Файл: Определение стоимости наследуемого имущества.pdf

11
На практике возникают проблемы при наследовании приватизированной недвижимости, принадлежавшей гражданам на праве общей долевой собственности. Так, по одному из спорных дел приватизированная квартира принадлежала супругам на праве общей долевой собственности (каждому из них -- по половине квартиры). После смерти одного из них при наследовании по закону в состав наследственной массы была включена только половина квартиры (вторая ее половина являлась собственностью второго супруга).
Поскольку завещание составлено не было, раздел части квартиры был произведен по закону: переживший супруг получил половину от половины (то есть одну четверть), а вторую половину от половины получил второй наследник по закону (сын умершего супруга от первого брака).
Такие ситуации довольно распространены, однако нередко пережившие супруги считают подобный раздел несправедливым, мотивируя свою точку зрения тем, что половина квартиры, принадлежавшая умершему супругу, является совместно нажитым имуществом, и, следовательно, в наследственную массу должна входить не половина, а четверть квартиры, которая и должна делиться между всеми наследниками. В этом случае переживший супруг должен получить семь восьмых квартиры, а другой наследник - одну восьмую. Однако при этом не учитывается, что и доля пережившего супруга также является совместно нажитым имуществом и наследодателю в ней принадлежит одна четвертая часть. Таким образом, доля наследуемого имущества должна делиться в следующей пропорции: по одной четверти пережившему супругу и второму наследнику.
В соответствии с ранее действовавшим законодательством предметы обычной домашней обстановки и обихода при отсутствии завещания переходили тому наследнику по закону, который проживал совместно с наследодателем не менее одного года, независимо от его очереди и наследственной доли. В новом Гражданском Кодексе этот вопрос решается несколько по-иному. Так, в соответствии со ст. 1169 Гражданского Кодекса наследник, проживавший на день открытия наследства совместно с наследодателем, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли предметов обычной домашней обстановки и обихода.
Как и раньше, в законе не раскрывается понятие предметов обычной домашней обстановки и обихода, что на практике создает определенные трудности. По наследству переходят и права требования умершего, у которого могли быть должники, не успевшие при его жизни исполнить свои обязательства.
Основную группу обязанностей, переходящих по наследству, составляют денежные и иные долги. Наследник, принявший наследство, несет ограниченную стоимостью наследственного имущества ответственность по долгам наследодателя.

12 1.2 Принципы оценивания наследуемого имущества
Законное право на оценку наследуемого имущества имеет только оценщик – специалист, который имеет право проводить оценку и подписывать отчет об оценке недвижимости, транспортных средств, оборудования, предприятий, прав требования, работ.
Поскольку оценка наследства представляет собой трудный и не лишенный потенциальных юридических ошибок процесс, то проводить эту процедуру и выдавать клиентам отчеты могут только те юристы-оценщики, чьи квалификационные навыки соответствуют требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от
29 июля 1998 года N 135-ФЗ.
Согласно ему, квалифицированным оценщиком будет являться член саморегулируемой некоммерческой организации оценщиков, подтвердивший свою ответственность страховкой в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При этом оценщик должен иметь высшее юридическое образование, не иметь судимости и регулярно проходить курсы повышения квалификации.
По мнению большинства юристов, процедура оценки необходима для достижения двух целей: решения спорных вопросом между наследниками (если их несколько) и для расчета нотариальной пошлины. Последний вариант наиболее важен.
Для определения государственной нотариальной пошлины за совершение нотариальных действий требуется узнать кадастровую стоимость наследуемого имущества.
Решение этой задачи ищут нотариусы, руководствуясь действующим законодательством РФ.
Рыночная стоимость наследства получает независимую оценку от экспертов организации, получившей право на оценочную деятельность.
Подготавливая расчет нотариальной пошлины, нотариус обязательно составляет специальный отчет, в котором содержатся данные об объекте оценки, информация об анализе рынка, расчеты стоимости имущества, данного в наследство и т.д.
Нотариальная пошлина полностью выплачивается нотариусу.
Следует учитывать изменения в Налоговом кодексе от 9 марта 2022 года, во второй части закона указывается, что расчет госпошлины теперь будет исчисляться исключительно с кадастровой стоимости объекта.
Оценка объектов наследования
Чтобы понять сложность наследственного законодательства, необходимо с ним ознакомиться.

