Файл: Тема 5 Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.12.2023
Просмотров: 80
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
7. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.
При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев.
Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случаях:
1) призыва на военную службу - в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту - в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);
2) временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т.п.) - в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;
3) выезда из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей - в течение всего времени пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа либо в течение всего времени пребывания у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, не остались проживать другие члены семьи, данные помещения передаются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - в течение всего времени выполнения этих обязанностей;
5) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение всего времени пребывания в нем;
6) помещения в лечебно-трудовой профилакторий - в течение всего времени нахождения в нем;
7) заключения под стражу - в течение всего времени нахождения под следствием или судом;
8) осуждения к лишению свободы - в течение всего срока отбывания наказания.
Другие условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок устанавливаются законодательством Союза ССР и РСФСР.
В случаях, предусмотренных пунктами 1 - 7 настоящей статьи, жилое помещение сохраняется за отсутствующим в течение шести месяцев со дня окончания срока, указанного в соответствующем пункте.
Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом
8. Обмен жилыми помещениями. Виды обмена. Условия обмена жилыми помещениями. Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Оформление обмена жилыми помещениями. Признание обмена жилыми помещениями недействительным: основания, порядок, последствия.
Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Особенности обмена такими жилыми помещениями состоят в следующем (ст. 72 ЖК РФ):
а) право нанимателя на обмен жилого помещения возникает у нанимателя лишь после получения согласия на это в письменной форме:
– наймодателя;
– проживающих совместно с ним членов его семьи;
– временно отсутствующих членов его семьи;
– органа опеки и попечительства, если в обмениваемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя данного жилого помещения;
б) члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, вправе требовать обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (разъезда);
в) если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любое из указанных лиц вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания договоры и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении;
г) органы опеки и попечительства вправе отказать в даче своего согласия на обмен жилыми помещениями, если этот обмен нарушает права и законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи нанимателя обмениваемого жилого помещения;
д) решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующего заявления;
е) обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ;
ж) обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества переселяющихся лиц при соблюдении следующего требования: если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы.
Оформление обмена
2. Процедура оформления обмена жилыми помещениями выглядит следующим образом. Начинается она с оформления сторонами (нанимателями жилых помещений) договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене устанавливает волеизъявление сторон на обмен конкретными жилыми помещениями.
Требования к форме договора об обмене жилыми помещениями сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора об обмене жилыми помещениями.
Однако в случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным, договор об обмене жилыми помещениями может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК). Существенным условием любого договора, в т.ч. договора об обмене жилыми помещениями, является его предмет.
Соответственно, рассматриваемый договор может признаваться заключенным только в случае, если он включает признаки, достаточным образом индивидуализирующие передаваемые по договору обмена жилые помещения. Отсутствие, например, данных о размере жилого помещения, его местонахождении может означать, что соответствующее существенное условие не согласовано и, следовательно, сам договор не считается заключенным. Заключение договора об обмене жилыми помещениями предполагает соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего. Соответственно, от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о вселяющихся в обмениваемые жилые помещения лицах. 3. Важно отметить, что каждая из сторон договора
представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, для получения разрешения (согласия) на обмен. Очередность подачи наймодателю заключенного договора об обмене (оригинала) устанавливается по выбору обменивающихся сторон. Наймодателем проверяется только одно - нарушены или нет запретительные нормы об обмене.
При отсутствии оснований для отказа в обмене наймодатель обязан вынести решение о согласии на осуществление обмена. В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 судам разъяснено, что "наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи". Жилищный кодекс РФ в ч. 5 ст. 72 устанавливает дополнительное условие, при котором наймодатель вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма. Так, наймодатель может отказать в обмене в том в случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и его родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения (ч. 1 ст. 70 ЖК). По существу в данном случае речь идет о таком существенном ухудшении жилищных условий участников договора обмена, которое может повлечь за собой признание этих граждан нуждающимися в получении жилых помещений по договору социального найма. Однако при рассмотрении споров по данному вопросу необходимо исходить из того, что в ч. 5 ст. 72 ЖК РФ указано на право, а не на обязанность наймодателя отказать в обмене в случае, если в результате вселения в обмениваемое помещение на одного проживающего (за исключением вселившихся супруга нанимателя, его детей и его родителей) будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения. Таким образом, законодатель предоставил право наймодателю (вероятно, в зависимости от конкретной ситуации) решать вопрос о запрете или разрешении на вселение новых нанимателей в жилое помещение в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, данную норму следует применять в системной связи со ст. 53 ЖК РФ, в которой предусмотрены последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий. Граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, в т.ч. путем обмена, принимаются на учет нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий.
Все эти обстоятельства наймодателю необходимо оценивать в совокупности при решении вопроса, связанного с обменом жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. При этом следует иметь в виду, что понуждение наймодателя к даче согласия на обмен жилыми помещениями при наличии ограничения, предусмотренного ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, в судебном порядке Кодексом не предусмотрено. В судебном порядке по правилам искового производства нанимателем и членами его семьи может быть оспорен отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями <1>. -------------------------------- <1> См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14. Решение о даче согласия на обмен должно быть принято в течение 10 рабочих дней со дня представления наймодателю договора об обмене.
Этот срок, установленный ЖК РФ, является единым как для дачи согласия на обмен, так и для принятия решения об отказе в обмене. В том случае, если в обмениваемом жилом помещении проживают лица, находящиеся под опекой (попечительством), нанимателю жилого помещения необходимо предварительно получить разрешение (согласие) органов опеки и попечительства перед тем, как представлять договор об обмене для согласования наймодателю. 4.
Возникновение права на обмененное жилое помещение не должно ставиться в зависимость от правомочий прежнего нанимателя и быть отягощено его обязательствами. Объем прав и обязанностей для нового нанимателя может оказаться иным - большим или меньшим. Например, наниматель, признанный малоимущим, освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК), тогда как объем обязанностей для нового нанимателя (лица, въезжающего в жилое помещение в порядке обмена) в части платы за пользование жилым помещением будет иным в случае, если он не будет признан малоимущим. Наниматель, не являющийся малоимущим, не освобождается от обязанности вносить плату за пользование жилым помещением (плату за наем).
5. В соответствии с нормами ЖК РФ прежний договор социального найма на обмениваемое жилое помещение подлежит расторжению для каждой из сторон. Наймодатель обязан одновременно заключить новый договор с гражданами, которые вселяются в обмененное жилое помещение. Таким образом, гражданин - наниматель жилого помещения, получивший в результате обмена жилое помещение в пользование, на основании договора об обмене и принятого наймодателем решения об обмене жилыми помещениями вправе требовать от наймодателя заключения договора социального найма и передачи жилого помещения.