Файл: Теоретические основы ипотечного кредитования Роль, понятие и виды ипотечного кредитования.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 02.12.2023
Просмотров: 68
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
строительство вышеуказанных объектов; приобретение земельного участка.
6. Военная ипотека - Приобретение готового жилья - предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости.
7. Военная ипотека - Приобретение строящегося жилья - Предоставляется на приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости (новостройка).
8. Акция на новостройки - предоставляет кредит на приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке у компании-продавца
Кроме самих условий для получения ипотечного кредита в ПАО «Сбербанка России» в рамках каждой программы есть дополнительные требования, кроме того необходимо получить одобрение кредитного комитета в самом банке с учетом рискованности потенциального заемщика.
Кроме того, банку необходимо на основании структуры кредитного портфеля на каждую отчетную дату, соответственно, и о величине резервов, которые необходимо делать резервы исходя из категорий:
I (высшая) категория (стандартные ссуды) - отсутствие кредитного риска (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде равна нулю);
II категория (нестандартные ссуды) - умеренный кредитный риск (вероятность финансовых потерь обусловливает обесценение займа в размере от 1% до 20%);
III категория (сомнительные ссуды) - значительный кредитный риск (обесценение в размере от 21% до 50%);
IV категория (проблемные ссуды) - высокий кредитный риск (обесценение от 51% до 100%);
V (низшая) категория (безнадежные ссуды) - отсутствует вероятность возврата кредита в силу неспособности или отказа заемщика выполнять обязательства по ссуде, что обусловливает полное (в размере 100%) ее обесценение.
Величина создаваемых резервов зависит от качества ссуд, которые делятся на пять категорий в соответствии с нормативными актами ЦБ РФ.
1. ссуды первой категории качества банк создает 0% резервов;
2 второй — до 20% от суммы основного долга,
3. третьей — от 21% до 50%,
4. четвертой — от 51% до 100%,
5. пятой (безнадежные ссуды) — все 100%.
Банк классифицирует ссуды и относит их в ту или иную категорию качества, исходя из оценки риска.
В целом у ПАО «Сбербанк» достаточно большой ассортимент ипотечного кредитования, который дает возможность практически каждому потенциальному заемщику найти для него оптимальный ипотечный кредит.
Ипотечное кредитование остается одним из приоритетным продуктов для Сбербанка.
Высокому темпу роста способствовали:
1. Расширение продуктовой линейки;
2. Новый более усовершенствованный процесс работы как с риэлторами, так и застройщиками;
3. Возможность подачи ипотечных заявок дистанционно через web-систему «Партнер онлайн» по всей России, и новый упрощенный процесс подачи заявок клиентами.
По продукту «Жилищный кредит по двум документам» клиентам достаточно предоставить два документа – паспорт РФ и второй документ.
Кроме того, ипотечному кредитованию способствуют достаточно низкие процентные ставки, а также желание у населения приобрести свое собственное жилье. Структура кредитования для физических лиц представлена в таблице 2.
Таблица 2 — Структура кредитного портфеля физических лиц за период 2019-2022 гг (сентябрь 2020)
Исходя из приведенной информации на отчетные даты видно, что объемы ипотечного кредитования достаточно значительно увеличились.
Анализ динамики объемов ипотечных кредитов представлен в таблице 3.
Таблица 3 — Анализ динамики кредитов для физических лиц за 2018-сентябрь 2022 г.
Так стоит отметить, что у всей совокупности разных видов ипотечного кредитования у «Сбербанка России» устойчивая тенденция к увеличению. Так, только за 9 месяцев 2022 г. относительно 2021 г. задолженность увеличилась на 7,81%, а вот за 2021 г. относительно 2020 г. прирост составил 10%, в то время как 2020 г. относительно 2019 г. составил 13,38%. В итоге за исследуемый период объем задолженности населения перед банком в данном сегменте кредитования увеличился на 34,46%.
