Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 64
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СНС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
ИН - накопленный зданием износ, тыс. р.
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1.
Таблица 3.1 - Данные о продажах земельных участков
| Характеристики | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 |
| Цена продажи, тыс. р. | 1650 | 4500 | 6020 | 4200 | 4375 | 2025 |
| Размер, м2 | 1000 | 5000 | 4300 | 2800 | 3500 | 1500 |
| Права собственности | Частная | Сервитут | Государственная | Сервитут | Государственная | Частная |
| Условия финансирования | Типичные | Кредит | Типичные | Типичные | Типичные | Кредит |
| Условия продажи | Срочная продажа | Срочная продажа | Типичные | Особые 1* | Типичные | Особые 2** |
| Дата продажи | 3 мес. назад | 9 мес. назад | Наст. время | 6 мес. назад | 3 мес. назад | 6 мес. назад |
| Местоположение | цен. | отд. | с/о | цен. | отд. | с/о |
| Асфальтобетонное покрытие | До 10 % | До 30 % | До 50 % | До 30 % | До 50 % | До 10 % |
| Несущая способность грунтов | низк. | выс. | сред. | сред. | низк. | выс. |
После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются.
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.
Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.
Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.
При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.
Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты. Расчет скорректированных цен земельных участков приведен в табл. 3.2.
Таблица 3.2- Расчет скорректированных цен земельных участков
| Элементы сравнения | Об. оцен | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 |
| Цена продажи объекта,тыс. р. | | 1650 | 4500 | 6020 | 4200 | 4375 | 2025 |
| Размер, м2 | | 1000 | 5000 | 4300 | 2800 | 3500 | 1500 |
| Цена единицы сравнения, р./м2 | | 1,650 | 0,900 | 1,400 | 1,500 | 1,250 | 1,350 |
| Оцениваемые права собственности: | | част | серв | гос | серв | гос | част |
| - процент отличия | | - | 12% | 10% | 12% | 10% | - |
| - корректировка, р. | | - | 0,108 | 0,140 | 0,180 | 0,125 | - |
| - скорректированная цена, р. | | 1,650 | 0,792 | 1,260 | 1,320 | 1,125 | 1,350 |
| Условия финансирования: | | тип | кред | тип | тип | тип | кред |
| - процент отличия | | - | 15% | - | - | - | 15% |
| - корректировка, р. | | - | 0,119 | - | - | - | 0,203 |
| - скорректированная цена, р. | | 1,650 | 0,911 | 1,260 | 1,320 | 1,125 | 1,553 |
| Условия продажи: | | сроч | сроч | тип | ос* | тип | ос** |
| - процент отличия | | 10% | 10% | - | 8% | - | 7% |
| - корректировка, р. | | 0,165 | 0,0911 | - | 0,106 | - | 0,109 |
| - скорректированная цена, р. | | 1,485 | 0,820 | 1,260 | 1,214 | 1,125 | 1,662 |
| Дата продажи: | | 3 мес | 9 мес | наст | 6 мес | 3мес | 6 мес |
| - процент отличия | | 2 % | 8% | - | 4% | 2% | 4% |
| - корректировка, р. | | 0,030 | 0,067 | - | 0,049 | 0,023 | 0,066 |
| - скорректированная цена, р. | | 1,515 | 0,877 | 1,260 | 1,263 | 1,1480 | 1,7280 |
| Местоположение: | Цен. | цен | отд | с/о | цен | отд | с/о |
| - процент отличия | | - | 30% | 20% | - | 30% | 20% |
| - корректировка, р. | | - | 0,276 | 0,252 | - | 0,344 | 0,346 |
| - скорректированная цена, р. | | 1,512 | 1,153 | 1,512 | 1,263 | 1,492 | 2,074 |
| Асфальтобетонное покрытие: | До 10% | До 10% | До 30% | До 50% | До 30% | До 50% | До 10% |
| - процент отличия | | - | 2% | 5% | 2% | 5% | - |
| - корректировка, р. | | - | 0,023 | 0,076 | 0,025 | 0,075 | - |
| Несущая способность грунтов: | низк | низк | выс | сред | сред | низк | выс |
| - процент отличия | | - | 7% | 3% | 3% | - | 7% |
| - корректировка, р. | | - | 0,079 | 0,043 | 0,037 | - | 0,145 |
| - скорректированная цена, р. | | 1,515 | 1,209 | 1,479 | 1,275 | 1,417 | 2,219 |
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:
• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15 %;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. - 10 %, цен. и отд. - 30 %;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;
• разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта принимаем в результате анализа четырех показателей:
1. среднего арифметического значения скорректированных цен;
2. модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;
3. медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя -при четном количестве значений;
4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.
Таким образом, можно выделить 3 похожих аналога:
- А1 - 1,515 тыс.р/м2;
- А3 - 1,479 тыс.р/ м2;
- А6 - 1,417 тыс.р/ м2.
Чтобы вывести стоимость земельного участка, нужно сделать анализ по вышеперечисленным показателям.
1. Среднее арифметическое значение - 1,470 тыс.р/ м2;
2. модельное значение - 1,479 тыс.р/ м2;
3. медианное значение - 1,479 тыс.р/ м2;
4. самый похожий на оцениваемый объект аналог - 1,515 тыс.р/ м2.
То есть, стоимость 1 м2 за земельный участок составляет 1,486 тыс.р/ м2.
Стоимость всего земельного участка:
СЗ=120*1,486=178,320 тыс.р.
Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.
В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м2 необходимо выполнить по форме табл. 3.3.
При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:
• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы - 25 % от прямых затрат;
• прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат;
• оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;
• налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
• прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.
Таблица 3.3- Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м2
| № | Наименование | Затраты, тыс. р. на 1 м2, по типам зданий |
| торговое здание | ||
| 1 | Прямые затраты | |
| 1. 1 | СМР: | |
| | - материалы | 3,10 |
| | - заработная плата | 1,085 |
| | - эксплуатационные расходы | 0,45 |
| | - прочие | 0,20 |
| | Итого прямые затраты | 4,835 |
| 1. 2 | Накладные расходы | 1,209 |
| 1. 3 | Прибыль подрядчика | 0,725 |
| | Итого цена подрядчика | 6,769 |
| 2 | Косвенные затраты: | |
| | - оплата услуг проектно-сметных организаций | 0,242 |
| | - маркетинговые, рекламные, страховые расходы | 0,406 |
| | - затраты на покупку энергетических мощностей | 0,677 |
| | - налоги | 1,457 |
| | Итого затраты инвестора | 9,551 |
| 3 | Прибыль инвестора | 2,865 |
| | Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости | 19,185 |