ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.12.2023
Просмотров: 93
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Поправка определялась из следующего соотношения:
(9,2)Где:
SОО – площадь объекта оценки, кв.м.
SОА – площадь объекта-аналога, кв.м.
k – коэффициент «торможения» (снижения) (цены 1 м2 при увеличении общей площади объекта).
Значение данной корректировки было взято из Справочника оценщика недвижимости – 2020. Квартиры. Лейфер Л.А., стр.167.
Поскольку аналитическая зависимость, выражаемая формулой Вильямса, должна "работать" на всем диапазоне допустимых значений площадей, целесообразно рассчитать единое значение коэффициента Чилтона.
Для расчета единого значения коэффициента Чилтона на всем диапазоне допустимых значений площадей, оценщик использовал данные крайних граф, где указаны граничные значения диапазонов, с минимальной и максимальной площадью. В расчет были приняты нижние границы диапазонов, а именно 30 и 90 кв.м, соотношение удельных цен, для которых составляет коэффициент "1,24", следовательно коэффициент Чилтона будет
Так как, с увеличением площади величина единицы сравнения падает, полученное значение применяется со знаком "минус".
В расчетах применяется коэффициент Чилтона «-0,196».
Применяя полученное значение Чилтона, например, для объекта - аналога № 1 корректировка, следовательно, составит:
Поправка на этаж. Поправка на этаж учитывает снижение стоимости объекта за счет расположения на крайних этажах (первый этаж – 7% (исключение составляют квартиры, которые можно приспособить под офис или магазин, что характерно для центральной части города, там квартиры на первых этажах дороже, чем на остальных), последний этаж – 5%).
Значение данной корректировки было взято из Справочника оценщика недвижимости - 2020 год. Квартиры. Лейфер Л.А., стр. 192. Поправка не применялась.
Корректировка на дополнительные улучшения квартиры. Корректировка учитывает наличие/отсутствие прочих, не учтенных ранее, условий, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости. Наиболее распространенным улучшением квартир является их реализация с мебелью и техникой.
Согласно анализу, проведенному аналитической Компанией Статриэлт (http://www.statrielt.ru/), значения
корректировок следующие:
Размер корректировки вычисляется по формуле: (Со/ Са-1)*100%, где
Со – удельный показатель стоимости, соответствующий объекту оценки;
Са – удельный показатель стоимости, соответствующий объекту-аналогу.
Корректировка на качество отделки.
Поправка на отличие в отделке учитывает разницу в отделке квартиры объекта оценки по сравнению с объектами аналогами.
Значение данной поправки было взято из Справочника оценщика недвижимости - 2020 год. Квартиры. Лейфер Л.А., стр. 226, 228.
Описание ремонтных работ
Без отделки. Состояние квартиры в новостройке, которая фактически не имеет отделки, а представлена исключительно конструктивными элементами - стенами, перекрытиями, возможно перегородками
, оконными и дверными проемами.
Требует капитального ремонта. В капитальный ремонт квартиры входит полный спектр работ по обновлению покрытий (пола, потолка, стен), коммуникационных сетей, сантехники, работы по перепланировке и по замене оконных и дверных проемов. Данный вид ремонта включает в себя и предварительные демонтажные работы, поэтому его стоимость в квартирах, относящихся к вторичному жилью, выше, чем при выполнении ремонта в квартире в новостройке, которая передается собственнику в состоянии "Без отделки".
Под чистовую отделку. Конструктивные элементы объекта недвижимости подготавливаются под нанесение декоративных покрытий: шпатлюются стены, потолок, производится чистовая стяжка (применяют специальные шпатлевочные составы, гипсокартон, подвесные конструкции и т.д.). Производится разводка систем коммуникаций под установку сантехнических приборов. В оконных проемах монтируются окна, в дверных - межкомнатные и входные двери, если дом новый. Итоговые элементы (доборы, наличники) на этом этапе не делают. Также могут не устанавливаться ручки и замки на двери.
Косметический. К данному виду ремонта прибегают при частичных повреждениях элементов отделки, которые требуют замены (например, сколы плитки, разрывы линолеума, обоев, протечки потолка и стен, трещины и т.д.). Косметический (декоративный) ремонт обычно требуется для восстановления первоначального состояния отделки. При этом масштабных работ по замене основных элементов отделки не требуется. Самый быстрый вариант ремонта по времени исполнения и самый простой в плане уровня сложности производимых работ. Материалы чаще всего используются средней или низшей ценовой категории. К такому типу ремонта можно отнести шпаклевку, оклейку бюджетных обоев, оклейку потолка обоями или его окраску. Пол дополнительно не выравнивается, как правило, настилается линолеум или укладывается ламинат и устанавливаются плинтусы. Также устанавливается счетчик электроэнергии с автоматикой, подлежат замене розетки, выключатели, некоторые виды сантехнического оборудования. Данный вид ремонта является самым недорогим.