С целью выявления тенденций в ипотечном кредитовании необходимо провести структурный анализ, который представлен на рис.10
Рисунок 10 — Структура кредитов для физических лиц за 2019-сентябрь 2022 г.
По структуре ипотечное кредитование увеличилось в портфеле кредитования для физических лиц с 44,23% до 59,46%, что было связано с действующими программами и уменьшением процентных ставок по ним. Так, еще в 2020 г. процентная ставка по ипотечному кредиту составляла 13%, а в 2021 г. достигла 9,5%.
Кроме того, росту ипотечного кредитования способствует и введение передовых IT-технологий.
В результате можно прийти к выводу, что высокая дифференциация ипотечных кредитов, а также уменьшение кредитных ставок, в итоге привели к росту спроса на данный банковский продукт.
Кроме того, у банка есть возможность предоставлять ипотечные кредиты благодаря увеличившимся вкладам от физических лиц, так и юридических лиц, что также связано с широким выбором банковских продуктов.
Целью управления кредитными рисками является определение и обеспечение такого уровня риска, необходимого для обеспечения устойчивого развития Группы, определенный стратегией развития банковской Группы и макроэкономическими параметрами.
Чем выше кредитные риски, тем меньше банк выдает кредитов. Риск он определяет согласно рейтингу потенциального заемщика, а также внутреннего распоряжения, которое действует для всех филиалов.
Практика применения резервов по кредитам – это мероприятия банка по кредитам уже состоявшимся и которые уже не вернуться скорее всего, если владелец кредита относится к V категории. Еще одним методом покрытия писков и возможных убытков является страхование кредитов.
Операции по предоставлению кредитов характеризуются высоким риском невозврата кредитов, что вызывает потребность в разработке системы управления кредитными рисками. Этот вопрос особенно актуален в условиях экономической нестабильности.
Данная система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения кредита (оценка кредитоспособности заемщика, прибыльности операции, под которую выдается кредит, получение ликвидного залога и т. д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К одним из них можно отнести заключение договоров страхования.
Еще совсем недавно страховщики страховали практически любые выданные банками кредиты, независимо от их целевого назначения, обеспечения, платежеспособности заемщика. Оценка страховщиками степени возврата кредита, репутации заемщиков, эффективности кредитуемых мероприятий была несовершенной, если вообще проводилась. Страховщики принимали под свою ответственность кредиты в таких размерах, которые заведомо превышали их возможности выплачивать страховое возмещение за счет страховых резервов и капитала, а договоры страхования практически не перестраховывались. Банки не уделяли должного внимания проверке кредитоспособности заемщиков, считая, что все убытки возместят страховщики. Как оказалось, они не особенно задумывались ни о способности, ни о готовности страховщиков выполнять принятые на себя обязательства. Юридические службы банков не всегда были готовы и способны разбираться в хитросплетениях договоров страхования, позволяя заключать их на таких условиях, которые давали страховщикам законную возможность отказывать в страховых выплатах.
Чтобы не нести затрат по уплате страховых взносов, страховщики переложили на самих заемщиков обязанность заключать договоры страхования и выступать в нем страхователем, вследствие чего родился совсем уж оригинальный вариант — страхование ответственности заемщиков за непогашение кредитов.
Многие люди не понимают, зачем она нужна, и, тем не менее, под нажимом сотрудника банка, ставят галочку напротив пункта «согласен». Страхование кредита – это не что иное, как мера безопасности банка по защите своих интересов и заемщика.
6. Военная ипотека - Приобретение готового жилья - предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости.
7. Военная ипотека - Приобретение строящегося жилья - Предоставляется на приобретение квартиры на первичном рынке недвижимости (новостройка).
8. Акция на новостройки - предоставляет кредит на приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке у компании-продавца
Кроме самих условий для получения ипотечного кредита в ПАО «Сбербанка России» в рамках каждой программы есть дополнительные требования, кроме того необходимо получить одобрение кредитного комитета в самом банке с учетом рискованности потенциального заемщика.
