Файл: Определение стоимости наследуемого имущества.pdf

25
При удостоверении наследственного договора нотариус обязан осуществлять видеофиксацию процедуры заключения наследственного договора, если стороны наследственного договора не заявили возражение против этого.
8. Наследодатель вправе заключить один или несколько наследственных договоров с одним или несколькими лицами, которые могут призываться к наследованию.
Если одно имущество наследодателя явилось предметом нескольких наследственных договоров, заключенных с разными лицами, в случае принятия ими наследства подлежит применению тот наследственный договор, который был заключен ранее.
9. Изменение или расторжение наследственного договора допускается только при жизни сторон этого договора по соглашению его сторон или на основании решения суда в связи с существенным изменением обстоятельств, в том числе в связи с выявившейся возможностью призвания к наследованию лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве.
10. Наследодатель вправе совершить в любое время односторонний отказ от наследственного договора путем уведомления всех сторон наследственного договора о таком отказе. Уведомление об отказе наследодателя от наследственного договора подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус, удостоверивший уведомление об отказе наследодателя от наследственного договора, обязан в порядке, предусмотренном законодательством о нотариате и нотариальной деятельности, в течение трех рабочих дней направить копию этого уведомления другим сторонам наследственного договора.
Наследодатель, отказавшийся от наследственного договора, обязан возместить другим сторонам наследственного договора убытки, которые возникли у них в связи с исполнением наследственного договора к моменту получения копии уведомления об отказе наследодателя от наследственного договора.
Другие стороны наследственного договора вправе совершить односторонний отказ от наследственного договора в порядке, предусмотренном законом или наследственным договором.
11. Наследственный договор может быть оспорен при жизни наследодателя по иску стороны наследственного договора, а после открытия наследства по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим наследственным договором.
12. После заключения наследственного договора наследодатель вправе совершать любые сделки в отношении принадлежащего ему имущества и иным образом распоряжаться принадлежащим ему имуществом своей волей и в своем интересе, даже если такое распоряжение лишит лицо, которое может быть призвано к наследованию, прав на имущество наследодателя. Соглашение об ином ничтожно.

26 3
Определение стоимости объекта недвижимости по адресу:
Приморский край, Шкотовский район, пгт. Смоляниново, ул.
Садовая, д. 35 3.1
Описание объекта оценки
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Жилой дом площадью 26,8 кв. м с двумя земельными участками общей площадью 3000 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, Шкотовский район, посёлок городского типа
Смоляниново, ул. Садовая, д. 35.
Таблица 1. Общая информация об объекте недвижимости.
Улица, проспект и т. д. ул. Садовая имеет грунтовое покрытие
Локальное местоположение
В глубине жилой застройки
Преобладающая застройка микрорайона
Жилая
Транспортная доступность
Хорошая.
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)
Хорошая. Межрайонные автобусные маршруты, такси
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее
1 км)
В шаговой доступности расположены: д/сад, с/школа, школа-интернат, аптеки, продовольственные и промтоварные магазины и т.д.
Социальная инфраструктура района расположения объект оценки характеризуется как среднеразвитая.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры
Хорошая
Экологическая обстановка района
Благоприятная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона
Отсутствуют
Состояние прилегающей территории
Хорошее
Дополнительная существенная информация
Отсутствует
Вывод:
Положительные факторы расположения объекта оценки: д/сад, с/школа, школа- интернат, аптеки, продовольственные и промтоварные магазины и т.д.
Отрицательные факторы расположения объекта оценки: не выявлены.

27 3.2 Рыночный подход
Таблица 1.
Элементы сравнения
Един ицы измер ения
Объект оценки
Объекты - аналоги
1 2
3
Смоляниново, ул. Садовая, д. 35
Смоляниново Пушкинская,
60
Садовая, 87
Цена предложения руб.
1 400 000 1 600 000 1 550 000
Общая площадь м
2 26,8 37,0 43,8 45,0
Цена предложения за
1 кв. м руб./
м
2 37 838 36 530 34 444
Корректировки
Расчёт
Передаваемые права
Собственност ь
Собственност ь
Собственност ь
Собственно сть
Корректировка
%
0 0
0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 37 838 36 530 34 444
Условия финансирования
Единовремен ный расчёт
Единовремен ный расчёт
Единовремен ный расчёт
Единовреме нный расчёт
Корректировка
%
0,0 0,0 0,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 37 838 36 530 34 444
Условия продажи
Частное лицо Агентство
Агентство
Частное лицо
Корректировка
%
-1,5
-1,5 0,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 37 270 35 982 34 444
Факт сделки
(торг)
Не предусмотрен
Предусмотрен Предусмотрен Предусмотре н
Корректировка
%
-2,0
-2,0
-2,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 36 525 35 262 33 755
Дата продажи
25.07.2021 21.07.2021 16.07.2021 17.04.2021
Корректировка
%
0,0 0,0 0,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 36 525 35 262 33 755
Имущественные права на земельный участок собственность собственность собственность Собственнос ть + аренда
Корректировка
%
0,0 0,0 0,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 36 525 35 262 33 755

