ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 1005
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Другой принципиально важной новеллой является распространение п. 16 ст. 2 проекта (т.е. его вводными положениями) режима права оперативного управления на земельные участки, находящиеся в законном владении и пользовании унитарных предприятий и учреждений (с расторжением заключенных в их отношении договоров аренды). Это обстоятельство делает юридически однородным правовой режим по крайней мере принадлежащих этим юридическим лицам движимых и недвижимых вещей, хотя бы отчасти упрощая существующую здесь ситуацию.
В числе ограниченных вещных прав п. 2 ст. 223 проекта называет также право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1 проекта). Фактически же речь при этом идет о праве ограниченного пользования таким участком, которое признается за собственником здания или сооружения, не имеющим иного вещного права на земельный участок или договора с его собственником. Оно состоит в возможностях владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению.
По сути, оно является своеобразным "резервным" правом, возникающим в указанной ситуации в силу прямых указаний закона, и потому даже не подлежит государственной регистрации (п. 7 ст. 297.1 проекта). В действующем законодательстве эту роль выполняет право, предусмотренное п. 1 ст. 271 ГК РФ (см. подробнее п. 3 § 1 гл. 7 настоящей работы). В связи с этим ст. 297.1 проекта можно считать уточнением и развитием указанной нормы ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что такое право вызвано к жизни исключительно недостатками действующего законодательства и современной отечественной правоприменительной практики (ибо в обычном имущественном обороте немыслима ситуация появления на чужом земельном участке здания или сооружения без какого-либо титула на землю). Поэтому в перспективе, по мере развития вещно-правовой регламентации и ее практического воплощения в реальной жизни, такое "резервное" вещное право должно исчезнуть.
4. Новые виды ограниченных вещных прав пользования чужой
недвижимостью
Из перечисленных выше девяти видов ограниченных вещных прав, закрепленных рассматриваемым законопроектом, наибольшего внимания заслуживают пять новых вещных прав, пока неизвестных действующему российскому гражданскому законодательству: относящиеся к группе "прав пользования" чужими недвижимыми вещами право постоянного землевладения, право застройки и право личного пользовладения, а также право приобретения чужой недвижимой вещи (как разновидность "прав на приобретение") и право вещной выдачи (разновидность "прав на получение ценности" из чужой недвижимой вещи).
1>1>2>1>2>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>1>2>1>2>1>
Право постоянного землевладения <1> определено в проекте как "право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка" (п. 1 ст. 299).
--------------------------------
<1> В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (с. 91 - 92) оно именуется правом постоянного владения и пользования, так как предполагалось распространить его не только на земельные участки, но и на иные природные объекты. Законопроект ограничил объект этого права, сохраняя осторожное отношение к включению в гражданский оборот иных природных объектов, кроме земельных участков.
Оно прямо объявлено здесь же эмфитевзисом (emphyteusis), что в целом соответствует существу этого института в римском (Юстиниановом) праве. Его основной особенностью (в частности, отличающей эмфитевзис от сервитута) является весьма широкое содержание, "почти вполне заслоняющее собою право собственности"; "ввиду этого право собственности на вещь, подлежащую этим правам пользования, получает второстепенное значение" <1>. Следует отметить, что такое вещное право было известно и дореволюционному российскому праву под названием "права наследственного оброчного владения" в имении другого лица (ст. 927 проекта Гражданского уложения Российской империи), в соответствии с которым оно устанавливалось на срок не менее 36 лет, было возмездным и отчуждаемым (а установленное на срок свыше 99 лет или "вечно", т.е. бессрочно, могло быть передаваемо в залог и обременяться сервитутами).
--------------------------------
<1> См., например: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 321 - 322. О содержании этого вещного права в современных зарубежных правопорядках подробнее см.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 232 - 236.
Право постоянного землевладения по общему правилу является бессрочным, но может устанавливаться договором на срок не менее 50 лет (ст. 299.3 проекта). В связи с этим п. 2 ст. 299.5 проекта предусмотрел его переход в порядке универсального правопреемства (при реорганизации юридического лица и в порядке наследования). Кроме того, субъект права постоянного землевладения по общему правилу вправе отчуждать это право, передавать его в залог или
распоряжаться им иным образом, а также сдать этот земельный участок в аренду на срок до пяти лет (п. 1 и 4 ст. 299.5). Он становится собственником плодов, продукции и доходов, полученных от использования земельного участка. За собственником земельного участка сохраняется лишь право распоряжения им (п. 3 ст. 299 проекта), в том числе возможность произвести его отчуждение (с сохранением всех существующих обременений) либо передать его по наследству. При этом право постоянного землевладения не прекращается даже при продаже обремененного им земельного участка с публичных торгов (п. 6 ст. 299.6 проекта).