Кроме того, банку необходимо на основании структуры кредитного портфеля на каждую отчетную дату, соответственно, и о величине резервов, которые необходимо делать резервы исходя из категорий:
I (высшая) категория (стандартные ссуды) - отсутствие кредитного риска (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде равна нулю);
II категория (нестандартные ссуды) - умеренный кредитный риск (вероятность финансовых потерь обусловливает обесценение займа в размере от 1% до 20%);
III категория (сомнительные ссуды) - значительный кредитный риск (обесценение в размере от 21% до 50%);
IV категория (проблемные ссуды) - высокий кредитный риск (обесценение от 51% до 100%);
V (низшая) категория (безнадежные ссуды) - отсутствует вероятность возврата кредита в силу неспособности или отказа заемщика выполнять обязательства по ссуде, что обусловливает полное (в размере 100%) ее обесценение.
Величина создаваемых резервов зависит от качества ссуд, которые делятся на пять категорий в соответствии с нормативными актами ЦБ РФ.
1. ссуды первой категории качества банк создает 0% резервов;
2 второй — до 20% от суммы основного долга,
3. третьей — от 21% до 50%,
4. четвертой — от 51% до 100%,
5. пятой (безнадежные ссуды) — все 100%.
Банк классифицирует ссуды и относит их в ту или иную категорию качества, исходя из оценки риска.
В целом у ПАО «Сбербанк» достаточно большой ассортимент ипотечного кредитования, который дает возможность практически каждому потенциальному заемщику найти для него оптимальный ипотечный кредит.
Ипотечное кредитование остается одним из приоритетным продуктов для Сбербанка.
Высокому темпу роста способствовали:
1. Расширение продуктовой линейки;
2. Новый более усовершенствованный процесс работы как с риэлторами, так и застройщиками;
3. Возможность подачи ипотечных заявок дистанционно через web-систему «Партнер онлайн» по всей России, и новый упрощенный процесс подачи заявок клиентами.
По продукту «Жилищный кредит по двум документам» клиентам достаточно предоставить два документа – паспорт РФ и второй документ.
Кроме того, ипотечному кредитованию способствуют достаточно низкие процентные ставки, а также желание у населения приобрести свое собственное жилье. Структура кредитования для физических лиц представлена в таблице 2.
Таблица 2 — Структура кредитного портфеля физических лиц за период 2019-2022 гг (сентябрь 2020)
| Наименование | 30.09.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2020 | 31.12.2019 |
| Ипотечные кредиты | 2 579 178 | 2 392 387 | 2 174 833 | 1 918 240 |
| Потребительские кредиты | 2 065 419 | 1 932 684 | 1 929 773 | 2 088 949 |
| Автокредиты | 6 169 | 12 314 | 30 165 | 62 748 |
| Итого:__4_650_766__4_337_385'>Итого: | 4 650 766 | 4 337 385 | 4 134 771 | 4 069 937 |
Исходя из приведенной информации на отчетные даты видно, что объемы ипотечного кредитования достаточно значительно увеличились.
Анализ динамики объемов ипотечных кредитов представлен в таблице 3.
Таблица 3 — Анализ динамики кредитов для физических лиц за 2018-сентябрь 2022 г.
| Наименование | 2022/2021 | 2021/2020 | 2020/2019 | 2019/2018 |
| Ипотечные кредиты | 7,81% | 10,00% | 13,38% | 34,46% |
| Потребительские кредиты | 6,87% | 0,15% | -7,62% | -1,13% |
| Автокредиты | -49,90% | -59,18% | -51,93% | -90,17% |
| Итого: | 7,23% | 4,90% | 1,59% | 14,27% |
Так стоит отметить, что у всей совокупности разных видов ипотечного кредитования у «Сбербанка России» устойчивая тенденция к увеличению. Так, только за 9 месяцев 2022 г. относительно 2021 г. задолженность увеличилась на 7,81%, а вот за 2021 г. относительно 2020 г. прирост составил 10%, в то время как 2020 г. относительно 2019 г. составил 13,38%. В итоге за исследуемый период объем задолженности населения перед банком в данном сегменте кредитования увеличился на 34,46%.