Современный. Основу такой отделки составляют работы, которые типичны для большинства квартир. Они, как правило, не связаны с перепланировкой. В перечень выполняемых работ, как правило, входят: разводка труб для сантехники
; выравнивание пола (устройство стяжки или/и финишная подготовка наливными растворами); оштукатуривание потолка, устройство подвесных конструкций (ГКЛ) или же установка натяжного потолка; выравнивание поверхности стен, установленных перегородок растворами гипсовой штукатурки; шпатлевание стен и потолка; укладка напольного покрытия (плитка, ламинат, паркетная доска); оклеивание стен обоями или их окрашивание (в последнем случае количество слоев шпатлевки увеличивается; возможно армирование малярной сеткой); окрашивание поверхности потолка; установка и подключение сантехнических приборов (ванна, душевая кабина, унитаз, раковина); крепление плинтусов. В данном типе отделки используются современные и качественные материалы.
Комфортный. Комфортный тип представляет собой ремонт с использованием современных технологий, строительных и отделочных материалов высокого качества. Довольно часто для подобного вида ремонта разрабатывается дизайн-проект с учетом особенностей данного объекта. Как правило, комфортный ремонт служит для повышения комфортабельности вторичного жилья, поэтому чаще всего выполняются: перепланировка помещений с новым зонированием жилых зон и мест общественного пользования, звуко-теплоизоляция в помещениях и на балконе/лоджии, устройство теплых полов, использование современных дизайнерских решений в оформлении и организации пространства с учетом особенностей конкретного помещения.
Элитный. Элитный ремонт подразумевает неповторимый дизайн интерьера. Элитный ремонт обычно начинается с разработки дизайн-проекта. На объектах элитного класса, применяются лучшие дорогостоящие материалы и оборудование. Технологически это самый сложный уровень с применением инновационных технологий и оборудования при выполнении работ. Такой уровень ремонта можно доверить только профессионалам-дизайнерам самого высокого класса. Элитный ремонт применяется при желании ввести какие-то сложные дизайнерские элементы, перестроить все с нуля.
Весовые коэффициенты рассчитывались в связи с тем, что объекты-аналоги по своим некоторым характеристикам различны с оцениваемым объектом, подробнее, расчет см.в Таблице № 9.2.1. Расчет весовых корректировок. Согласованное значение рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади объекта, аналогичного оцениваемому, было рассчитано, как средневзвешенное скорректированных цен аналогов.
Допущение: элементы сравнения, не приведенные при расчетах рыночной стоимости сравнительным подходом, не являются существенными и не оказывают однозначного влияния, которое можно определить количественно, на итоговую величину рыночной стоимости.
Расчетные величины рыночной стоимости квартиры, полученные по формуле (9.1), приводятся в Таблице № 9.2
Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным
подходом методом прямого сравнения анализа продаж
| № п/п | Местоположение | Цена, руб. | Общая площадь | цена 1 м2 общей площади | Поправка на цену предложения | Скорректированная стоимость | Материал | Поправка на материал стен | Скорректированная стоимость | Поправка на местоположение | Скорректированная стоимость | Поправка на масштаб | Скорректированная стоимость | Поправка на этаж | Скорректированная стоимость | Поправка на наличие мебели/техники | Скорректированная стоимость | Поправка на различие в отделке | Скорректированная стоимость | Веса | Средневзвешанная скорректированная стоимость, (округл. до тыс.) руб. кв.м |
| 1 | Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баумана, д. 168 | 4 050 000 | 45,0 | 90 000 | -4,7% | 85 770 | Панель | 1,0 | 85 770 | 1,0 | 85 770 | 1% | 86 977 | 7% | 93 066 | 1,00 | 93 066 | -4 403 | 88 663 | 0,232 | 90 980 |
| 2 | Иркутская область, г. Иркутск, ул. Севастопольская, д. 257 | 3 780 000 | 43,0 | 87 907 | -4,7% | 83 775 | Панель | 1,0 | 83 775 | 1,0 | 83 775 | 1% | 84 202 | 6% | 89 254 | 1,00 | 89 254 | 0 | 89 254 | 0,250 | |
| 3 | Иркутская область, г. Иркутск, ул. Севастопольская, д. 257 | 4 000 000 | 42,7 | 93 677 | -4,7% | 89 274 | Панель | 1,0 | 89 274 | 1,0 | 89 274 | 0% | 89 274 | 0% | 89 274 | 1,00 | 89 274 | 0 | 89 274 | 0,268 | |
| 4 | Иркутская область, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, д. 221 | 3 950 000 | 44,8 | 88 170 | -4,7% | 84 026 | Панель | 1,0 | 84 026 | 1,0 | 84 026 | 1% | 85 134 | 6% | 90 242 | 1,00 | 90 242 | 0 | 90 242 | 0,268 | |
| Рыночная стоимость квартиры, руб. | 3 812 000 | ||||||||||||||||||||
| Итого, средневзвешенная величина рыночной стоимости, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 3 812 тыс. руб. | |||||||||||||||||||||