ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 1007
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Земельный участок определен в п. 1 ст. 287 как "участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет", т.е. по сути как индивидуально-определенная вещь, подвергнутая государственному учету. В действующем ГК РФ (п. 1 ст. 261 в ред. Федерального закона от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ) такое определение вообще отсутствует - оно перенесено в Земельный кодекс, нормы которого тем самым получили приоритетное значение для всей сферы земельных отношений, включая, следовательно, и их гражданско-правовое регулирование (что никак не соответствует даже формальному правилу п. 3 ст. 3 ЗК РФ). При этом земельный участок, согласно п. 3 ст. 6 ЗК, "как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю" является "недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи". Видимо, законодатель в этом случае полагал, что недвижимая вещь может определяться родовыми признаками (тем более что объектом права собственности он прямо назвал не земельный участок как недвижимую вещь, а "землю" как природный ресурс). Таким образом, определение земельного участка в действующем (земельном) законодательстве дано исключительно с помощью неудачно использованных цивилистических, а не "земельно-правовых" категорий. В проекте эта нелепая законодательная ситуация и крайне неудачное определение земельного участка устраняются.
Рассматриваемый законопроект предусматривает весьма тщательную регламентацию правового режима земельных участков с учетом его весьма значительной специфики, обусловленной публичным интересом в их надлежащем использовании. Как уже отмечалось, в качестве ограничений права собственности, не известных ныне действующему российскому законодательству, в ст. 293 и 294 проекта предусмотрены подробные правила о "соседских правах", большинство из которых давно известно зарубежному (а также российскому дореволюционному) праву. Установлены специальные нормы об использовании общедоступных земельных участков (ст. 288); об оформлении раздела и соединения земельных участков (ст. 289); об ограничениях права собственности на земельные участки в публичных интересах (ст. 295 и 295.2), а также о возможностях реквизиции земельных участков (ст. 295.1), их принудительного выкупа (ст. 296) и изъятия для публичных нужд (ст. 296.1, 296.3). Особо необходимо отметить правила о прекращении права собственности на земельный участок, не используемый по целевому назначению (ст. 296.4, 296.6) либо используемый с нарушением законодательства (ст. 296.5).
Новые правила об ограничениях права собственности на земельный участок в публичных интересах без его изъятия у собственника (ст. 295.2 проекта) (например, установленные нормативными актами публичной власти возможности прохода и проезда через земельный участок, ремонта находящихся на нем инженерных сетей и т.п.) допускают такую возможность лишь при условии выплаты собственнику участка справедливой компенсации. Эти правила должны избавить отечественное законодательство от неудачной конструкции "публичного сервитута" (ст. 23 ЗК РФ) как некоего бессубъектного вещного права <1> (тем более что в соответствии с п. 2 ст. 301 проекта "сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц").
--------------------------------
<1> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. С. 404 - 405.
По сути, впервые в отечественном кодифицированном гражданском законодательстве ст. 296.8 - 296.10 признается возможность появления права собственности (без указания его субъектов, т.е., следовательно, не только публичной, но и частной) на участки недр, обособленные водные объекты и земельные участки лесного фонда, разумеется, на основе и в пределах, которые предусмотрены специальным законодательством и соответствующим публичным интересом. Следовательно, указанные объекты фактически получают гражданско-правовой режим особого вида недвижимых вещей, ограниченных в обороте, а тем самым и возможность при определенных условиях быть объектами гражданского (имущественного) оборота, а не только объектами различных природоресурсных отношений и природоресурсного законодательства. Кроме того, Концепция развития гражданского законодательства РФ предусматривала такое решение в качестве важного способа гармонизации земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством, нормы которого о праве собственности на указанные объекты должны быть субсидиарно применимы к соответствующим природоресурсным отношениям <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 84.
Право собственности на объект незавершенного строительства (ст. 297.2 проекта) по общему правилу должно принадлежать не застройщику, а собственнику земельного участка, на котором производится строительство. Как и большинство вещных прав на недвижимость, оно подлежит обязательной государственной регистрации и возникает лишь с момента ее осуществления. На собственника такого объекта возлагается
обязанность завершения строительства, неисполнение которой может привести к принятию судебного решения о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих сумм). Пункт 4 ст. 297.2 проекта допускает также возникновение иных (ограниченных) вещных прав на объект незавершенного строительства.
Проект признает отдельной недвижимой вещью и, соответственно, самостоятельным объектом права собственности (и других вещных прав) жилые и нежилые помещения, под которыми понимается "часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром и пригодная для использования" (п. 1 ст. 298.2 <1>). Особенности его правового режима тщательно урегулированы в специальной гл. 19.4 проекта, посвященной праву собственности на помещения. Важными особенностями гражданско-правового режима этого нового для отечественного права объекта вещных прав являются, во-первых, его строго целевое назначение, определяющее характер его использования (жилое, нежилое, вспомогательное и т.д.); во-вторых, автоматическая "привязка" к праву собственности на помещение доли в праве собственности на общее имущество здания (п. 3 и 4 ст. 298 проекта). При этом использование собственником помещения не в соответствии с его назначением, либо его бесхозяйственное содержание, влекущее его разрушение, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей в соответствии с правилами ст. 298.7 проекта после соответствующего предупреждения могут стать основанием для принятия судебного решения о продаже такого помещения с публичных торгов (с выплатой его бывшему собственнику соответствующих денежных сумм).
