Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 63
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;
ЧОД -чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;
ККАП - коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.7.
Таблица 3.7 - Отчет о доходах и расходах
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).
Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.8.
Таблица 3.8 - Расчет коэффициента капитализации
Вывод: можно вывести стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках доходного подхода.
СДП = 701215,9/0,28=1963,40 тыс.р.
4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
• проверку полученных данных о величине стоимости;
• анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных
полнотой и достоверностью использованной информации;
• выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
- метод математического взвешивания;
- метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
> p="" подходов:
- назначению оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
> p="" подходов.
> p="" оценки.
> p="" подходах.
> p="" подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.
При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты.
Таблица 3.9 - Стоимости объекта недвижимости полученные при использование трех подходов оценки
На основании всех имеющихся данных, мы произвели следующую оценку факторов, которые влияющих на вес значения каждого подхода.
Таблица 4.0 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
После согласования результатов мы получили рыночную стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 1608930 рублей.
Заключение
При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
ЧОД -чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;
ККАП - коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.
Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 3.7.
Таблица 3.7 - Отчет о доходах и расходах
| Показатели | Сумма, р. | Порядок расчета |
| ПВД | 1200000 | |
| Убытки | 120000 | 5-10 % от ПВД, объяснить |
| ЭВД | 1080000 | |
| ОР: | | |
| - налог на землю | 36000 | 12 р./м2 площади земли/квартал для цен., 7 - с/о, 2 - отд. |
| - налог на имущество | 32495,6 | 2 % в год от СНС с учетом износа |
| - коммунальные расходы | 48000 | 10 р./м2/мес. для производственных и складских зданий, 40 р./м /мес. для остальных |
| - расходы на управление | 162000 | 5 % от ЭВД для производственных и складских зданий, 15 % - для остальных |
| - страхование | 1918,5 | 0,1 % от СНС в год |
| - обеспечение безопасности | 180000 | 15 % от ПВД |
| Резервы | 38370 | 2 % от СНС в год |
| ЧОД | 701215,9 | |
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно, объяснения приводятся в работе).
Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.8.
Таблица 3.8 - Расчет коэффициента капитализации
| Составляющие ККАП | Значение*, % |
| Безрисковая ставка | 8 |
| Риск низкой ликвидности | 4 |
| Риск вложения в недвижимость | 5 |
| Риск инвестиционного менеджмента | 6 |
| Норма возврата капитала | 5 |
| Итого Ккап | 28% |
Вывод: можно вывести стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках доходного подхода.
СДП = 701215,9/0,28=1963,40 тыс.р.
4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
• проверку полученных данных о величине стоимости;
• анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных
полнотой и достоверностью использованной информации;
• выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
- метод математического взвешивания;
- метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
> p="" подходов:
- назначению оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
> p="" подходов.
> p="" оценки.
> p="" подходах.
> p="" подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.
При проведении оценки и применении трех подходов к оценке были получены следующие результаты.
Таблица 3.9 - Стоимости объекта недвижимости полученные при использование трех подходов оценки
| Подходы к оценке недвижимости | Стоимость, тыс. р. |
| Затратный | 1803,10 |
| Сравнительный | 1198,55 |
| Доходный | 1963,40 |
| Рыночная стоимость | 1305,26 |
На основании всех имеющихся данных, мы произвели следующую оценку факторов, которые влияющих на вес значения каждого подхода.
Таблица 4.0 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
| № п/п | Критерий согласования | Затратный подход | Сравнительный подход | |
| 1. | Степень соответствия каждого из примененных подходов: | | | |
| 1.1 | назначению оценки | 2 | 10 | 8 |
| 1.2 | цели оценки | 4 | 10 | 8 |
| 1.3 | функциональному назначению объекта оценки | 8 | 10 | 8 |
| 1.4 | Оцениваемым правам | 8 | 8 | 8 |
| 2. | Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов | 8 | 8 | 8 |
| № п/п | Критерий согласования | Затратный подход | С равнительный подход | й ыд но 5 Иод хо о ох п |
| 3. | Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объекта оценки | 6 | 10 | 6 |
| 4. | Какова надежность расчетов и процедур анализа, проводимых в используемых подходах | 6 | 8 | 6 |
| 5. | Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов | 8 | 8 | 8 |
| Ранг, баллы | 50 | 72 | 60 | |
| Коэффициент весомости каждого из подходов, отн. ед. | 0,270 | 0,405 | 0,325 | |
| Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб. | 1803100 | 1198550 | 1693400 | |
| Согласованная рыночная стоимость, руб. | 1803100*0,270+1198550*0,405 +1963400*0,325= 1608930 | |||
После согласования результатов мы получили рыночную стоимость объекта недвижимости на дату проведения оценки 1608930 рублей.
Заключение
При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.