделок составило 18,5 тыс. по сравнению с 4 кварталом 2019 года количество сделок уменьшилось на 6,5 %. Спрос на рынке недвижимости падает, предложения растут быстрее доходов населения, ставки по ипотеке ужесточаются. |
| Степень интеграции | Вертикальная. К примеру, некоторые девелоперы открывают свое производство стройматериалов и проектное (архитектурное) бюро - ПИК и Эталон, другие используют трейд-ин для быстрых продаж - ИНГРАД |
| Количество покупателей | По данным 2022 года в Москве было зарегистрировано 118 607 договоров купли-продажи жилья, а в 2021 году 150 565 договоров. Количество покупателей стремительно снижается, это подтверждает статистика падения спроса.5 |
| Каналы распространения | Прямые: Напрямую от застройщика - холодные звонки, рекламные билборды Косвенные: Агентства недвижимости Интернет-порталы (ЦИАН, Яндекс недвижимость, Авито, Домклик и др) Сарафанное радио Радио |
| Степень дифференциации | Невысокая (ниже среднего), т.к. в данной отрасли существует множество девелоперов, без видимых с точки зрения потребителя отличий в предлагаемых услугах |
| Возможность экономии на масштабах | Возможность строить жилые здания с большим количеством этажей, дешевле построить многоэтажное здание на одном участке, чем приобретать несколько. |
| Наличие эффекта обучаемости | Средний, т.к. нет постоянно внедряемых темпов инноваций, но в то же время существует непродолжительное корпоративное обучение, что положительно отражается на объемах продаж и составе отрасли в целом |
| Степень загрузки производства | Высокая, по статистике более 50% застройщиков нарушают сроки сдачи. Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику по акту приема-передачи, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения Договора долевого участия (ч.1 ст. 9 214-ФЗ6). При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления. |
| Входные барьеры | Высокие, ужесточились требования к застройщикам в 2023 году (смотреть рис.3) 7 Теперь застройщик имеет право работать только через эскроу счета, иными словами, он получает кредит из банка размером с сумму внесенных средств участников долевого строительства, а суммы дольщиков хранятся замороженными до завершения проекта. |
| Прибыльность отрасли | Относительно других отраслей высокая, рентабельность продаж остальных отраслей за 2022 год составила 5,5%, а рентабельность продаж жилых зданий в 2022 году 3,6 %. |
| Темпы внедрения инноваций | Средние, модификационные, в большей степени полезные. К примеру: современные строительные материалы, роботехника, экоздания, умные дома, мониторинг за строительством при помощи дронов. |
Рисунок 1 - Объем текущего жилищного строительства по мнению Эксперта БКС Экспресс Галактионова Игоря
Рисунок 2 - Цены на жилье по типам домов от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Рисунок 3-Основные правила для входа на рынок застройщиков
Рисунок 4 - Размер уставного капитала при создании ООО и АО
1.3. Определение наиболее значимых движущих сил конкуренции
Проанализировав движущие силы конкуренции на рынке жилой недвижимости, вероятность подобрать наиболее верную стратегию растет. Вы сможете учитывать как внешние факторы на долгосрочной основе, так и оценить силу и последствия влияния движущих сил. Конкуренция в любой отрасли имеет один и тот же характер взаимодействия. Что может относиться в движущим силам:
-
Замедление и ускорение темпов роста в отрасли -
Резкое увеличение или уменьшение спроса и предложения -
Изменение целевой аудитории -
Появление технологических новшеств в соответствии с изменениями на рынке -
Новая рекламная стратегия -
Запрос на уникальный товар -
Изменения в законодательстве -
Изменение отношения к окружающей среде -
Рост или снижение цен на издержки
Правильно проанализировав все факторы, можно легко и крайне визуально по модели пять сил по М.Портеру.
1.4. Определение конкурентного давления по пяти направлениям (по М. Портеру) и построение карты стратегических групп
В модель М. Портера включены 5 основных сил конкуренции:
-
Новые компании -
Существующие компании -
Покупатели -
Поставщики -
Фирмы, которые производят взаимно заменяющий товар или услугу
Все они влияют на положение компаний в отрасли, так как каждая компания стремится занять лидирующую позицию