13
Важно понимать такие правовые категории, как наследник, завещание, открытие наследства, очередь, наследственная масса, обязательная доля в наследстве и другие.
Важно узнать, в каких случаях завещание считается недействительным, а наследник – недостойным.
Согласно российскому законодательству, к объектам наследования, подлежащим оценке, относятся:
- недвижимость;
- транспортные средства;
- оборудование и механизмы;
- ценные бумаги;
- бизнес, доля в бизнесе;
- оружие.
Все вышеперечисленные объекты наследования должны пройти процедуру оценки.
Оценка имущества необходима, поскольку без нее вступить в права наследования будет невозможно.
При оформлении права на наследство у нотариуса наследником уплачивается государственная пошлина, которая высчитывается на основании проведенной юристом- оценщиком оценки.
Данная процедура также может понадобиться при возникновении любых имущественных споров между другими наследниками, участвующими в процессе получения прав на имущество наследодателя.
Не стоит забывать, что любое наследуемое имущество автоматически попадет под налогообложение.
В первую очередь наследнику нужно прийти к нотариусу с первичным пакетом документов. В него входят паспорт, свидетельство о смерти наследодателя, включая копию, справку УФМС с последнего места жительства наследодателя по форме № 9, либо выписку из домовой книги в подлиннике.
Для разных типов имущества понадобятся разные виды документов:
- оценка земельного участка потребует свидетельство о праве собственности/ акт о выделении участка в личную собственность, справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам и кадастровый план земельного участка;
- оценка ценных бумаг для наследства потребует выписку из реестра акционеров, отчет об оценке рыночной стоимости акций, договор о вкладе в банке и сберегательную книжку;
- оценка автомобиля для наследства – наследнику понадобятся документы в подлинниках - свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, справка-счет;

14
- оценка квартиры для наследства потребует паевую справку ЖСК, справку БТИ в подлиннике, выписку из лицевого счета об отсутствии любых задолженностей, свидетельство о праве собственности, договоры долевого участия в строительстве, договор приватизации, включая копии;
- оценка долей в собственности - свидетельство о праве на наследство.
В зависимости от вида наследуемого имущества для проведения процедуры оценки будут привлекаться разные типы юристов.
Для оценки автотранспорта приглашаются эксперты из органов МВД или компаний, связанных с техническим обслуживанием транспорта.
Для оценки недвижимости привлекаются сотрудники БТИ, а если данное учреждение отсутствует в месте проживания наследника, то ему нужно будет обратиться с этими же целями в соответствующее муниципальное подразделение, оценивающее по остаточной стоимости.
В теории оценки известно три основных подхода к оценке, на которых строятся конкретные методы оценки недвижимости такие методы как:
- доходный подход;
- затратный подход;
- рыночный подход.
Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества.
Эта разновидность подхода к оценке используется в настоящее время в недвижимости и является наиболее популярной, поскольку не провоцирует проблем с нахождением расчетов исходной информации и является по сути универсальным, ведь любой объект недвижимости приносит доход.
Юристы, проводящие оценку по этому методу, используют два метода – прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков.
Эти методы основаны на определении стоимости недвижимости с помощью установления текущих доходов и доходов, которые будут получены в будущем от этой собственности, а конечная цена недвижимости будет фиксирована путем соглашения между наследниками.
Основная формула доходного подхода (1.2.1):
С=
ЧД
К
(1.2.1) где С - стоимость недвижимости;
ЧД - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

15
К- норма дохода или прибыли.
Создание прогноза предстоящих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду на момент владения и на основе полученных сведений определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается согласно формуле (1.2.2)
ПВД= S* Ca
(1.2.2) где S – площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;
Са – арендная ставка за 1 кв. м.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется по формуле (1.2.3):
Соб. = Суз.+ Свс – Сиз (1.2.3) где Соб. – общая стоимость;
Суз – стоимость участка земли;
Свс – восстановительная стоимость;
Сиз – накопленный износ.
По-другому этот метод называется рыночным и применяется, в основном, к недвижимости.
Он представляет собой совокупность методов оценки конечной цены, основанных на поэтапном сравнении объекта оценки с его налогами на рынке, которые обладают информацией о стоимости сделок с ними.
Развитый рынок недвижимости стал стартовой предпосылкой для последующего применения сравнительного подхода в юридической практике.
При этом специалисты, проводящие оценку, руководствуются несколькими принципами:
- спроса и предложения, поскольку существует взаимосвязь ограниченностью предложения и потребностью в объекте недвижимости;
- замещения, гласящего, что покупатель не заплатит больше за объект недвижимости, чем установлена на рынке.
Затратный подход в оценке – основывается на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости и отталкивается из принципа замещения.
Этот способ оценки также пользуется большой популярностью в наследственных делах, связанных с недвижимостью.

