ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.12.2023
Просмотров: 90
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Приложения к отчету об оценке являются его неотъемлемой частью.
II. Содержание отчета об оценке
7. В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
1) дата составления и порядковый номер отчета;
2) основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3) информация, содержащаяся в задании на оценку;
4) сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков);
5) сведения о заказчике оценки:
фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо;
реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо;
6) сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения);
7) сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона;
8) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
9) указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование не использования указанных методических рекомендаций;
10) точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;
ФСО VI Пункт 2.
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):
1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;
3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.
ФСО 1 Пункт 16.
Существенность представляют собой степень влияния информации, допущений, ограничений оценки и проведенных расчетов на результат оценки. Существенность может не иметь количественного измерения. Для определения уровня существенности требуется профессиональное суждение в области оценочной деятельности. В процессе оценки уровень существенности может быть определен, в том числе для:
а) информации, включая исходные данные (характеристики объекта оценки и его аналогов, рыночные показатели);
б) проведенных расчетов, в частности, в случае расхождений результатов оценки, полученных в рамках применения различных подходов и методов оценки;
в) допущений и ограничений оценки.
Существенность зависит, в том числе, от цели оценки
11) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, в том числе не отраженные в задании на оценку;
Допущения оценки в отношении объекта оценки и условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки
п.4. В процессе оценки для определения стоимости может требоваться установление допущений в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки. Эти допущения могут быть приняты на любом этапе процесса оценки до составления отчета об оценке.
п.5. Допущения, указанные в пункте 4 настоящего федерального стандарта оценки, подразделяются на две категории:
допущения, которые не противоречат фактам на дату оценки или в отношении которых отсутствуют основания считать обратное;
допущения, которые не соответствуют фактам на дату оценки, но отражают возможные изменения существующих на дату оценки фактов, вероятность наступления которых предполагается из имеющейся у оценщика информации (специальные допущения).
Специальное допущение должно быть реализуемо с учетом применяемых предпосылок стоимости и цели оценки и соответствовать им.
Если оценщик использовал специальное допущение, то данный факт должен быть отражен в формулировке объекта оценки.
п. 6. Допущения могут оказывать существенное влияние на результат оценки. Они должны соответствовать цели оценки. Допущения в отношении объекта оценки и (или) условий предполагаемой сделки или использования объекта оценки не должны противоречить законодательству Российской Федерации и должны быть согласованы заказчиком и оценщиком и раскрыты в отчете об оценке.
Ограничения оценки:
п. 7. В процессе оценки могут быть выявлены ограничения в отношении источников информации и объема исследования, например, в связи с невозможностью проведения осмотра объекта оценки. Ограничения могут оказывать существенное влияние на результат оценки.
п. 8. Ограничения, а также связанные с ними допущения должны быть согласованы оценщиком и заказчиком и раскрыты в отчете об оценке.
п. 9. Оценка не может проводиться, если с учетом ограничений оценки оценщик не может сформировать достаточные исходные данные и допущения в соответствии с целью оценки или если объем исследований недостаточен для получения достоверного результата оценки.
12) анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
Процесс оценки включает следующие действия (п. 1 ФСО III) :
1) согласование задания на оценку заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, путем подписания такого задания в составе договора на оценку объекта оценки (далее - договор на оценку) или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от договора на оценку, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4) согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определение итоговой стоимости объекта оценки;
5) составление отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке).
13) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая:
последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать;
-
процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты; -
согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки; -
ФСО II. Вид стоимости определяется исходя из цели оценки, а также из предпосылок стоимости, представляющих собой исходные условия определения стоимости, формируемые целью оценки (п.1). Предпосылки стоимости оказывают влияние на выбор вида стоимости, допущений, исходной информации, подходов и методов оценки и, следовательно, на результат оценки (п. 2)
Предпосылки стоимости включают следующее (п.3):
1) предполагается сделка с объектом оценки или использование объекта оценки без совершения сделки с ним:
- предполагается сделка с объектом оценки
- использование объекта оценки без совершения сделки с ним
2) участники сделки или пользователи объекта являются конкретными (идентифицированными) лицами либо неопределенными лицами (гипотетические участники):
- участники сделки или пользователи объекта являются конкретными (идентифицированными) лицами
- участники сделки или пользователи объекта являются неопределенными лицами (гипотетические участники)
Предпосылки о предполагаемой сделки с неопределенными лицами (гипотетическими участниками) являются рыночными предпосылками. Предпосылки о конкретных участниках сделки, конкретных пользователях объекта являются нерыночными предпосылками (п.4).
3) дата оценки;
Для целей оценки дата оценки рассматривается как дата, на которую совершилась бы сделка, или дата, на которую определяются выгоды от использования объекта оценки. Дата оценки влияет на то, какую информацию оценщик принимает во внимание при поведении оценки (5 ФСО II).
4) предполагаемое использование объекта оценки:
- наиболее эффективное использование,
- текущее использование,
- иное конкретное использование (в частности, ликвидация);
Предпосылки о способах использования, отличных от наиболее эффективного, о вынужденной продаже должны быть указаны в задании на оценку и отчете об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) и соответствовать цели оценки (п. 21 ФСО II).
Наиболее эффективное использование представляют собой физически возможное, юридически допустимое и финансово обоснованное использование объекта, при котором стоимость объекта будет наибольшей. Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если сторона сделки предусматривает иное использование. При этом, предполагается, что текущее использование объекта оценки является его наиболее эффективном использовании, за исключением случаев, когда рыночные или другие факторы указывают, что иное использование объекта оценки участниками рынка привело бы у его наибольшей стоимости. Наиболее эффективное использование объекта может отличаться от его текущего использования, в частности, может представлять его ликвидацию. Наиболее эффективное использование объекта, оцениваемого отдельно от других объектов, входящих в комплекс объектов, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе комплекса объектов. Особенности проведения такого анализа могут быть установлены соответствующими специальными стандартами. Текущее использование представляет собой фактическое использование объекта на дату оценки (п. 6 ФСО II).