Вместе с тем право постоянного землевладения имеет строго целевое назначение, которое определяет характер использования его субъектом полученного в пользование земельного участка; с другой стороны, в случае изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением, право постоянного землевладения подлежит прекращению. Кроме того, субъект права постоянного землевладения вправе (а в случае, предусмотренном договором об установлении данного права, даже обязан) осуществлять изменения земельного участка, направленные на улучшение его природных свойств и качеств (п. 1 и 2 ст. 299.1). Однако застраивать такой земельный участок субъект права постоянного землевладения может лишь при наличии у него дополнительно вещного права застройки.
Право постоянного землевладения приобретается по договору с собственником земельного участка и является возмездным, причем размер платы может пересматриваться по общему правило не чаще одного раза в 10 лет (если иной срок не предусмотрен законом или договором). Невнесение установленной платы за два года подряд становится основанием для его прекращения по инициативе собственника земельного участка (п. 6 ст. 299.6 проекта).
Оно также является отчуждаемым (ст. 299.5 проекта), может переходить к другим лицам и в порядке универсального правопреемства, а также быть объектом взыскания со стороны кредиторов его субъекта. Оно может обременяться краткосрочной арендой (абз. 1 п. 4 ст. 299.5 проекта).
Право застройки, как неоднократно отмечалось ранее, в современных отечественных условиях прежде всего призвано заменить собой аренду под застройку земельных участков, находящихся в публичной собственности (или по крайней мере составить ей разумную альтернативу). Соответственно этому договор о предоставлении права застройки должен заменить собой так называемый инвестиционный контракт, который вкупе со "строительной арендой" не только грубо искажает юридическую природу договоров аренды и строительного подряда, но и неизбежно ведет к различным злоупотреблениям (особенно наглядным в сфере так называемого долевого строительства). Как ограниченное вещное право застройка близка к римскому суперфицию (superficies), юридическая модель которого
традиционно служит ее основанием во всех правопорядках, признающих это право.
Вместе с тем суперфиций не вполне тождественен праву застройки. Он представляет собой такое долгосрочное ограниченное вещное право пользования чужим земельным участком, которое состоит во владении находящимся на этом участке зданием (частью здания, сооружением) с возможностью передачи этого права по наследству и распоряжения (включая отчуждение) им иным образом (в том числе путем установления залога, обременения сервитутами и т.п.). Подобно эмфитевзису суперфиций развился из долгосрочной аренды зданий, но поскольку "дом, по римскому воззрению, есть составная часть почвы; он не может быть объектом самостоятельных прав и принадлежит собственнику земли" (в силу принципа superficies solo cedit), поэтому "суперфиций возможен как относительно существующего уже здания, так и относительно такого, которое еще должно быть выстроено" <1>.
--------------------------------
<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. С. 324.
В отличие от этого право застройки предназначено прежде всего для строительства зданий и сооружений на чужой земле с возможностью последующего владения, пользования и распоряжения ими, не будучи их собственником (подробнее об этом см. выше п. 2 § 3 гл. 7 настоящей работы). Законодательное признание права застройки имело огромное социальное значение в решении жилищной проблемы, позволяя участвовать в строительстве жилья сравнительно малообеспеченным слоям населения за счет устранения наибольших расходов по приобретению в собственность земельного участка под застройку (что особенно подчеркивается в германской литературе, где данное вещное право принято именовать наследственным правом застройки - Erbbaurecht <1>). Не случайно право застройки теперь известно практически всем современным европейским правопорядкам (за исключением российского) <2>.
--------------------------------
<1> См., например: Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 341.
<2> Подробнее об этом см., например: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок. С. 210 и сл.; Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии. С. 32 - 33.
По современным воззрениям, право застройки первоначально не может быть установлено только для пользования уже имеющимся строением (т.е. фактически для его долгосрочной аренды), хотя такое пользование возможно при передаче этого права застройщиком иному субъекту на срок, оставшийся после завершения строительства. Правомочия застройщика весьма широко обременяют земельный участок, оставляя его собственнику лишь право