ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 999
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
--------------------------------
<1> Право пожизненного наследуемого владения впервые было установлено в п. 4 ст. 6 союзного Закона о собственности 1990 г., а затем воспроизведено в ст. 49 Основ гражданского законодательства 1991 г. Одновременно оно вместе с правом постоянного (бессрочного) пользования получило закрепление в общесоюзных Основах законодательства Союза ССР и союзных республик 1990 г. о земле и быстро сменившем их Земельном кодексе РСФСР 1991 г., которые, однако, не характеризовали эти права в качестве вещных. Такая характеристика впервые последовала в п. 6 ст. 6 российского Закона о собственности 1990 г., прямо признавшей возможность появления "иных" (помимо права собственности), т.е. ограниченных, вещных прав на земельные участки.
Развитие в российской экономике рыночных отношений и бесспорное, в том числе конституционное, признание частной собственности на землю привели к постепенной отмене этих вещных прав. Земельный кодекс РФ 2001 г. вначале исключил появление новых прав пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей с момента введения его в действие (30 октября 2001 г.), а затем (с 1 марта 2015 г.) из него были исключены ст. 20 и 21, устанавливающие режим этих вещных прав. Однако в п. 1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указано, что права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, возникшие до введения в действие ЗК РФ 2001 г., сохраняются <1>.
--------------------------------
<1> В соответствии с правилами этого Закона граждане вправе зарегистрировать на такие земельные участки право собственности, а большинство юридических лиц обязаны переоформить права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в право аренды, а в отдельных случаях - в сервитут либо приобрести их в собственность.
Вместе с тем нормы об этих вещных правах остались в Гражданском кодексе, причем в соответствии со ст. 264 право пожизненного наследуемого владения и в настоящее время "приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством". Все это следует отнести к обычным для современного отечественного законодателя издержкам законотворческой техники. Очевидно, что такая странная ситуация стала следствием поспешной (хотя и вполне объяснимой) отмены этого явно устаревшего института, не получившего, однако, необходимой замены в виде других традиционных ограниченных вещных прав на земельные участки.
Что же касается права постоянного (бессрочного) пользования, то согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ оно "предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации", к числу которых п. 2 ст. 39.9 относит исключительно юридические лица - несобственники в виде различных учреждений и казенных предприятий. По своему гражданско-правовому статусу такие юридические лица не могут быть собственниками никакого имущества, в том числе и земельных участков, которые предоставляются им либо в аренду, либо на указанном ограниченном вещном праве. Последнее, таким образом,
оказывается не менее искусственным, чем признание гражданской правосубъектности за "предприятиями" и "учреждениями", последовавшее в период существования огосударствленной экономики и давно не соответствующее современным рыночным реалиям.
Вместе с тем следует отметить, что в основу юридической конструкции права пожизненного наследуемого владения был положен известный еще римскому праву эмфитевзис (по сути бессрочная аренда), который имел аналог в дореволюционном российском гражданском праве в виде чиншевого права <1>. Однако в российской интерпретации это право (как и право постоянного (бессрочного) пользования), как уже отмечалось, могло возникнуть только в отношении земельных участков, находившихся в государственной и муниципальной (публичной), но не в частной собственности, причем только на основании акта органа публичной власти. Этим оно принципиально отличается от своих исторических аналогов.
--------------------------------
<1> Чиншевое право (от искаженного нем. Zins и лат. Census - процент, определявший размер платы за пользование) - "вещное право наследственного пользования чужою землею под условием взноса платы в определенном раз навсегда размере" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. С. 391).
По содержанию оба рассматриваемых права совпадают, различаясь в основном лишь субъектным составом. Они предоставляют своим субъектам возможности владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установленных законодательством и актом о предоставлении земельного участка, включая возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости ("правомочие застройки"). При этом именно пользователь, а не собственник земельного участка по общему правилу становится и собственником таких объектов (п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ), ибо в условиях государственной собственности на землю исключается действие принципа superficies solo cedit.
В обоих случаях теперь не допускается распоряжение такими земельными участками, за исключением возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследственном владении. Ранее субъекты этих прав могли сдавать земельные участки в аренду и в безвозмездное срочное пользование. В настоящее время земельное законодательство предоставляет этим лицам возможность приобретения указанных земельных участков в собственность (а для юридических лиц - в аренду).
2. Вещные права по использованию жилых помещений
Ограниченные вещные права пользования жилыми помещениями по сути представляют собой разновидности появившегося в Юстиниановом праве habitatio - особого личного сервитута, дающего право на постоянное проживание в чужом доме <1>.
--------------------------------
<1> До признания habitatio самостоятельным вещным правом сервитутного типа оно нередко рассматривалось как разновидность узуфрукта (подробнее об этом см., например: Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В. Дождева. С. 203 - 204).