С целью выявления тенденций в ипотечном кредитовании необходимо провести структурный анализ, который представлен на рис.10
Рисунок 10 — Структура кредитов для физических лиц за 2019-сентябрь 2022 г.
По структуре ипотечное кредитование увеличилось в портфеле кредитования для физических лиц с 44,23% до 59,46%, что было связано с действующими программами и уменьшением процентных ставок по ним. Так, еще в 2020 г. процентная ставка по ипотечному кредиту составляла 13%, а в 2021 г. достигла 9,5%.
Кроме того, росту ипотечного кредитования способствует и введение передовых IT-технологий.
В результате можно прийти к выводу, что высокая дифференциация ипотечных кредитов, а также уменьшение кредитных ставок, в итоге привели к росту спроса на данный банковский продукт.
Кроме того, у банка есть возможность предоставлять ипотечные кредиты благодаря увеличившимся вкладам от физических лиц, так и юридических лиц, что также связано с широким выбором банковских продуктов.
Целью управления кредитными рисками является определение и обеспечение такого уровня риска, необходимого для обеспечения устойчивого развития Группы, определенный стратегией развития банковской Группы и макроэкономическими параметрами.
Чем выше кредитные риски, тем меньше банк выдает кредитов. Риск он определяет согласно рейтингу потенциального заемщика, а также внутреннего распоряжения, которое действует для всех филиалов.
Практика применения резервов по кредитам – это мероприятия банка по кредитам уже состоявшимся и которые уже не вернуться скорее всего, если владелец кредита относится к V категории. Еще одним методом покрытия писков и возможных убытков является страхование кредитов.
Операции по предоставлению кредитов характеризуются высоким риском невозврата кредитов, что вызывает потребность в разработке системы управления кредитными рисками. Этот вопрос особенно актуален в условиях экономической нестабильности.
Данная система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения кредита (оценка кредитоспособности заемщика, прибыльности операции, под которую выдается кредит, получение ликвидного залога и т. д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К одним из них можно отнести заключение договоров страхования.
Еще совсем недавно страховщики страховали практически любые выданные банками кредиты, независимо от их целевого назначения, обеспечения, платежеспособности заемщика. Оценка страховщиками степени возврата кредита, репутации заемщиков, эффективности кредитуемых мероприятий была несовершенной, если вообще проводилась. Страховщики принимали под свою ответственность кредиты в таких размерах, которые заведомо превышали их возможности выплачивать страховое возмещение за счет страховых резервов и капитала, а договоры страхования практически не перестраховывались. Банки не уделяли должного внимания проверке кредитоспособности заемщиков, считая, что все убытки возместят страховщики. Как оказалось, они не особенно задумывались ни о способности, ни о готовности страховщиков выполнять принятые на себя обязательства. Юридические службы банков не всегда были готовы и способны разбираться в хитросплетениях договоров страхования, позволяя заключать их на таких условиях, которые давали страховщикам законную возможность отказывать в страховых выплатах.
Чтобы не нести затрат по уплате страховых взносов, страховщики переложили на самих заемщиков обязанность заключать договоры страхования и выступать в нем страхователем, вследствие чего родился совсем уж оригинальный вариант — страхование ответственности заемщиков за непогашение кредитов.
Многие люди не понимают, зачем она нужна, и, тем не менее, под нажимом сотрудника банка, ставят галочку напротив пункта «согласен». Страхование кредита – это не что иное, как мера безопасности банка по защите своих интересов и заемщика.