16
Он основан на поэтапном определении затрат, учитывающих износ объекта недвижимости и которые необходимы для замещения объекта недвижимости, с учетом его износа.
Рыночный способ – совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

17 2
Нормативно-правовая база принятия наследства
2.1 Наследование по закону
Под процедурой вступления в наследство без завещания понимается добровольное и безусловное принятие ценностей (ст. 1152). Согласие должно быть выражено документально либо подтверждаться фактическим получением вещей, денег, имущественных прав.
Предварительно семья вправе ознакомиться со стоимостью активов и объемом долгов.
Решение должно быть взвешенным, так как изменить его впоследствии нельзя. Принуждение родных к участию в процедуре по оформлению наследства у нотариуса после смерти должника не допускается.
Согласно ст. 1111 ГК РФ наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.
Наследниками по закону могут быть граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также дети наследодателя, родившиеся после его смерти.
Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности. На сегодняшний день ГК РФ устанавливает восемь очередей наследников.
Вступить в права без документального закрепления последней воли покойного могут лишь родные. Базовые правила по праву наследования родственников содержит ст. 1116 ГК
РФ. На день открытия дела все претенденты должны быть живы. Исключение сделано только для детей наследодателя. У ребенка права возникают с момента зачатия. Процедура оформления наследования приостанавливается. Малышам, появившимся на свет живыми, выделяется равная со всеми доля.
Основной особенностью наследства по закону является очередность:
- родители, дети, супруги (ст.1142, 1148 ГК РФ). Ближайшие члены семьи призываются первыми. Одновременно с ними долю получают иждивенцы. Жена или муж теряют возможность, если к моменту гибели гражданина расторгли брак. Право наследования имущества после смерти бывшего супруга возникает у получателей алиментов (ст. 90 СК РФ).
Таковые должны совместно проживать с умершим собственником не менее 1 года;
- сестры, братья, бабушки, дедушки (ст. 1143 ГК РФ). Они могут получить собственность во вторую очередь. Претендовать на долю разрешается при наличии хотя бы одного общего родителя. Факт совместного проживания или поддержания близких отношений на распределение не влияет;
- дяди, тети (ст. 1144 ГК РФ). При отсутствии завещания на случай смерти их включают в третью очередь наследования. Для внесения в число претендентов достаточно одного кровного родственника.

18
Последующие очереди перечислены ст.1145 Кодекса. Призыв осуществляется по числу поколений. Список претендентов открывают прадеды и прабабушки. Завершают его внучатые племянники, племянницы. Последними призываются падчерицы, пасынки, отчимы, мачехи.
Оформление наследства без завещания производится в течение 6 месяцев. Период отсчитывается со дня смерти прежнего собственника. Исключение сделано для случаев признания наследодателя умершим. Начальной точкой становится дата вступления в силу судебного акта (ст. 1154 ГК РФ).
Аналогичный период установлен для лиц, призываемых в результате отстранения предшествующей очереди. Срок отсчитывают с момента возникновения такого права. Если имущество оказалось не востребовано родителями, супругом и детьми усопшего, после них возможностью могут воспользоваться другие родственники. На это отведено еще 3 месяца.
Срок вступления в права наследства без завещания после смерти можно восстановить.
Нотариус перераспределит доли, если остальные участники дадут письменное согласие. При возникновении спора придется обратиться в суд. Условием становится наличие у заявителя уважительных причин. Исчерпывающего перечня таких обстоятельств не установлено.
Вескими считаются следующие аргументы:
- отсутствие информации о кончине родственника, а также объективная невозможность ее получения. Срок наследования по закону супругам, родителям, взрослым детям не восстанавливают, если пропуск стал следствием прекращения общения. Личная неприязнь не признается уважительной причиной;
- отсутствие у недееспособного гражданина возможности реализовать свои права на оформление наследства по закону у нотариуса. На это обстоятельство могут ссылаться дети до 18 лет и опекаемые совершеннолетние граждане;
- длительная болезнь, сопряженная с нахождением в медицинской организации;
- введение человека в заблуждение, обман, угрозы, насилие, приведшие к нарушению порядка.
Если речь идет о недвижимости, заявительный порядок обязателен. Операции с такими объектами подлежат государственной регистрации. Нотариально документы придется оформить при наличии транспорта, именных ценных бумаг, банковских вкладов, остатков на инвестиционных счетах. Воспользоваться ими члены семьи смогут лишь после получения свидетельства.
Порядок сводится к следующему:
- определение уполномоченного должностного лица. Оформление наследства без завещания производится по месту жительства покойного (ст. 1115 ГК РФ). В крупных городах вводится деление по микрорайонам, округам, кварталам. При отсутствии информации об