28
Стадия строительства окружающей застройки
Строительств о завершено
Строительств о завершено
Строительств о завершено
Строительст во завершено
Корректировка
%
0,0 0,0 0,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 36 525 35 262 33 755
Местоположени е
Смоляниново Смоляниново Смоляниново Смолянинов о
Корректировка
%
0,0 0,0 0,0 0,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 36 525 35 262 33 755
Материал стен
Шлакобетонн ые, блочные брус брус брус
Корректировка
%
9,0 9,0 9,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 39 812 38 436 36 793
Площадь улучшений
26,8 37 43,8 45
Корректировка
%
1,6 2,4 2,5
Скорректирован ная цена руб./
м
2 40 449 39 358 37 713
Обеспеченность земельным участком
3000 1500 1700 1605
Корректировка
%
5,0 5,0 5,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 42 471 41 326 39 599
Наличие коммуникаций
Электричеств о, водоснабжени е - скважина, отопление - твердотоплив ное, без услуг отопление - твердотоплив ное, водоснабжени е - скважина, без услуг отопление - твердотоплив ное, водоснабжени е - колонка, без услуг отопление - твердотопли вное, водоснабжен ие - колонка, без услуг
Корректировка
%
0,0 0,0 0,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 42 471 41 326 39 599
Развитость инфраструктуры
Среднеразвит ая
Среднеразвит ая
Среднеразвит ая
Среднеразви тая
Корректировка
%
0,0 0,0 0,0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 42 471 41 326 39 599
Особенности локального местоположения ровный ровный ровный ровный
Корректировка
%
0,0 0,0 0,0

29
Скорректирован ная цена руб./
м
2 42 471 41 326 39 599
Тип и состояние внутренней отделки простая отделка, хорошее состояние простая отделка, хорошее состояние простая отделка, хорошее состояние простая отделка, хорошее состояние
Корректировка
%
0 0
0
Скорректирован ная цена руб./
м
2 42471 41326 39599
Выводы:
Общая чистая коррекция руб./
м
2 4633,00 4796,00 5155,00 валовый доход от цены продажи
%
12,24 13,13 14,97
Общая валовая коррекция руб./
м
2 7259,00 7332,00 6533,00 валовый доход от цены продажи
%
19,18 20,07 18,97
Доля обратно пропорциональн ой- общей валовой коррекции
3,04 2,90 3,07
Весовой коэффициент
0,337 0,322 0,341
Весовая доля
14 313 13 307 13 503
Цена за 1 кв. м
41 123 рублей
Стоимость
1 102 096 рублей
Вывод:
Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки составляет:
1 102 096 (один миллион сто две тысячи девяносто шесть) рублей.
В том числе стоимость земельного участка, площадью 1500 кв. м – 407 000 (четыреста семь тысяч) рублей.
3.3
Затратный подход
Конструктивный элемент
Характеристика
Удельный вес
Износ
Фундамент
Бетон
4 1%
Стены и перегородки шлакобетон
23 5%
Перекрытия
Деревянные, отеплённые
6 0%
Крыша
Металлочерепица
9 10% полы дощатые
9 15% проемы
Деревянные, одностворчатые
9 0%