Во-первых, речь идет о праве членов семьи собственника жилого помещения (круг которых установлен п. 1 ст. 31 ЖК РФ) пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (абз. 1 п. 1 ст. 292 ГК РФ), а не волей собственника жилья (например, в силу заключенного с ним договора). По первоначальной редакции ст. 292 ГК РФ это право имело вещный характер, включая "право следования" (т.е. не зависело от смены собственника жилья). Косвенным свидетельством этого является п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающий в качестве существенного условия договора продажи жилья указание в нем лиц, "сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его продажи".
Однако такое положение никак не соответствовало интересам коммерческих банков, предоставляющих гражданам кредиты под залог жилья, ибо при невозврате кредита реализация (продажа) жилья, обремененного вещными правами иных лиц, становилась почти невозможной и во всяком случае существенно снижала его стоимость. Поэтому не без давления со стороны "банковского лобби" в декабре 2004 г. редакция ст. 292 ГК РФ была принципиально изменена: переход права собственности на жилье стал основанием для прекращения права пользования им членами семьи бывшего собственника. Иначе говоря, из содержания указанного права пользования было исключено "право следования", а само это право утратило вещный характер.
Аналогичный по сути подход был закреплен и в п. 4 и 5 ст. 31 принятого неделей раньше нового Жилищного кодекса РФ, согласно которым право пользования жильем собственника членами его семьи не сохраняется при прекращении ими семейных отношений с собственником (очевидно, что речь идет прежде всего о бывших супругах) и в целом носит срочный характер <1>. В результате этого рассматриваемое право прекращается как при смене собственника жилья, так и при утрате его субъектами семейных связей с ним и уже в силу этого не может считаться вещным (несмотря на то что правила о нем помещены в разд. II ЖК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", а также в гл. 18 ГК РФ с аналогичным названием) <2>.
--------------------------------
<1> Более того, несмотря на сохранение права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации последнего имели равные с собственником права по его использованию, данные граждане все равно утрачивают свое право пользования в случае продажи или иного отчуждения собственником своего жилого помещения (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 160 (автор комментария - Б.М. Гонгало)).
<2> Можно, конечно, говорить о сохранении вещного характера названного права в отношении детей собственника жилья, проживающих совместно с ним, поскольку они остаются членами его семьи и не прекращают семейных отношений с собственником даже при расторжении им брака с другим их родителем (что особо подчеркивают разработчики Жилищного кодекса (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 157 (автор комментария - Б.М. Гонгало)), избегая, однако, при этом прямой квалификации данного права пользования в качестве вещного.
Столь очевидная слабость этого права и необходимость повышения защиты социальных, прежде всего жилищных, интересов членов семьи собственника, включая и бывших, объясняет появление предложений о закреплении в гражданском и жилищном законодательстве конструкции "жилищного сервитута" как разновидности нового ограниченного вещного права - 2>1>2>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>2>1>2>1>1>1>
"социального узуфрукта" (или "права личного пользовладения") <1>. Такое право, несомненно, должно носить вещный характер, включая "право следования", т.е. независимость от смены собственника жилья или прекращения с ним семейных отношений.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости. С. 35 - 38; Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 93 - 94.
Во-вторых, в гражданском, а затем и в жилищном законодательстве появилось не менее традиционное право пользования недвижимой вещью, в том числе жилым помещением - жилым домом, его частью, квартирой, комнатой (а также земельным участком, дачей и т.д.), которое возникает у граждан на основании либо договора купли-продажи недвижимости под условием пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ), либо в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ). Фактически речь идет о разновидности известного еще римскому праву узуфрукта.
Содержание данного права в обоих случаях определено законом (а не договором или завещательным отказом) и заключается в возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, т.е. в ограниченном (целевом) использовании чужой недвижимой вещи "наравне с собственником данного жилого помещения" (п. 1 ст. 33 ЖК РФ). В его содержание не включаются какие-либо возможности управомоченного лица по распоряжению чужой недвижимой вещью. В обоих случаях рассматриваемое право носит срочный характер, сохраняется за управомоченными лицами (пользователями) независимо от возможной смены собственника недвижимой вещи и пользуется абсолютной защитой, в том числе и в отношении собственника. В литературе было высказано мнение о том, что право пользования жилым помещением ("право личного пользовладения" по проекту новой редакции ГК РФ) в силу завещательного отказа может быть только безвозмездным и предоставляться физическому лицу пожизненно <1>, с чем в принципе следует согласиться.
--------------------------------
<1> Бычкова Е.Ю. Право личного пользовладения жилым помещением: новеллы проекта Гражданского кодекса РФ // Семейное и жилищное право. 2016. N 2. С. 26.
В особом обосновании нуждается вещный характер права на проживание в жилом помещении гражданина - получателя ренты или пожизненного содержания с иждивением, поскольку оно одновременно является договорным условием и порождает обязательственные отношения. Вместе с тем такое право отвечает всем признакам ограниченного вещного права, включая "право следования"; более того, если оно возникает в отношении жилья, которое получатель ренты передал ее плательщику, то у его субъекта в силу прямых указаний закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ) возникает также вещное