--------------------------------
<1> Теперь это сделано в новой редакции п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Основными видами помещений являются жилые помещения (в виде предназначенных исключительно для проживания граждан и пригодных для этого квартир и комнат) (ст. 298.1 и 298.2 проекта) и нежилые помещения (ст. 298.4 проекта). Правовой режим общего имущества здания и доли собственника в нем определяется в ст. 298.5 проекта в целом аналогично действующим правилам (ст. 36 и сл. ЖК РФ). Практически важным дополнением к этим правилам является положение п. 3 ст. 298.5 проекта о возможности предоставления имеющихся в здании вспомогательных помещений, пригодных для самостоятельного использования, в пользование третьим лицам только по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, и при условии, что этим не нарушаются права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений.
3. Реформирование традиционных видов ограниченных
вещных прав
Относительно известных действующему законодательству ограниченных вещных прав (сервитуты и ипотека, а также право оперативного управления) проект в основном ограничивается определенными дополнениями и известным расширением их правового регулирования. Принципиальные новшества предусматриваются здесь лишь в отдельных случаях (главным образом в отношении "квазивещного" права оперативного управления).
Так, в отношении сервитутного права проект предусматривает его регулирование только нормами ГК или в установленном им порядке (п. 5 ст. 301), что предполагает исключение норм о сервитутах из Земельного кодекса и одновременно делает его объектом не только земельные участки, здания и сооружения, но и отдельные жилые и нежилые помещения (п. 7 ст. 301). Принципиальной новеллой здесь является систематизация сервитутов: во-первых, восстановление их традиционного деления на положительные и отрицательные (п. 1 ст. 301.1); во-вторых, закрепление специальных правил о пяти отдельных видах сервитутов:
1) сервитутах перемещения (ст. 301.6);
2) строительных сервитутах (ст. 301.7);
3) сервитутах мелиорации (ст. 301.8);
4) горных сервитутах (ст. 301.9);
5) коммунальных сервитутах (ст. 301.10).
В соответствии с правилом п. 5 ст. 301 проекта эта ситуация означает невозможность появления в законодательстве иных видов сервитутов. В остальном проект уточняет и дополняет традиционные правила о порядке установления и прекращения сервитутов, а также об определении платы за сервитут (как исключение возможен и безвозмездный сервитут).
Проект детально регулирует как общие положения об ипотеке, так и ее отдельные разновидности: ипотеку зданий и сооружений (ст. 303.5), земельного участка (ст. 303.6), прав постоянного землевладения или застройки (ст. 303.7), жилых и нежилых помещений (ст. 303.8), а также правовой режим закладной (ст. 303.9 и 303.10). Столь подробное регулирование, очевидно, предполагает отмену действующего Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> после принятия этих новых правил. Вместе с тем нормы об ипотеке как разновидности залога не могут рассматриваться в полном отрыве от общих положений о залоге, которые все равно должны применяться к ипотечным отношениям, по крайней мере "субсидиарно" (на что указывают даже последовательные сторонники признания залога в целом институтом обязательственного, а не вещного права, позиция которых возобладала при подготовке как Концепции развития гражданского законодательства РФ, так и основанного на ней законопроекта <2>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
<2> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. С. 419; Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 95.
Важной новеллой для этого института стала возможность установления оформляемой закладной независимой ипотеки, в том числе устанавливаемой собственником недвижимости без указания лица, в пользу которого установлено это обременение. Такой институт напоминает германскую конструкцию "поземельного долга" (§ 1191 BGB), особенно "поземельного долга на предъявителя" (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется обеспечительным поземельным долгом (Sicherungsgrundschuld), причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования <1>.
--------------------------------
<1> Baur J.E., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 578. Впрочем, "поземельный долг на предъявителя" в отличие от общего "поземельного долга" в Германии сравнительно редко используется в предпринимательской практике, поскольку ему обычно предпочитают ипотечное обеспечение требований из ордерных ценных бумаг (переводного векселя и т.п.), условно называемое ипотекой ценных бумаг (§ 1187 BGB) (Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht. 18. Aufl. S. 619; Schwab K.H., Prutting H. Sachenrecht. 32. Aufl. S. 297 - 298). В швейцарском праве, напротив, аналогичное по сути "ипотечное обязательство на предъявителя" (Hypothekarobligation auf den Inhaber) используется относительно часто (Riemer H.M. Die beschrankten dinglichen Rechte. S. 132 ff.).
В редакции законопроекта предполагается, что "независимая ипотека" будет использоваться исключительно в предпринимательских отношениях. Залогодателем здесь может стать только коммерческая организация, а залогодержатель (по общему правилу - банк или иная кредитная организация) вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника-залогодателя (или третьего лица) считается обеспеченным таким залогом (ст. 303.1 - 303.2 проекта). Согласно ст. 303.4 проекта предметом ипотеки (как независимой, так и обычной - акцессорной) могут стать ограниченные вещные права постоянного землевладения и застройки, однако в отличие от германского ипотечного права в этом качестве не могут выступать вещи и права, которые лишь возникнут в будущем.
Наконец, "квазивещное" право оперативного управления в рассматриваемом законопроекте определяет правовой режим имущества как всех видов учреждений-несобственников (включая имущество, полученное ими за счет разрешенной им деятельности, приносящей доходы) и казенных предприятий, так и всех остальных унитарных предприятий. Иначе говоря, предполагается, что оно поглотит право хозяйственного ведения и окончательно прекратит искусственную дифференциацию права оперативного управления, до сих пор сохраняющуюся как один из реликтов прежнего правопорядка. В этом состоит основное принципиальное новшество данного института в редакции проекта.