ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.12.2023
Просмотров: 89
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
1. Нормативное регулирование оценочной деятельности. Подходы и методы оценки
1.1. Законодательство в области оценочной деятельности
Регулирование оценочной деятельности связано с принятием Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Одновременно с указанным Постановлением правительств РФ законом были введены федеральные стандарты оценки (ФСО) №519.
Накопленный опыт привел к необходимости совершенствования положений Федерального закона с введением в 2015 году новых стандартов оценки №№ 1-13. В состав принятых стандартов входит федеральный стандарт оценки (ФСО) № 7 «Оценка недвижимости». До настоящего времени данный документ является действующим, в соответствии с которым выполнена настоящая работа.
Начиная с 2017 года, проходит государственная аттестация оценщиков по направлениям оценочной деятельности, включая: оценку недвижимости, оценку движимого имущества и оценку бизнеса. С 07 ноября 2022 года вступили в действие следующие нормативные акты (ФСО):
- Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200. Устанавливает основные категории, используемые в оценке.
- Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200. Определяет понятия рыночная, справедливая, инвестиционная и ликвидационная виды стоимости.
- Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200. Регламентированы этапы оценки и их содержание.
- Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200. Для заключения договора на оценку с заказчиком согласовывается задание на оценку.
- Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200. Рассмотрены доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке.
- Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 г. № 200. Содержание отчета регламентировано, должно носить доказательный характер.
Кроме того не отменены и продолжают действовать:
- Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611. определяет методы и подходы к оценке в случае, если объектом оценки является недвижимость.
-. Федеральный стандарт оценки №9 «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 г. № 327. Данный стандарт определяет особенности расчета стоимости в случае, если объект оценки подлежит залогу.
Виды стоимости, используемые в оценочной деятельности, показаны на рисунке 1. Выполнение стандартов оценки требует наличия высоких профессиональных знаний в области оценочной деятельности.
ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ, Федеральные стандарты оценки «Виды стоимости (ФСО II)»
Рис. 1. Виды стоимости, используемые в оценочной деятельности
1.2. Основное содержание Федеральных стандартов оценки в сегменте рынка недвижимости
Оценка объекта оценки выполняется оценщиком на основе задания на оценку (ФСО «Задание на оценку (ФСО IV)»), которое является неотъемлемой частью договора на оценку объекта оценки (далее - договор на оценку) или представлено в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора нё а оценку, … (п.1). Уточнение задания на оценку может продолжаться в течение процесса оценки до составления отчета об оценке (п.2). Задание на оценку должно содержать следующую информацию (п.3):
1) объект оценки, включая:
- Права на объект оценки и связанные с ними ограничения и обременения
- Идентификация объекта оценки. Проводится на основе присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними ограничений и обременений …
- Количественные и качественные характеристики объекта оценки указываются в Отчете об оценке. .
2) цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки (если применимо);
Для залога объекта оценки. Статья 340 (п.1). Стоимость предмета залога. ФЗ «Гражданский кодекс РФ (часть 1)» № 51-ФЗ от 30.11.1994
3) указание на то, что оценка проводится в соответствии с Федеральным законом;
Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также ФСО «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО 1)», ФСО «Виды стоимости (ФСО II)», ФСО «Процесс оценки (ФСО III)», ФСО «Задание на оценку (ФСО IV)», ФСО «Подходы и методы оценки (ФСО V)», ФСО «Отчет об оценке (ФСО VI)»., а также:
- ФСО-7: Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611
- ФСО-8: Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от «01» июня 20015 г. №326
- ФСО-10: Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО № 10), утв. Приказом Минэкономразвития № 328 от 01 июня 2015 г.
- ФСО-11: Федеральный стандарт оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.06.2015 № 385,
с учетом требований, указанных в Приложении № 7 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200.
4) вид стоимости и предпосылки стоимости, если это необходимо в соответствии с пунктами 17 и 22 федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;
Пункт 17. С учетом цели оценки может потребоваться определение рыночной стоимости в предпяосылке о текущем использовании, в предпосылке о ликвидации объекта оценки.
Пункт 22. Если законодательством, нормативными правовыми актами или иными документами, в соответствии с которыми действует заказчик оценки, предусмотрена оценка стоимости, вид которой не определен или отсутствует в пункте 12 настоящего федерального стандарта оценки, должны быть установлены предпосылки, подходящие цели оценки и соответствующие положениям настоящего федерального стандарта оценки. В этом случае в задании на оценку и отчете об оценке должны быть указаны предпосылки, основания для их установления и выбранный вид стоимости.
Пункт 12. В соответствии с федеральными стандартами оценки определяются следующие виды стоимости:
1) рыночная стоимость;
2) равновесная стоимость;
3) инвестиционная стоимость;
4) иные виды стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Предпосылки о способах использования, отличных от наиболее эффективного, о вынужденной продаже должны быть указаны в задании на оценку и отчете об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) и соответствовать цели оценки (п. 21 ФСО II).
5) дата оценки;
Для целей оценки дата оценки рассматривается как дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание при поведении оценки (п.5 ФСО II ).
6) специальные допущения, иные существенные допущения в соответствии с разделом II федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, если они известны на момент составления задания на оценку;
7) ограничения оценки в соответствии с разделом III федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, если они известны на момент составления задания на оценку;
8) ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке), за исключением случаев, установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации;
В соответствии с договором на оценку информация, представленная в отчете об оценки, носит конфиденциальный характер, предназначена для использования заказчиком отчета об оценки и не подлежит распространению и публикации.
9) указание на форму составления отчета об оценке в соответствии с частью второй статьи 11 Федерального закона.
- Отчет об оценке составляется на бумажном носителе
- Отчет об оценке составляется в форме электронного документа.
10) иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки для отражения в задании на оценку.
Задание на оценку может включать следующую информацию:
Понятие «может» указывает на действия, которые не являются обязательными. В этой области реализуется профессиональное суждение оценщика использовать либо не использовать ту или иную возможность (п.17 ФСО I).
1) состав и объем документов и материалов, представляемых заказчиком оценки;
2) необходимость привлечения внешних организаций и квалифицированных отраслевых специалистов;
3) сведения о предполагаемых пользователях результата оценки и отчета об оценке (помимо заказчика оценки);
4) формы представления итоговой стоимости (например, в виде интервала значений, в валюте, в которой должна быть представлена стоимость в соответствии с пунктом 14 федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200);
5) специфические требования к отчету об оценке (например, в отношении формы и объема раскрытия в отчете информации), не противоречащие федеральному стандарту оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200;
6) указание на необходимость проведения дополнительных исследований и определения иных расчетных величин, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки.
ФСО «Отчет об оценке (ФСО VI)»
1. Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.
2. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):
1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;
3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
3. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа.
6. Отчет об оценке может состоять из нескольких частей, в одной или в разной форме - как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа (характерно, например, для приложений)…