Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 62
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Таким образом, стоимость нового строительства за 1 м2 составляет 19,185 тыс. р./м2.
Стоимость нового строительства здания составляет:
Снс=19,185*100=1918,500 тыс.р.
Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула
ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) х (1 - ИФУНК/100) х (1 - ИВН/100),
где ИФИЗ - физический износ здания, %;
ИФУНК - функциональный износ здания, %;
ИВН - внешний износ здания, %.
Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера в курсовой работе необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий.
Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме табл. 3.4.
Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий, в которых также приведен ряд конкретных примеров.
Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.
Делается вывод о состоянии здания:
хорошее - если физический износ определен в размере до 20 %; удовлетворительное - если физический износ определен в размере от 20 до 40 %.
Функциональный износ здания оценивается студентом самостоятельно в интервале от 1 до 5 %. При этом на основе изучения специальной литературы необходимо объяснить оцененную величину с описанием конкретных признаков функционального износа.
Внешний износ оценивается аналогично функциональному в интервале от 1 до 10 %.
Таблица 3.4- Расчет физического износа здания
| № | Конструктивные элементы здания | Количеств енная оценка износа | Износ конструктивного элемента, % | Итого износ, % |
| адм.** | ||||
| 1 | Фундаменты | 4 | 25% | |
| 2 | Стены | 23 | 35% | |
| 3 | Перекрытия | 18 | - | |
| 4 | Кровля | 12 | - | |
| 5 | Полы | 7 | - | |
| 6 | Проемы | 10 | - | |
| 7 | Отделочные работы | 8 | - | |
| 8 | Инженерное оборудование | 16 | - | |
| 9 | Прочие работы | 2 | - | |
| | Итого | 100 | - | 9,05% |
Вывод: состояние здания хорошее. Физический износ - 10%, функциональный и внешний - по 1%.
Величина накопленного износа составляет: ИН=1-(1-9,05/100)*(1-4/100)*(1-3/100)=0,1531.
Снс с учетом износа=1918,500 -(1918,500 *0,1531)=1624,78 тыс.р.
Подводя итоги, можно рассчитать стоимость объекта с использованием затратного подхода.
СЗП = СЗ + СНС - ИН СЗП=178,320+1918,5-293,72=1803,1 тыс.р.
3.2. Использование сравнительного подхода.
Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.
Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в табл. 3.5
Таблица 3.5- Данные о продажах коммерческой недвижимости
| Аналоги | Площадь*, м2 | Местоположение | Транспортная доступность | Состояние |
| А1 | + 15 % | с/о | гл. | Хорошее |
| А2 | - 25 % | с/о | гл. | Удов |
| А3 | + 80 % | с/о | втр. | Хорошее |
| А4 | - 35 % | отд. | втр. | Хорошее |
| А5 | + 40 % | отд. | гл. | Удов |
| А6 | + 30 % | отд. | гл. | Хорошее |
| А7 | + 100 % | цен. | гл. | Хорошее |
| А8 | - 50 % | цен. | гл. | Удовл |
| А9 | - 10 % | цен. | втр. | Хорошее |
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе -относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проведены в табл. 3.6.
Таблица 3.6- Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
| Объекты сравнения | | Местоположение | Состояние | Транспортная доступность | Стоимость оборудования, тыс. р. | Цена продажи, тыс. р. | Цкх, тыс. р. | Поправки в долях | Скорректированная цена, тыс. р. | ||||
| оборудование | площадь | по местоположению | по состоянию | по транспортной доступности | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | |
| Объ ект оце нки | 100 | Цен | хор | гл | 0 | - | - | - | - | - | - | - | |
| А1 | 115 | с/о | хор | гл | 2 | 1382 | 1380 | 1200 | 0,9 | 1 | 1 | 1080 | |
| А6 | 200 | отд | хор | гл | 7 | 1342 | 1335 | 1026,9 | 0,75 | 1 | 1 | 770,2 | |
| А7 | 130 | цен | хор | гл | 3 | 2658 | 2655 | 1327,5 | 1 | 1 | 1 | 1327,5 | |
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
• 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
• 10 % между центром и районом средней отдаленности.
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
• поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
• подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
• при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Вывод: чтобы вывести стоимость объекта нужно сделать анализ по вышеперечисленным показателям, как и в первом подходе.
1. Среднее арифметическое значение - 1059,2 тыс.р;
2. модельное значение - 1327,5 тыс.р;
3. медианное значение - 1080,0 тыс.р;
4. самый похожий на оцениваемый объект аналог - 1327,5 тыс.р.
То есть, стоимость объекта с использованием сравнительного подхода
составляет ССП= 1198,55 тыс.р.
3.3. Использование доходного подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле СДП = ЧОД / ККАП, где СДП - стоимость объекта недвижимости,