Файл: Оценка стоимости предприятия (бизнеса).pdf

*На основании информации полученной из открытых источников оценщик делает допущение о том, что данные аналоги могут быть использованы при определении стоимости земельного участка с разрешенным использованием: Для сельскохозяйственного производства.

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Определение корректировок

Цены на объекты аналоги корректировались с учетом параметров, по ко­торым они отличаются от оцениваемого земельного участка.

Корректировки применяются в следующей последовательности:

1. Факт сделки. Факт сделки учитывает скидки в условиях рыночной торговли в процессе переговоров между продавцом и покупателем.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости в РФ, применение цен предложений является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

На основании обзора рынка предложений, к расчету принята поправка на торг в размере -12,6%.

2. Масштаб объекта. На рынке земельных участков прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. в зависимости от общей площади: чем больше площадь земельного участка, тем меньше удельная цена 1 кв.м.

Площадь оцениваемого земельного участка – 4 941 кв.м (<10 га).

Площади объектов аналогов №1 (35 000 кв.м), №2 (52 000 кв.м) и №4 (11 200 кв.м) <10 га. Корректировка не требуется.

Площадь объекта аналога №3 (237 357 кв.м) находится в интервале от 10 до 30 га. Необходимо применить корректировку на масштаб к объекту аналогу №3. К расчетам принимается корректировка в размере +7%.

Внесение весовых коэффициентов

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные значения стоимости объектов аналогов изменились не одинаково, а в соответ­ствии со степенью их различий с оцениваемым земельным участком. На итоговую величину стоимости оцениваемого земельного участка объекты аналоги должны повлиять не одинаково, а в зависимости от степени их различия от оцениваемого земельного участка: чем больше различие (чем больше корректировок), тем меньше степень влияния

Необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

где,

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

S_A- сумма корректировок по всем аналогам;

S_i…n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S₁ - сумма корректировок 1 –го аналога;

S₂ - сумма корректировок 2-го аналога;

S_n - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/, в результате получим:

Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Таким образом, оценщик для расчета удельных весов использует последнюю формулу для дальнейших расчетов рыночной стоимости объекта недвижимости.

Расчет стоимости земельного участка

После применения вышеперечисленных корректировок первоначальные значения стоимости объектов аналогов изменились не одинаково, а в соответствии со степенью их различий с оцениваемым земельным участком. Итоговая величина стоимости земельного участка рассчитывалась как средняя взвешенная.

Расчет стоимости земельного участка с учетом всех корректировок представ­лен в следующей таблице:

Таблица - Расчет стоимости земельного участка

Рыночная стоимость объекта оценки №п/п 6 составила с учетом округления:

103 800 рублей 00 копеек

Расчет стоимости затрат на замещение объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

Расчет стоимости затрат на замещение объектов капитального строительства производится на основании:

- данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

- данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

- сметных расчетов;

- информации о рыночных ценах на строительные материалы;

- других данных.

Определение стоимости улучшений

Метод сравнительной единицы

Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:

С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс,

Где,

С_о - стоимость оцениваемого объекта;

С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади;

К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой оценки;
К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%), если расчет ведется с учетом НДС.

Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
-  единое функциональное назначение;
-  близость физических характеристик;
-  сопоставимый хронологический возраст объектов;
-  другие характеристики.

Расчет стоимости затрат на замещение объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5 без учета износа и устареваний представлен в следующих таблицах:

Таблица - Расчет стоимости затрат на создание (замещение) объекта оценки №п/п 3

Таблица - Расчет стоимости затрат на создание (замещение) объекта оценки №п/п 5

Определение износа и устареваний объектов оценки №п/п 3 и №п/п 5

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют:

- физический износ (устранимый и неустранимый),

- функциональное и внешнее устаревание.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа и устареваний - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью / стоимостью затрат на замещение и рыночной ценой объекта.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.