Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 223
Скачиваний: 2
большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.
С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.
Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политикоправовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.
Оценка имущества - это определение стоимости.
Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.
Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. Цели оценки недвижимости могут быть следующими:
1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;
2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;
3. Залог, раздел, наследственное дарение;4. Страхование;5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;6. Инвестиционное проектирование;7. Ликвидация, утилизация.К объектам оценки относятся:• отдельные материальные объекты (вещи);• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;• права требования, обязательства (долги);• работы, услуги, информация;• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [ , с. 25]К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:• постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;• постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;• Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.Задачами курсовой работы являются:• определение проблемы по оцениваемому объекту;• изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
• сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.1. Постановка задачи оценки.Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:- идентифицируется и описывается объект оценки;- устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;- указывается дата оценки;- описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);- определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;- отражаются другие условия проведения оценки.В процессе выполнения курсовой работы необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости.Таким образом объектом оценки является здание, расположенное в Центральном районе на ул. Терешковой. Функциональное назначение объекта -торговое здание, в котором расположен супермаркет. Здание является отдельной одноэтажным зданием, площадью - 100 кв.м., одноэтажное, без какого - либо оборудования. Оцениваемое здание в хорошем состоянии и находится на главной дороге, рядом с остановкой общественного транспорта, с которой можно уехать в любой район города.Описывается земельный участок, на котором расположено здание небольшой, заасфальтирован на 10%, с низкой несущей способностью грунтов.Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником является Степанов Игорь Александрович, проживающий по адресу г. Тольятти, ул. Комсомольская, 128 (правоустанавливающий документ - свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество).Дата оценки 01.12.2013г.Цель оценки: определить стоимость здания различными подходами к оценке недвижимости и свести стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости.
2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа. Вариант использования земли уже является наилучшим.При анализе ЛНЭИ здания изучается соответствие варианта использования необходимым критериям:- законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;- физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;- экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;- максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.Оцениваемый объект, согласно варианту, имеет площадь 100 кв.м, местоположение его центральное, здание имеет 2 помещения, поэтому он больше всего подходит для открытия супермаркета, так как это является очень прибыльным делом разрешенным законодательством. Ставка арендной платы за месяц - 1000 руб/кв.м.3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости.Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.3. 1. Использование затратного подхода.Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула: СЗП = СЗ + СНС - ИН, где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;СЗ - стоимость земельного участка, тыс. р.;