30
Отделочные работы
Стены отштукатурены, полы выкрашены
22 3%
Внутренние работы
Вентиляция, электричество, отопление твердотопливное
8 0%
Прочие работы
-
-
-
Итого
100%
44%
Удельный показатель с учётом физического износа – 1,44%
Восстановленная стоимость
Наименование показатель
Назначение
Жилой дом
Эксплуатация
В настоящее время
Номер сборника
26
Номер таблицы
5
Объём
67 м
3
Коэффициент восстановленной стоимости
25
Удельный вес
1
Климатический коэффициент
0,14
Территориальная поправка
0,27
Индексы для перевода
1,18; 1,87; 1,56; 3,29; 8,49; 10,12; 1,85; 12,86
Восстановленная стоимость
1 465 722 р
Физический износ
44%
Стоимость здания
820 804,32
Определение восстановленной стоимости
Наименование
Показатель
Восстановленная стоимость
1 465 722
Стоимость земельного участка
293 144
Прибыль девелопера
439 716
Стоимость здания и участка
2 198 582 3.4
Доходный подход
Характеристика
Расчёт
Площадь объекта
26,8
Арендная ставка
298р/м
2
Валовый доход
96 000
% недосбора
10%
Эффективный валовый доход
86 400
Ндфл
11 232
Расходы на заработную плату
2592
Налог на заработную плату
1088
Чод
71 488
Ставка капитализации
25%
Рыночная стоимость
285 952

31 3.5
Согласование результатов
Подход
Стоимость
Весовой коэффициент
Стоим с учетом весового коэффициента
Рыночная стоимость доходный
285 952 1
285 952 6 523 684 затратный
1 465 722 2
2 931 444 рыночный
1 102 096 3
3 306 288
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.
Поскольку в своих расчётах оценщик исключил один из трёх существующих подходов к оценке (доходный), весовые доли распределены между значениями затратного и сравнительного подходов.
Затратный подход опирается на стоимость активов, откорректированную в соответствии с условиями нового строительства (замещения) на момент оценки.
Сравнительный подход является единственным подходом, учитывающим рыночную стоимость оцениваемого имущества по сделкам продаж аналогичной недвижимости.
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки оцениваемого объекта можно сделать следующие выводы:
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателя.
Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

32
Заключение
При выполнении данной курсовой работы, была определена стоимость объекта недвижимости. Передо мной стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость наследуемого объекта недвижимости.
Как следует из положений стандартов, все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости. При этом любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
В ходе курсовой работы были рассмотрены субъекты и объекты оценочной деятельности, были выведены основные принципы, подходы и методы оценки недвижимости, и приведен конкретный пример наследуемого объекта недвижимости.
В курсовой работе была достигнута цель, которая была поставлена. Выполнены задачи курсовой работы, а именно:
- осуществлены сбор и обработка необходимой и достаточной информации об оценке и объектах наследуемого имущества;
- проанализированы правовые и организационные аспекты объектов наследуемого имущества;
- осуществлён поиск, анализ и оценка информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач;
- изучены принципы наследования имущества;
- определены субъекты и объекты наследуемого имущества.

33
Список использованных источников
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136 - ФЗ (с изменениями, внесенными 30 июня 2003 г., 29 июня 2004 г., 3 октября 2004 г., 21 декабря 2004 г., 29 декабря 2004 г., 29 декабря 2004 г., 7 марта 2005 г., 21 июля 2005 г.) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 1368.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: федеральный закон РФ от
30 ноября 2006 г. № 51 - ФЗ (с последними изменениями, внесенными ФЗ от 02 июля 2005 г.
№ 83 - ФЗ) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: федеральный закон РФ от
26 января 2004 г. № 14 - ФЗ (с последними изменениями, внесенными ФЗ от 21 марта 2005 г.
№ 22 - ФЗ) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 1783.
4. «Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519.
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: федеральный закон РФ от 30.12.2001 г. № 195 - ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - № 1(ч.1). - Ст. 1.
6. Щепотьев А.В., Кандауров Д.В. Комментарий к Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации. М., 2012. Джек Фридман, Николас Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости//М.: Изд-во Дело, 2001.
7. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: Изд. СпбГТУ, 2013.
8. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие.
– М.: Русская Деловая Литература, 2013.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон РФ от 29.12.2004 г.
№ 188 - ФЗ // СЗ РФ. - 2005. - № 1(ч.1). - Ст. 1418.
10. Административное право: учебник / Под общ. ред. Атаманчука Г.В. - М.: РАГС. -
2003. - 392 с.
11. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 8. - С.104 – 116.
12. Грось Л.А., Ким В.Д. Проблемы правового регулирования управления публичной собственностью (анализ правовых актов Российской Федерации и Хабаровского края) //
Юрист. - 2005. - № 11. - С. 15 - 21.
13. Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. - М.: Феникс, 2013.
- 382 с.
14. Асаул А.Н., Старинский В. Н., Старовойтов М. К. Оценка объектов недвижимости
- СПГАСУ: 2012. - 472 с.